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1張圖看疫情:美3162萬人確診 已施打2億587萬劑疫苗

加州奧克蘭華埠憂暴力洗劫 商戶嚴陣以待 安裝木板加固

房市 出乎意外堅強(下)

千禧一代是這波疫情下房市消費者的生力軍。(美聯社)
千禧一代是這波疫情下房市消費者的生力軍。(美聯社)

通過分析,供應端沒有及時跟上的原因有四個:

1.理想投資工具缺乏:現在利率很低,股市跌宕起伏,賣了房的收入如果是沒有急需的話,投資收入很難保證,房產一下子成了最穩健的投資品。所以賣房的機會成本變高。

2.搬新家計畫由於疫情暫緩:很多家庭的搬遷和購買新房計畫由於疫情爆發和遠端工作等原因,暫時擱置了,所以疫情前的一部分賣房剛需沒了。

3.擔憂不確定性所以選擇觀望:出於很多賣家僅僅出於對疫情和經濟形勢的擔憂,選擇繼續觀望。這給疫情前就已經供給不足的美國房產市場更為捉襟見肘。

4.供應不能及時趕上:一些新建房屋的供應還需要時間,而且現在對土地和建築貸款的審核週期和要求都在拉高。

但是5月份以來。美國很多主要地區的疫情開始得到一定的控制,復工復產開始推進,低利率政策成為常態。這個時候很多本身就有購房剛需,但由於疫情已經推遲了一、兩個月的消費者開始由觀望轉變為活躍的買方。在他們看來,現在的房貸成本會比年初的時候低,所以相對而言自己賺到了,加上房價預期不明確,自己又急需買房,所以必須入市了。另外一些信用資質較好的房產投資者也想利用低利率去加槓桿投資一些房產。這樣一來房市的需求就顯著上升了。

但是供應端這個時候就和需求端失去了默契。雖然4月底以來一些房主和經紀人在獲取更多疫情資訊後,開始將本來準備出售的房屋再次放入市場,但供應端的反彈速度明顯小於需求端,造成僧多粥少的局面,那房價難免要上升。現在看來是賣家市場,加上接下來房市走勢還不明確,賣家何不趁此良機去出售房屋呢?

誠然,和當前有剛性購房需求和希望利用低利率融資去投資房產的人選擇入市一樣,一些疫情前急需賣房和賣房,和出於對經濟走勢擔憂想儘早出售,及時止損的人在4月份房市的冰凍期後選擇再次入市。5月以來房價超乎很多人預期的不降反升也激勵著更多賣家重新把自己的房屋在市場上掛牌。這也可以活躍掛牌房產數量從5月份的微弱回升可以看出。

但是我們也可以看到,供應端的上漲幅度遠遠小於待交易房屋和交易量的增長幅度,也就是需求快速回漲,供應端卻只是微弱反彈,最終促成價格上揚,但是成交量和銷售額就很低。根據美國房地產經紀人協會(National Association of Realtors)的資料顯示,受疫情持續肆虐,5月成屋成交量繼續暴跌,環比下降9.7%,季節性調整後年化銷售總數達391萬套,創2010年10月以來新低,年銷售額深跌26.6%,是1982年以來最大的跌幅。

根據Realtor.com的研究,按照當前的交易速度,消耗完當前庫存只需要4.8個月。在這種情況下,供應緊張使房價承受巨大壓力。同時受謹慎情緒影響,低價房屋的銷售速度較快,高端房源的成交速度急劇下降。

所以現在的美國房產市場是「局部市場」,並不是疫情前的全面均衡市場。供需兩端玩家的組成和訴求都發生了質變,所以我們既要用供求關係來理解市場變動,又要注意到目前這個樣本的有限性帶來的偏差。

疫情壓抑 買氣延到夏季

隨著復工復產的逐步推進,很多專家認為房市的「底部」已經過去。5月底以後,買家和房源都會加速回歸。這種很樂觀的論調也深刻影響著房市的信心。許多經濟學家認為,大多數春季想要購買房屋的人只是因為疫情而推遲了購買,而不是完全放棄。那麼隨著疫情的常態化和復工的推進,美國房產傳統的春日購買季延後到了夏季。

