從2008年金融危機中看美五大都會區房市抗跌周期
摘要
● 在2007-2008年美國金融危機時期，美國各大區域的房地產市場的表現;
● 美國5個主要都會區高中低端房產在危機來臨時的抗跌性。
在新冠病毒全球肆虐的今天，各個機構對經濟預期下調，並有可能會出現新一輪經濟危機。在危機來臨的時候，大家難免會恐慌，但其實經濟危機的出現是經濟週期運行的結果，經濟在繁榮期、衰退期、蕭條期和復蘇期中不斷循環往復。對房產市場的投資和購房者來說，不妨在這個時候以史為鑒，看看在2007-2008年美國金融危機時期，美國各大區域的房地產市場的表現。今天我們從美國主要的幾個都會區：紐約、洛杉磯、芝加哥、波士頓和舊金山的表現中，分別來看這些地方在面臨經濟危機時的抗跌能力。
全美表現
距離2007年–2008年全球金融危機（Financial crisis of 2007–2008）的發生已經過去13年了，但是過去的危機依然對現在有參考意義。這是一場自2007年8月9日爆發流動性危機為開始標誌的全球性金融危機。自次級房屋信貸危機爆發後，投資者開始對按揭證券的價值失去信心，引發流動性危機。即使多國中央銀行多次向金融市場注入巨額資金，也無法阻止這場金融危機的爆發。直到2008年9月，這場金融危機開始失控，並導致多間相當大型的金融機構倒閉或被政府接管，引發經濟衰退。
彼時的美國房產市場遭遇強烈受創。我們從全美的房價指數中可以看到，2007年1月美國房價達到進入21世紀以來的峰值，在金融危機爆發後直轉而下，到2012年1月時到達谷底，直到2016年11月房價才恢復到危機前夕的水準，高峰到谷底長達60個月，從谷底復蘇到之前水準又用時58個月。2007-2008年金融危機也是截止到現在美國歷次危機中復蘇期最長的一次。
從地域上比較各地區抗跌性
金融危機時，不同地區由於產業結構和經濟發展水準差異等影響，房產市場的變現也不盡相同，其住宅市場價位最高水準位於2006-2007年左右；低谷水準位於2011-2012年左右。
我們就來比較一下美國5個主要都會區在危機來臨時，房產市場的抗跌性如何。我們主要來看紐約、波士頓、洛杉磯、舊金山和芝加哥這5個都會區的房價從高峰到谷底用了多長時間，房價又分別跌了多少。
我們以2008年1月的房價為基準，看自2008年1月到2020年1月的每個月的房價與2008年1月的房價相比，增長或降低了多少；從2008年1月到各個都會區金融危機後的房價谷底用了多長時間。
紐約自2008年金融危機的房價分佈基本呈倒鐘型，到危機後的50個月，也就是2012年的3月，房價跌入谷底，跌幅為-21.1%，此後房價開始穩步攀升。
波士頓的房價在2008年金融危機之後跌幅相對較小，谷底跌幅僅為-9.7%，到達谷底用了15個月。這很大程度上是由於波士頓很多房產都是“學區房”，有剛需，受影響程度相對較小。但是，波士頓的房價在衰退期有反復的現象，至少經歷了兩輪上漲有下跌的狀況。
洛杉磯的房價趨勢和波士頓相似，在危機發生後也有小幅反彈後下跌的狀況，谷底跌幅為-29.3%，用時16個月。
舊金山的房價谷底跌幅為-35.8%，跌幅較大，到谷底用時16個月。
和紐約相似，芝加哥在危機之後的房價分布呈倒鐘型，谷底跌幅為-32.1%，跌入至谷底的用時較長，達到51個月。
我們從美國5個都會區的房價表現來看，整體來說，紐約和波士頓的房價跌幅相對較小，金融危機後的房價谷底較2008年初的跌幅分別為21.1%和9.7%，說明這兩個都會區的抗跌能力較強。
如果考慮跌入谷底經歷的時間，我們可以計算年平均跌幅，可以看到，紐約都會區危機後谷底房價較危機發生之初的房價平均跌幅最小。
此外，自危機以來，紐約房價跌入至谷底的用時較長，達到50個月，但跌幅卻相對較小，說明紐約房價相較其他都會區更為穩定。值得注意的是，雖然洛杉磯跌入至谷底僅用16個月，但其在危機後的第58個月時，跌幅仍為-21.9%，甚至超過了紐約谷底時的跌幅。
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