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房屋估價比成交價低很多 可以還價或反悔嗎?

圖片來源:Bernadette Gatsby/Unsplash
圖片來源:Bernadette Gatsby/Unsplash

有時候由於房源的的短缺,會出現一房多求的現象,搶房導致抬高賣價。於是問題出現了:成交價(Contract Price)和估價(Appraisal)不符。

我們首先來看看買房的成交過程,主要有四步驟:

★出價

★討價還價

★雙方達成協議

★購房合同生效(Binding)

紐約,買方和賣方簽署購房合同的時候需要預存10%的房款作為定金,定金存放在賣家律師的協力廠商帳戶裡。在簽合同的時候還有一個關於貸款的條款(Mortgage Contingency):如果因為買家的貸款不能獲得批准而不能完成購買,這個10%的定金會退回給買家。

購房合同簽署之後,買家開始啟動貸款。 因為貸款是放款公司用購買的房屋抵押來借錢給買家,所以首先貸款公司會用指定估價師(Appraiser)來檢查一下要用來抵押貸款的那個房子,並估算一下房屋的價值。估完價之後,做出一個估價單(Appraisal Report),貸款公司根據估價單估出的價(Appraisal Price)來決定貸款的額數。 一般來說,貸款公司會基於估價和房屋合同價格中較小的一個來決定具體的批准貸款數量。

如果房價估出來高於或等於購房合同的價錢,貸款就沒問題,貸款公司會根據買家的情況決定買家可以貸到的數額,不過估的價再高,貸款公司還是用合同的價位基數來貸款。 比如一處房產成交價是40萬,如果貸款公司派來的估價師估出來的價是45萬。 貸款公司還是以合同的價(Contract Price)來貸款,而不是以估價45萬(Appraisal Price)來放款。

如果房價估出來低於購房合同的價格,貸款公司會基於其估值批准貸款,而不是用合同價的數額。這時候買賣雙方又要討價還價了,如果賣家不肯讓價,那麼差額只能是買家出了,如果買家也不肯出差價,合同只能終止了(一定要有文字的終止,雙方要簽字)。

下面我們就通過一個具體的例子來看:假設一個房產的合同價是20萬美元,也就是房屋最後的成交價在20萬美元。但是,貸款公司給出的估價是18萬美元,有2萬美元的差額。按照估價與合同價取較小一個的原則,貸款公司最後會用18萬美元為基數來準備貸款,18萬美元和20萬美元中間有2萬美元的差值,誰來補足這2萬美元呢?這就有討價還價的空間了,可以與賣家商量將房價下調2萬美元?如果談不攏,則合同將會被終止。

總而言之,貸款公司在決定貸款的數字時的參考價格是以購房成交價(Contract Price)和估價(Appraisal Price)中較低的價格計算,而不是用較高的數字。

如果決定終止合同,簽署合同的時候有Mortgage Contingency的,10%定金會退回給買家。如果簽署購房合同的時候買家免除了Mortgage Contingency的條款,那麼買家會損失10%的定金。

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