根據全國房屋建築商協會(National Association of Home Builders)的資料,地產開發商的情緒指數經歷4月的暴跌之後,在6月份迅速反彈回「樂觀」的狀態。

另外房利美的房屋購買情緒指數6月上升了9點,至76.5,儘管和去年同期相比跌了15%,但是這個指數自4月份創下歷史新低以來的第二次上漲。房利美購買情緒指數的報告顯示,現在有61%的美國人認為現在是購買房屋的好時機,5月份的時候這個比率是52%。有41%的賣家認為是賣房的好時機。值得注意的是,認為現在是購買房屋的好時機的租戶比率目前已達到五年來的最高水準,而這次租戶正是又剛性購房需求的人。這既表明首次購房的有利條件與近期購房活動的反彈一致,又再次印證了是剛需是拉動這波上漲的重要推手。

儘管CoreLogic預測到2021年5月房價將下降6.6%,但表示未來12個月房價將上漲的HPSI受訪者人數從6月的26%增至34%,表示房價將上漲的百分比下降幅度從35%降至25%。所以市場信心的反彈推動了房市的小陽春。而房利美也將當前房市的上揚歸因於因當前局勢而選擇延遲或加快購房計畫的消費者的程度,他們也預計預計房市在剛需被釋放後,將在未來幾個月內降溫。

經濟重開速度 影響房市 

但長期來看,預計的房價下跌將主要歸因於美國失業率上升。新冠的嚴重性和經濟彈性是推動住房復甦的地區差異的關鍵因素。疫情的傳播強度與住房市場放緩密切相關,人均病案數量較高的市場更有可能對供應和銷售步伐產生更大的影響。重新開放的速度,以及每個市場容納疫情造成經濟和收入影響的能力,決定了整個地區房市的恢復速度。有彈性的經濟體可能會在住房復甦方面占優勢,在疫情之前,擁有強勁就業市場的地區,尤其是科技行業蓬勃發展的地區,看到買賣雙方的回復速度會比全國其他地區快。

千禧代 摩拳擦掌入房市

我們注意到,千禧一代(Millennials)是這波疫情下房市消費者的生力軍。年輕的千禧一代購買者在2020年的購房者中所占比率最大,為50%;其次是Gen Xers一代(31%)和嬰兒潮一代。同時從corelogic發布的房屋購買申請資料可以看出,只有千禧一代的申請數量較去年同期上漲了。另外這個群體也是當前房貸申請的主力。很多較為年長的群體,抑或不急於購房,抑或擔憂疫情傳染,所以推遲購房計畫。

但是千禧一代不一樣,他們有購房剛需,偏好中低價位的房屋(上漲的市場主體),但是現金不足,急於利用低利率信貸去購房房屋。3、4月份的冰凍期又壓抑了他們急迫的需求。所以他們的大膽入市大大提升了房產市場的需求。但是由於現金買家更有優勢,所以千禧一代的購房剛需並不能短時間內化解,他們的需求可能會繼續支援房價在未來一段時間內的剛性。房市的這個代際趨勢,也讓我們想起了美國股市的特徵。很多之前從來不問津股市的年輕人,在疫情下開始進入股市操作,偏好垃圾股和隨經濟形勢波動很大的股票,助長了股票市場的熱潮,但是也加大了自己的財務風險。希望房市可以為千禧一代提供一個比股市更為安全的避風港。

誠然,無論是個人賣家和賣家,大家都是「量」的被動接受者,沒有改變市場走勢的能力,我們能做的只有在量的起伏中避險增值。那麼疫情下,房市的供需兩端在「質」這個與我們個人息息相關的維度上又產生了哪些變化,同時我們又該如何應對呢?我們下一次再談。

(作者為優投房(UTOFUN)創始人,優投房是針對北美地產投資的資訊平台,可為華人提供智能搜索地產、推薦項目學區房搜索、地產智能投資分析、海外智能金融服務。)

(本欄由美國地產學校講師合作提供。歡迎讀者每星期天下午1:30pm(美東時間)參與線上公開課程www.iTraining.nyc

房市預估未來還會有上漲空間。(美聯社)
房市預估未來還會有上漲空間。(美聯社)

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