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地產迷思 / 失聯的私人貸款機構

大衛斯撥動壁爐裡面的柴火,讓火勢燒得更旺。 時間是2022年1月的某一天半夜2時32分。地點是北京市郊大衛斯一家所住的豪宅。大衛斯整夜不能闔眼,這種失眠的問題已經困擾他三個月了。剛剛他才起床和紐約的費律師通過電話。他就是不能明瞭為什麼答應貸給他的客戶4400萬美元的私人貸款機構(以下簡稱「私貸」),沒有辦事人員要接或回費律師的電話或回他的電郵。費律師已經整整打了一個星期的電話,答應貸款的私貸-Cristal Bay Funding (水晶灣貸款公司,以下簡稱「水晶灣」)有時候有秘書接電話,有時候沒有人接電話。承辦本貸款案件的兩位負責人Mr. Dunkin(鄧肯)是公司最高的負責人以及Mr. Dorworth(多沃斯)。本案的辦事員都不接電話,也不回電話、電郵。負責水晶灣過戶法律事宜的Mr. Mantis (曼迪斯律師)就更糟了。費律師每一天打3-5通電話給他,電話響幾聲之後就沒聲音。過了大約20秒之後,電話便自動掛斷。說得簡單一點,整個水晶灣已經失聯了。

大衛斯在中國開了一家地產以及貸款公司,專門為中國的企業主尋找資金來源。他的出身很好,父母兩方面都有很好的人脈,所以他認識很多的很成功的企業主,這些企業主需要資金就找他,他利用他的關係去向銀行以及私人機關借錢,事成之後,他的客戶都有重賞。

大衛斯的國內事業相當成功,但是大衛斯的事業並不限於中國國內的企業貸款,如果他的客戶委託他到國外置產,他也能透過他在國外的關係,幫他的客戶找到適合的事業或地產。這一次的生意便是這種情形,他有一位原在中國事業經營有成的客戶希望在波士頓購買一家像樣的旅館。客戶竇先生的獨生子在波士頓讀完企管碩士之後,希望定居美國。竇先生在北京、上海以及其他幾個大城擁有4-5星級的旅館,在波士頓購買一間像樣的旅館當然變成竇先生的選項。

購買旅館 尋找貸款

大衛斯的父母為了培植大衛斯,在他13歲的時候便送他到英國讀書。大衛斯不負期望,大學畢業後到英國最有名的三個一的大學研究所,攻讀國際金融,拿到學位後幫一家頗負盛名的國際證券公司工作兩年,然後回中國經營他的金融地產顧問公司。他的同學、同事有很多位在美國開金融地產顧問公司,在波士頓找旅館收購難不倒他。他透過他以前的一位同事在波士頓找到一間Marriott Hotel,180間房,大約20年新,要價6300萬。當事人雙方討價還價幾個月之後,以5800萬成交。契約在2021年1月8日簽訂。契約規定買主有45天的時間檢查旅館的硬體、業務以及法律情況。如果不滿意的話,可以不給理由撤銷契約。要是買主決定購買這家旅館,買主有三個月的時間去尋找貸款。如果三個月到期,買主找不到2700萬的貸款,買主可以撤銷契約。竇先生簽了約,付了580萬的誠意金,併購法律程序於焉開始。

這宗併購由竇先生聘任紐約的費律師主持。經過一連串的專家的檢查,竇先生發現旅館有一些不是很令人滿意的情形,比如說建築結構需要維護、裝修要更新、員工加入工會等,但是他知道要是旅館情形一切都很好,賣主也不會出售,或者價格會更高。訂約45天之後買主決定購買這家旅館,接下來的重頭戲便是貸款。竇先生絕對有能力用現金過戶,但是由於從中國匯錢到美國越來越困難,而且他聽說在美國貸款很容易,利息很低,就決定貸款。雖然有貸款經紀經手,大衛斯理所當然必須要參與這件事。但是正逢疫情高峰,一般的商業銀行都停止他們的商業房地產貸款。大衛斯委託的貸款經紀人連問了40間左右的銀行,沒有一間能提供貸款。貸款經紀只好把目標轉向私貸。

轉向私貸 噩夢開始

所謂私貸是一些有資金來源的機構,雖然他們沒有銀行的執照,但是因為美國各州法律上對於商業貸款並沒有規定只有銀行才能從事商業貸款,他們也把資金貸給需要的企業。貸款金額從數百萬到數千萬不等。貸款經紀們開始向私人貸款機構聯絡,有好幾個私貸都對這宗貸款有興趣。大衛斯和貸款經紀為了提供資料給這些機構,著著實實忙了幾個月,也接到了好多報價。一般最多的是年利息7.5%到8%,金額大約在3000萬元左右。但是由於竇先生能接受的年利率是5.5%,這些報價大衛斯都不能接受。最讓人哭笑不得的有一間私貸開了一張貸款確認書,答應要貸380萬,但是當大衛斯和他們聯繫的時候才發現這家私貸根本沒錢。他們希望竇先生給他們簽署貸款確認書,這樣他們可以拿著這張貸款確認書去找資金,當然竇先生不會簽署這樣的貸款確認書。三個月的時間到了,大衛斯還沒有找到貸款,竇先生也沒有取消契約,賣主還沒有找到新的買主,也沒有取消契約。這本契約就這樣不死不活地拖在那裡。大衛斯為了貸款的事食不下嚥、睡不入眠。

大約2021年10月貸款經紀接到水晶灣的貸款條件的報價,貸款金額4400萬,年利息4.5%,還款期限10年,這些條件完全合乎竇先生的要求。只是到底水晶灣是什麼樣的貸款公司,有沒有能力真的提供這筆貸款,貸款經紀人、大衛斯和費律師都沒有把握。找到這家私貸的貸款經紀先是說他以前和這家私貸有貸款業務來往,經過費律師的追問,他改口說以前只有幾百萬的貸款關係,從來沒和這家公司做個這麼大的生意,最後他承認從來沒和這家私貸做過貸款,這家私貸是他的一位朋友Dores介紹的。費律師要和Dores直接通話,貸款經紀遲遲不肯給費律師Dores的聯絡電話。費律師只好透過商業信用調查公司Dun & Bradstreet (D&B)調查這件私貸的信用。D&B的工作人員給費律師的報告是「該公司信用良好」,費律師和大衛斯一同和水晶灣的最高負責人鄧肯打了個電話,詢問該公司的狀況以及該公司。鄧肯很坦白地說他的公司成立不到五年,但是他一直是做房地產開發以及融資的生意的。這宗貸款的狀況他完全明瞭,而且非常願意照報價的條件提供貸款。大衛斯和費律師都覺得鄧肯說話誠懇,而且有專業的素養,便同意依照他的條件先支付2萬5000元手續費,啟動貸款程序。

三個星期後,水晶灣發來的貸款確認書寫的條件和報價都一樣,只是年利率提高到7.5%。大衛斯和費律師大吃一驚,便去電和鄧肯理論,幾經折衝,鄧肯答應把年利率改為第一年7.5%, 第二年以後4.5%。之後一個星期,費律師去電話、電郵,要定過戶日,鄧肯以及他的助手多沃斯都不接電話、不回電郵,急煞所有人。賣主律師這時候發了一封最後通牒(time is of the essence letter),要求竇先生15天之內過戶,否則沒收定金580萬。

本案啟示:

1.私人貸款機構素質參差不齊,貸款人應當要非常注意。筆者希望水晶灣最後能夠如約提供貸款,否則當事人和水晶灣很可能要面臨一場昂貴、漫長而且痛苦的官司。

2. 本案情節純屬虛構,如有雷同純屬巧合。

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