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地產迷思/貸款難 不如找賣方融資

疫情期間商業貸款非常困難,如果買主找不到貸款,找賣主商量也是一條出路。(Getty Images)
疫情期間商業貸款非常困難,如果買主找不到貸款,找賣主商量也是一條出路。(Getty Images)

翁先生在馬來西亞經營橡膠園已經是第三代了,他的家族事業不止是橡膠樹的種植園,還發展到連鎖餐館、建築業,可以說是馬來西亞相當有實力的企業體。2017年他在紐約辦理投資移民,打算將全家移民到美國。當然,家族財富的轉移到北美也是絕對必要的。

2019年他到紐約三次,物色適當的房地產。最後看上長島一處有35家商店的商場地產,業主要價2400萬元。翁先生覺得太貴,便把這筆生意擱下來。

2020年疫情爆發後,這個商場關閉將近一年,業主雖然是很有實力的開發商,但是因為大部分他擁有的商業地產都關閉,貸款卻不能不付,財政出現很大的危機,非賣出一部分,否則不能維持下去。結果業主選擇把這個商場的買價降低到1800萬元,翁先生覺得時機已到,便花4萬元聘請陳律師和業主簽署買賣合約。

契約裡規定買主要付180萬元定金。買主在契約簽訂之後有45天可以檢查房地產狀況以及其他的任何相關事物。要是買主不滿意的話,可以取消契約;同時買主在三個月之內如果不能拿到一般市價利息的900萬元貸款承諾書的話,買賣雙方都可以取消契約。

契約簽訂後,翁先生花了大約13萬元請環境檢查公司檢查商場有沒有受到汙染,請工程師檢查商場的房屋結構,同時聘請會計師以及財務專家檢查商場的財務狀況,雖然不是完全滿意,但也勉強可以接受。只是在申請貸款方面翁先生卻到處碰壁。他拜訪了12家紐約市的大銀行,包括Chase、Bank of America、Wells Fargo、Citibank、Santander、M&T等大銀行,沒有一家願意貸款給他,不是說銀行的商業貸款部已經關閉很久還沒有新開張,便是說他們已經很久沒有貸款給商場地產。

最後翁先生只好找銀行以外的商業貸款機構。可是他發現這些貸款機構說話非常不實在,一般都是先承諾很低的貸款利息,同時收一筆錢去做估價。估價完之後,便用各種理由把利息調高。翁先生吃虧了幾次以後,還是沒拿到一份貸款承諾書。很快地三個月就到期了。翁先生不想花了這麽多錢之後還取消契約,但是也沒有足夠的金錢過戶,又怕告訴賣主要取消貸款的話,賣主會扣住他已交的180萬元定金不還,便諮詢陳律師應該如何處理。

陳律師想了一天,告訴翁先生,他的選項不應該只有取消契約或是過戶;還外一條選項便是向賣主誠懇地表示自己還是願意過戶,但是找不到貸款,請賣主給他一筆兩年的暫時貸款,一旦經濟好轉,銀根寬鬆,翁先生取得貸款便可將所有價款付給賣主。翁先生也覺得這個主意好,便授權給陳律師去進行。

本案啟示: 

1.疫情期間商業貸款非常困難,所幸買賣商業地產不是打官司,沒有所謂的非贏即輸的問題。如果買主找不到貸款,找賣主商量也不失為一條出路。以本案的情形來看,如果賣主答應給買主貸款,至少賣主立刻可以拿到900萬元現金紓困,以後還可以拿到剩下900萬元的每個月利息,也是很大的幫助。賣主應該會慎重地考慮給買主貸款。2. 本文情節純屬虛構,如有雷同純屬巧合。(作者為紐約執業律師)

買賣商業地產注意貸款。圖為示意圖。(Getty Images)
買賣商業地產注意貸款。圖為示意圖。(Getty Images)

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