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購買未經許可改建房屋 合法化恐要花大錢

若在舊金山購入有未經許可改建部分的房屋,買家恐需花大錢將它合法化。(取自Getty Images)
若在舊金山購入有未經許可改建部分的房屋,買家恐需花大錢將它合法化。(取自Getty Images)

若在舊金山買房、卻發現是未經許可改建的,是否需將其「合法化」?根據建築檢查部門的規定,答案是肯定的。

承接未經許可改建房是一個惡夢,因為城市住房成本昂貴,建築法規繁複,少有買家可承擔成交時的未預期費用。買家若發現房屋之前曾進行過未經許可施工改建,有責任將其修改為符合法規,但修繕費用可能相當高。

這是為何舊金山市自一開始就嘗試阻止這類事情發生。基於建造價值,未經合法許可而進行升級房產的屋主,最終可能需向市政府支付高達未經許可工程成本9倍的費用。

「舊金山紀事報」報導,根據建築檢查部門發言人翰南(Patrick Hannan)表示,承接未經許可改建的買家,無須支付這些費用,但他們必須修繕檢查人員所提出的任何疑慮。他指出,檢查部門是基於接獲投訴進行檢查,而非在房屋售出時檢查,所以,許可問題可能並未被注意到。

針對輕微問題,檢查人員將會要求業主解決。對於構成安全風險的較大疑慮,檢查人員會發出違規通知,說明業主須採取哪些措施,才能使房產恢復合乎法規,包括獲得所需進行施工許可的最後期間。

翰南表示,檢查目標是讓房產合法,而非懲罰無心的新房主,只要問題獲得解決,就不會罰款。房主若「自願」尋求對未經許可工程進行補救,而非對違規行為作出反應,則不會受罰。他鼓勵買家在研究可能購房交易時,使用檢查部門的許可及投訴追蹤系統,列出回溯到數十年前的投訴與建築法規違規事件。

舊金山房屋經紀人赫許柯維茲(Daniel Hershkowitz)表示,購買到前屋主曾進行未經需由市府批准而進行改建的房屋,會導致後來承接屋主面臨更大財務風險。他說,一名好的經紀人會鼓勵買家進行研究,評估哪些房間或擴建部分,可能存在問題。首先是將賣方披露的與之前出售時揭露任何許可的報告、稅務紀錄,與檢查人員檢查結果進行比較。

若要再更謹慎,擔心可能發現有潛在未經許可施工的買家,可聘請當地建築師或有執照承包商,評估潛在風險,並在必要時估算讓房屋合法的成本。

住房建造與改建公司「AYA Homes」業主艾吉達瑞(Shawn Ajdari)指出,未經許可建築,尤其是非法加建,在舊金山相當常見。在正常房市,買家會拒絕購買未經許可建造房屋,但在舊金山過熱市場,部分買家則願意。他建議買房者聘請專家,例如承包商或結構工程師,在提出買房報價之前,審查可疑的未經許可工程或質量差的建築,以評估潛在成本。

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