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從2008年金融危機中看美五大都會區房市抗跌周期

圖:pixabay
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摘要

● 在2007-2008年美國金融危機時期,美國各大區域的房地產市場的表現;

● 美國5個主要都會區高中低端房產在危機來臨時的抗跌性。

在新冠病毒全球肆虐的今天,各個機構對經濟預期下調,並有可能會出現新一輪經濟危機。在危機來臨的時候,大家難免會恐慌,但其實經濟危機的出現是經濟週期運行的結果,經濟在繁榮期、衰退期、蕭條期和復蘇期中不斷循環往復。對房產市場的投資和購房者來說,不妨在這個時候以史為鑒,看看在2007-2008年美國金融危機時期,美國各大區域的房地產市場的表現。今天我們從美國主要的幾個都會區:紐約洛杉磯、芝加哥、波士頓和舊金山的表現中,分別來看這些地方在面臨經濟危機時的抗跌能力。

全美表現

距離2007年–2008年全球金融危機(Financial crisis of 2007–2008)的發生已經過去13年了,但是過去的危機依然對現在有參考意義。這是一場自2007年8月9日爆發流動性危機為開始標誌的全球性金融危機。自次級房屋信貸危機爆發後,投資者開始對按揭證券的價值失去信心,引發流動性危機。即使多國中央銀行多次向金融市場注入巨額資金,也無法阻止這場金融危機的爆發。直到2008年9月,這場金融危機開始失控,並導致多間相當大型的金融機構倒閉或被政府接管,引發經濟衰退。

彼時的美國房產市場遭遇強烈受創。我們從全美的房價指數中可以看到,2007年1月美國房價達到進入21世紀以來的峰值,在金融危機爆發後直轉而下,到2012年1月時到達谷底,直到2016年11月房價才恢復到危機前夕的水準,高峰到谷底長達60個月,從谷底復蘇到之前水準又用時58個月。2007-2008年金融危機也是截止到現在美國歷次危機中復蘇期最長的一次。

全美Case Shiller房價指數

資料來源:FRED。
資料來源:FRED。

從地域上比較各地區抗跌性

金融危機時,不同地區由於產業結構和經濟發展水準差異等影響,房產市場的變現也不盡相同,其住宅市場價位最高水準位於2006-2007年左右;低谷水準位於2011-2012年左右。

我們就來比較一下美國5個主要都會區在危機來臨時,房產市場的抗跌性如何。我們主要來看紐約、波士頓、洛杉磯、舊金山和芝加哥這5個都會區的房價從高峰到谷底用了多長時間,房價又分別跌了多少。

我們以2008年1月的房價為基準,看自2008年1月到2020年1月的每個月的房價與2008年1月的房價相比,增長或降低了多少;從2008年1月到各個都會區金融危機後的房價谷底用了多長時間。

紐約較2008年1月的每月房價變化

紐約自2008年金融危機的房價分佈基本呈倒鐘型,到危機後的50個月,也就是2012年的3月,房價跌入谷底,跌幅為-21.1%,此後房價開始穩步攀升。

波士頓較2008年1月的每月房價變化

波士頓的房價在2008年金融危機之後跌幅相對較小,谷底跌幅僅為-9.7%,到達谷底用了15個月。這很大程度上是由於波士頓很多房產都是“學區房”,有剛需,受影響程度相對較小。但是,波士頓的房價在衰退期有反復的現象,至少經歷了兩輪上漲有下跌的狀況。

洛杉磯較2008年1月的每月房價變化

洛杉磯的房價趨勢和波士頓相似,在危機發生後也有小幅反彈後下跌的狀況,谷底跌幅為-29.3%,用時16個月。

舊金山較2008年1月的每月房價變化

舊金山的房價谷底跌幅為-35.8%,跌幅較大,到谷底用時16個月。

芝加哥較2008年1月的每月房價變化

和紐約相似,芝加哥在危機之後的房價分布呈倒鐘型,谷底跌幅為-32.1%,跌入至谷底的用時較長,達到51個月。

我們從美國5個都會區的房價表現來看,整體來說,紐約和波士頓的房價跌幅相對較小,金融危機後的房價谷底較2008年初的跌幅分別為21.1%和9.7%,說明這兩個都會區的抗跌能力較強。

如果考慮跌入谷底經歷的時間,我們可以計算年平均跌幅,可以看到,紐約都會區危機後谷底房價較危機發生之初的房價平均跌幅最小。

此外,自危機以來,紐約房價跌入至谷底的用時較長,達到50個月,但跌幅卻相對較小,說明紐約房價相較其他都會區更為穩定。值得注意的是,雖然洛杉磯跌入至谷底僅用16個月,但其在危機後的第58個月時,跌幅仍為-21.9%,甚至超過了紐約谷底時的跌幅。

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