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灣區城市房價租金齊漲 買屋好還是租屋好?

專家分析,租或買無單一簡易答案,首要考慮個人需求與財務狀況。(Getty Images)
專家分析,租或買無單一簡易答案,首要考慮個人需求與財務狀況。(Getty Images)

隨著貸款利率上升、租金重返疫情前水平,許多人可能想知道是租屋好還是買屋好,以及本地與全國現況比較起來怎樣。根據「紀事報」分析,租或買並無單一簡易答案,首先要考慮的是個人需求與財務狀況,包括目前收入與債務、個人資產、信用評分、頭期款、貸款利率、購買價格與房產地點與類型。

若個人有足夠資金進入市場,擁有房屋是進行長期投資與擁有資產的可選方式。而對於期望短租賃與購買進行比較者,可透過NerdWallet、SmartAsset與Realtor.com等工具的租金與購買計算器進行。研究發現,灣區大城市實現置業投資所需時間較全國長。

就灣區三大城市聖荷西、舊金山、屋崙,需考慮的因素包括美國人口普查的家庭收入中位數;自2022年2月起來自房地產上市網站「Zillow」的典型兩房房屋價值;自2022年2月的公寓清單估算兩房公寓租金。「紀事報」並將房屋升值調整為5%、貸款利率設為5.1%,並預設房屋自備款為20%。

這三大城市中,考慮到買房所需自備款的前期成本,短期內租房的成本更低。但三個城市的收支平衡點(買房與租房打平)出現的時間不同,而且比全國平均水平晚,尤其是舊金山。

若考慮到買房所需自備款的前期成本,短期內租房的成本更低。依計算器估算,舊金山買房...
若考慮到買房所需自備款的前期成本,短期內租房的成本更低。依計算器估算,舊金山買房可在26年內實現收支平衡。(Getty Images)

NerdWallet計算器顯示,屋崙買房在財務上優於租房的收支平衡時間點是11年(假設家庭收入8萬143元、兩房房屋價格為82萬376元、兩房公寓租金為1939元)。若月租提高10%,盈虧平衡點降至9年,每月增加20%租金,可讓買家在7年內實現收支平衡。反之,若房價上漲10%,除非租金高出許多,否則買房永遠不會比租房便宜。

舊金山使用計算標準以家庭收入中位數11萬9136元、兩房住房房價148萬元、租金2713元,可在26年內實現收支平衡。若租金上漲10%,盈虧平衡點為22年,租金上漲20%則為18年。但若房價提高10%,30年都無法收支平衡。

聖荷西以家庭收入中位數11萬7324元、兩房住房房價89萬3110元、2331元中位數租金估算,可在9年內實現收支平衡。若將租金提高10%,房屋所有權盈虧平衡點將達到7年,租金提高20%則為6年。但若將聖荷西房價提高10%,最好還是租房。

不過,計算器範圍有限,專家認為,完全取決於最終目標。「舊金山房地產經紀人協會」會長甘特(Jeannie Gant)表示,若住在租金管制公寓並租了很長時間,租房總是更便宜,但無法擁有房屋與建立資產等其他許多優勢。擁有房屋的主要原因,可建立公平並提供住房穩定性。

「Apartment List」高級研究員沃洛克(Rob Warnock)指出,「被動投資」(passive investment)吸引力是買房原因之一,即使租房更便宜。許多家庭財富創造來自基於貸款支付轉換成資產,可用來獲取更多資本。租房者則須透過儲蓄與投資,獲得與房價升值相等或超過的獲利。

儘管如此,租房還是有好處,包括整體每月成本較低並具有彈性。但研究顯示,大部分租房者是因為負擔不起買房,尤其是頭期款較無法負擔。疫情導致灣區房市困難,房價高且庫存待售房屋較少。

租金 房價 貸款

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