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地產迷思/善用和解 救回法拍屋

「法院指定的開庭日是9月16日」,溫律師來電通知雲百丈(老雲)的兒子雲千里(小雲)。小雲是一位美國出生的中國人,跟著老爸追蹤這一宗法拍的案件已經一年3 個月了,老雲為了這宗案件吃不下飯、睡不著覺。案子的起因發生於2019年冬天,老雲是從大陸東北來紐約的移民,1996年到美國後,在布魯克林買下一間雜貨鋪,由於老雲勤奮,把這間雜貨店經營得很好。2017年用賺下來的錢買了一棟一家庭獨門獨院的住宅,賣價90萬,貸款60萬,分30年償還,年利率4%。

剛開始2-3年一切正常,老雲經營的雜貨店每個月大約淨收入$9000,他的房貸大約是$3000,老雲每個月支付這筆房貸一點都不費力。小雲是一位電腦程式員,自己住在Long Island City(長島市),偶而回家和父親同住,老雲太太10年前過世,父子關係非常緊密。一切都很好,只是老雲是一個老菸槍,菸齡超過30年,年紀大了就老咳嗽。2019年6月他的老毛病又犯了,這一次非常嚴重,常咳嗽到呼吸困難,有時候還會咳出血塊。小雲非常擔心,把老雲送到醫院診療之後,發現因為長期吸菸的緣故,老雲肺部功能有嚴重的問題需住院治療。

住院期間老雲的雜貨店沒有人照顧,便停止營業。一個半月之後老雲出院,雖然病情減輕很多,但是咳嗽還是蠻嚴重的,每個星期還要到醫院去檢查兩次,當然為了保命,他也沒辦法到雜貨店去開門。兩個月後病情穩定下來,他才慢慢地恢復工作,這時候他才想起房貸已經4個月沒付了。

老雲是一位奉公守法的美國公民,立刻寫一張支票把所有積欠的銀行貸款月付都算進去,把支票寄給銀行。沒想到兩個星期之後銀行把支票退回來,說是老雲違約不付銀行月付已經超過3個月,銀行已經發動法拍程式,不能接受老雲的支票。老雲接到這封信之後還不知道事情的嚴重性,直到一個星期之後接到法院的起訴狀,才意識到自己有法律上的麻煩。

這時候的老雲心裡非常矛盾,他認為他沒錯,沒付銀行房貸是因為他有病在身,一旦健康好一點,他就嘗試把積欠的銀行月付還清,他已經盡力而為了,法律不應該找他的麻煩。因為他的英文不好,而且有鴕鳥心態,之後的3個月,接到幾封法院的來信,他都置之不理。到了2020年2月,經過小雲的一再敦促,他才拿著起訴狀和銀行寄來的信件去見一位朋友介紹的溫律師,他看過所有的檔案後就幫老雲寫了一份答辯書遞交法院,之後溫律師才發現法院已經開了一次調解庭了,因為老雲沒到場,法院認為老雲沒有和解的意願,就讓法拍的程式繼續進行。

溫律師雖然不是專辦法拍的律師,但是也處理過幾宗棘手的法拍案件。他很清楚紐約的法拍法規定一旦法拍程式開始,法院有義務説服貸款人和銀行達成和解。本案老雲的健康已經沒問題了,只要銀行把還款期限延長幾年,老雲完全沒問題繼續每個月3000的月付,慢慢地把貸款還清。因此他給銀行的律師打電話,請銀行的律師考慮讓老雲和銀行商討和解的事。銀行的律師一口拒絕,溫律師還是不放棄,他請老雲把銀行以前送給老雲的和解申請書填好,寄給銀行,要求和解。一個半月之後銀行把老雲的和解申請書退回給溫律師。一副「咱們法院見」的姿態。這個時候紐約州的疫情很嚴重,法院都關門了,溫律師什麼事都做不了,

為了這件事老雲心裡非常忐忑,他老是夢到自己被警長趕出家門,在街頭流浪,便敦促兒子不斷地和溫律師聯絡。溫律師也很憂慮,但是接到小雲的電話時總是很有耐性地勸他不要擔心。

到了2021年4月,溫律師告訴小雲,紐約州已經立法要保護被法拍的債務人,只要老雲向法院遞交一份聲明說他的生意被疫情影響,法院就會主動幫助他。小雲很聽話地照辦,一個星期之內便遞交了聲明書。到了2021年6月法院通知溫律師9月6日要為老雲開調解庭,到了9月15日小雲憂心忡忡地送一封電郵提醒溫律師有關第二天要開調解庭的事,溫律師很堅定地安慰小雲說有把握說服法庭讓銀行和老雲和解。

9月16日到了,溫律師按照法院的指示上線和銀行以及法院指派的調解員開會。溫律師一五一十地把老雲的情況告訴銀行代表以及法院調解人。銀行代表聽完之後立刻表示銀行很願意和解,他會要求銀行重新給老雲發一分和解申請書。法院調解員還很客氣地告訴溫律師,聯邦政府提供給法拍債務人免費財務援助,最高可以到$50,000,請老雲千萬要去申請。

協調會後溫律師給小雲打電話,告訴他會議的結果,小雲當然非常高興。一個小時之後溫律師收到銀行的調解申請,他立刻轉發給小雲去準備和解程序。

本案啟示:

1.因為一時的不幸被法拍的屋主們絕對不要喪氣。現在紐約州的法拍法律都是以如何讓銀行與貸款人和解為目標。只要貸款人有意願與能力和解,法院絕對會幫忙。尤其因為疫情的關係,聯邦政府不希望屋主被迫遷,造成更嚴重的社會問題,便提供相當實際的財務支援,法拍債務人應當好好利用。

2.本案的情節純屬虛構,如有雷同,純屬巧合。

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