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不知道是不是合法陽台?代理過戶律師查到底

梅律師從小就非常聰明,小學進入全紐約市只有兩班的天才班。父母為了讓他上優秀的中學,遷到長島納蘇郡的Great Neck,就讀納蘇郡數一數二的大頸初中、高中,學校裡的亞裔學生大約占49%,競爭非常激烈。他不止學業優秀,還參加樂隊,是唯一的中喇叭手,很受樂隊指導教師讚賞。高中畢業,進入紐約大學攻讀歷史,大學畢業後申請到NYU Law School,2019年畢業後,就加入父親的律師樓。

小梅的父親從台灣來美,在紐約從事地產、律師、產權保險已經超過35年,實實在在地工作;母親是很有天分的藝術家,中年後受先生影響,轉行做房地產業務員,到2021年她已經有14年的房地產業務經驗。

在父母影響下,小梅大一的時候便拿到房地產業務員執照,大三下半年,因為在高中已修了很多大學課程,他可以挑一個學期不上課,去體驗實際工作。作為未來選擇職業的參考。小梅幾經考慮,選擇房地產業務員作為他體驗的工作。經母親介紹到曼哈頓最有名的Cocoran,由精幹的資深業務員來帶他入行。

從2015年1月到3月,小梅專門做介紹學生宿舍。他工作很努力,但是一筆租約都沒談成。到了4月,他終於做成第一筆租約。5月6月,他又做成五筆。到9月學校開學前,他總共完成了15筆租約,可以說成果豐碩。

★沒有完工紀錄

紐約大學法學院畢業後,他在父親教導下學習房地產過戶、打官司、帶客戶到移民局面試,忙得不亦樂乎。2021年7月2日父親交下來一件輕鬆的工作,父親的產權公司有位律師客戶家裡有事不能去過戶,請小梅幫他過戶。這時候的梅律師至少已經有20次的過戶經驗。他首先把契約和產權報告讀過一次,再和委託律師討論案情,接著根據契約和產權報告把應收應付的金錢都算清楚。最後他找出整筆交易唯一不確定的因素─產權報告裡看不到有關屋子後面的陽台和屋子側面的遮陽台的合法興建完工紀錄。

產權報告裡這棟房屋的Certificate of Occupancy(房屋使用許可證)只說這棟房屋是兩層樓房屋,另外有一張Certificate of Completion(合法完工證明)說房屋兩側的欄杆合法興建完成。最後還有一張合法完工證明說藍圖3721號裡所畫的工程已經合法完工;沒有一張合法完工證明清楚地提到陽台或遮陽台。

★客戶願意過戶

梅律師和父親討論此事,老梅律師告訴他,產權公司聘請的文件調取公司已經接到指示去查了,可是文件調取公司估計還要一個月才能拿到。梅律師和委託律師談論這件事,委託律師說他的客戶不在乎陽台和遮陽台(陽台和遮陽台以下簡稱「陽台」)是不是合法,都願意過戶。梅律師心裡還是不踏實,他想要是陽台不合法,政府要買主拆掉,買主要損失幾萬元;他不能讓這種事發生。

過戶時間是早上10時,他提早趕到大頸市房屋局,辦公室一開門,就衝進去調建築圖。房屋局的員工很和善而且工作有效率,兩分鐘內就把建築圖找出來。梅律師看到建築圖上畫得有陽台,可是他不了解為什麼合法完工證明裡沒有提到陽台。房屋局的辦事員說,能回答這個問題的房屋檢查員已經出城過獨立日長周末了,請梅律師留下電話,會請房屋檢查員回來之後和他聯絡。雖沒得到滿意的結果但也沒辦法,就匆匆趕去過戶,剛好及時趕到。

由於賣主在場,梅律師就請問賣主有關陽台的事,賣主一問三不知,小梅律師很著急。這時候買主攔住小梅律師,要他不要再追究陽台和遮陽台是不是合法的事了;反正他很可能要把陽台拆掉改建,梅律師才停止追問這件事。當天過戶很順利,可是梅律師心裡還是惦記著陽台的事。

假日過後,7月6日梅律師一大早又到大頸市房屋局。房屋檢查員和他解釋說,畫有陽台的藍圖號碼是3721。合法完工證明書裡有一張說的是建築藍圖3721號裡所畫的建築都已經合法完工,便是陽台與遮陽台合法完工的證明。梅律師這下子恍然大悟,於是他把藍圖中有陽台的部分拍照下來。回到辦公室,把相關的合法完工證明書以及所拍的照片電郵給託付律師,並在電郵詳細解釋事情的始末。當他把電郵送出去,才覺得他的工作完成了。

本案啟示: 

1. 很高興看到子承父業的案例。在美國出生的第二代華人,很多都不願意繼承父母的事業。梅律師接受父母的善誘,還是天之驕子的大學生年紀,就從最辛苦的房地產業務員做起,訓練自己的銷售能力,培養自己的地產知識,對他以後當律師有很大的幫助。

2. 對一般代理過戶的律師而言,過戶完成,工作也就完成了。梅律師自動自發地把陽台的事查得水落石出,非常難得。

3. 一位專業人員是不是專業,要看他對自己的期許。很多專業人員把專業當作賺錢手段而已,這種專業人員的素質不可能太高。在沒有客戶敦促下,過戶完成之後,梅律師仍然親自到房屋局把陽台的事情搞清楚,這是真正負責的律師。

4. 一般要產權公司到長島一個市鎮房屋局去調文件,都要兩、三周;如果任何人親自到房屋局,卻可以立刻拿到有關文件。趕時間的時候,當事人或是負責的專業人員不妨親自出馬,一般都可以立刻得到答案。

5. 大頸市有九個鎮,大部分的鎮都有自己的房屋局。每個房屋局管理的案件不多,員工的工作壓力不大,對訪客的服務周到;長島其他的市鎮狀況也差不多。(作者為紐約執業律師)

(本專欄故事情節純屬虛構,如有雷同純屬巧合)

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