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污名化房產 有些情況賣家都要披露?

發生過命案的住宅常被認為是凶宅。(本報檔案照)
發生過命案的住宅常被認為是凶宅。(本報檔案照)

「污名化房產」(stigmatized properties)通常會在短期內貶值不少,不過隨著時間推移,房價會慢慢恢復。但無論買家還是賣家,或許都應該了解,具體來說什麼樣的事件才叫做「污名」,哪些事必須要向買家披露。

民眾大多知道,假若屋內發生過謀殺、自殺等命案事件,所在屋子會被稱作「凶宅」。專門研究房地產損害經濟學,房地產諮詢公司Landmark Research執行長貝爾(Randall Bell),曾幫助出售美國一些最著名的污名化房產,包括轟動美國的「O.J.辛普森殺妻疑案」房產等。他表示,「遭受污名的房產,在出事後兩至三年間,通常房價會貶值15%至25%。隨著時間推移,貶值會消失,但污名至少要十至25年才能完全消失」。

之所以會有三年貶值的說法,主要是因為相關規定。華裔地產經紀袁立功解釋,根據加州民法1102,在大多數住宅房地產交易中要求的房地產轉讓披露聲明(TDS)表格中,涵蓋了賣方知道並因此實際了解財產上的事件,該表格涵蓋面很廣,從漏水屋頂到過去三年該地產是否發生任何死亡事件都有。甚至還包括任何房間增加、損壞或鄰里噪音問題,也都要披露。

此外,即使不是凶殺案,自然死亡也包括在內,只要有人在房屋內過世,三年之內賣家就要揭露,否則就是違法欺騙。而即使是自然死亡也一定程度上會影響房價。之前他在核桃市看一棟房子,屋主先生在後院游泳池旁邊看球賽,結果心臟病突發死在後院的游泳池旁,這樣賣家也要揭露。

而若發生槍擊案,即使沒有出人命,也應該揭露。他表示,條例上也包括最近有沒有報保險,哪怕屋子剛油漆過也要披露。他曾賣過一棟房子,因為過年空屋的時候被入室偷竊,曾經報警和報過保險,因此也建議屋主披露,就不會出問題。

但其實如果屋內住過臭名昭彰的前屋主、鬧鬼事件、拍攝過恐怖片等,在英文中通常也被稱為「污名化房產」,都是有可能對房價產生負面影響的。而這些事件,通常沒有規定必須要披露。

家住阿市的華裔王女士表示,去年她的鄰居將康斗出租,房客似乎從事的行業不明。一日有仇人持槍上門,隔著門開了幾槍,房客腿上也受了傷,但沒幾天屋主修好門後又迅速租給別的房客。

袁立功解釋,其實不僅買賣房屋,出租房子也應該披露。假若屋主沒有披露,萬一仇人還以為原先房客住在裡面而再次上門尋仇,豈不是會遭池魚之殃。只是很多華人出租房屋,都沒有披露這些信息,他知道曾有發生過凶案的房子不被披露就出租了,其實房客若後來知情,是可以要求賠償的。

但事件若是沒有發生在地產範圍內,則不需要披露的。例如2018年橙縣聖璜卡畢斯壯諾(San Juan Capistrano)發生過一起華裔家庭人倫慘劇,著名北美電競選手Doublelift的哥哥彭亦宏,在屋前和父母爭吵起來,最終持刀將母親刺死,父親重傷。但在爭鬥中受害者已逃到附近街上,即案發現場並非在屋內,因此這類情況就不被要求必須披露,「只要是在房子的範圍內,甚至前後院子都應該要揭露會比較安全一些」。此外所謂的「鬧鬼」屋子也不必披露,袁立功表示,「因為鬧鬼的定義很難界定的」。

不過在許多別的州,賣家只有在被直接詢問的情況下,才被要求披露家中的死亡情況。根據Nerd Wallet報導,賣方披露的常見事項包括財產留置權、洪水、水損害和機械問題等。對購房者來說,房屋死亡事件超出必要訊息範圍。

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