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地產迷思​/投資商業樓 疑點太多不買了​

思女士過去3年來一直在購買投資房地產,她在網上找最便宜的房地產,不論是在皇后區、布魯克林、長島她都可以接受;只要價格便宜,不論住家商業她都願意考慮。去年在布魯克林海邊、那蘇郡(Nassau County)東邊以及蘇佛克郡向銀行以及私人買了一些便宜的房地產,裝修之後幾個月內便轉賣出去。如果一時轉賣不掉,便出租,只要投資的結果有正向的現金流便可以了。

沒使用執照 房屋破沒水電

3年來,她賺了一些錢,也累積了一些經驗;膽子也大起來了。兩個月前有一位經紀帶她去看皇后區海邊的1棟破敗的房屋,這棟房屋的面積比她以前購買的都大;大約是皇后區一般房屋的三倍大,土地也有100X100大小,四四方方。只是屋裡面已經不能住人,因為是在1938年以前建的,沒有certificate of occupancy(使用執照)。房屋破敗,沒有電,也沒有水。

根據經紀的說法,這棟房屋所在地區的區域畫分(Zoning)是商業用地,可是思女士看到兩條街內的房屋都是住宅,沒有商業建築,一直要到兩條街以外才有商業房屋。經紀又說,這棟房屋以前是六家庭的房屋,如果思女士要建六家庭的房屋一定沒問題。

6個家庭vs.6個收入 搞不清

地主要價65萬元,根據思女士的算法,蓋個六家庭的房屋,大概還要投入60萬元,所以成本約要130萬元。建好之後,市價大約220萬元,所以她認為至少有90萬元利潤,非常好;要是能夠建成商業樓,那價格會更好。

思女士本著這個念頭去找建築師諮詢。建築師告訴她,不能保證這棟房屋能建商業樓或是6個家庭。房屋局的資料是6個收入,不是6個家庭。思女士一下子蒙了,為了弄清楚起見,她去諮詢了另外3位建築師。其中兩位建築師的意見和第一位建築師一樣;第三位建築師卻認為,這塊地上可以至少建六家庭的房屋。

令思女士不瞭解的是,6家庭的房屋與6個收入有什麼不同,於是她去諮詢自己的律師。律師告訴她,原則上6個收入的房屋不見得是六家庭的房屋。有些房屋可以按房間出租,但是不是六家庭。但是基本上這種使用法只有非營利團體的屋主才有可能利用,思女士是不合格的。

思女士前思後想,心裡很不踏實,便決定不買了。

本案啓示:

有關建築的法令相當複雜,不要說投資人搞不懂,連建築師之間的意見都可能不一致。一位年紀大一點,作風穩健的投資人碰到這種情形,可能裹足不前。房地產經紀的話只能做參考,不能依賴。做最壞的打算,如果這棟房屋只能蓋一家庭用房屋,思女士大概賺不了什麼錢。

忙碌一陣子,花錢、擔憂卻賺不到錢,是最糟的投資結果。雖然有可能賺大錢,但是在疑點太多的情形下,思女士決定不買,也不算是錯誤的決定。(作者為紐約執業律師)

 

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