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德州媽染疫雖已隔離 2兒子心腦肝發炎險喪命

借高利貸買法拍屋 划算嗎

范先生坐在曼哈頓西49街的律師樓,文律師跟他解釋說,他向高利貸貸款公司借180萬元買房貸款和80萬元裝修貸款,總共的費用要29萬400元。其中包括貸款要付兩個點,180萬元是3萬6000元;80萬元是1萬6000元。此外貸款利息是9%,公司要先押12個月的利息23萬4000元(先收的利息並不是貸款人先付的利息,貸款公司把這筆錢押在手上,等借款人還清借款之後,再退還給借款人),所以過戶的時候公司必須先扣掉28萬6000元。加上律師費6000元,貸款公司手續費3000元,估價費1400元,總共付出的費用是29萬400元。范先生拿到手的總金額不過是230萬9600元。

貸款年利率9% 銀行三倍

這兩筆貸款中,180萬元的買屋貸款在過戶時可拿到;80萬元的裝修貸款則在裝修時,用多少拿多少。但是過戶的時候范先生需要付180萬元全款,這29萬400元就從裝修的80萬元貸款裡提出來。也就是說,過戶時公司認為他雖然只拿到180萬元,但是公司卻以209萬400元計算利息。以9%年利率來算,每個月范先生要支付公司15萬678元利息,換算成實際的利息是10.45% ($15,675 x 12 ÷$1,800,000 = 10.45%)。

律師解釋到這裡,范先生開始呼吸急促、手心冒汗、心跳加快。律師給他刻畫出來的貸款全景和他當初的瞭解有很大的出入。早知道這筆貸款的費用這麽高,他很可能選擇不貸款。當下一般的住家貸款年利率只有3%-3.5%,他要付年利率10.45% (至少是一般利息的三倍)的貸款買房,真是始料未及。

在法拉盛一家擁有45名房地產業務員的房地產仲介公司,身為兩個負責經紀之一的范先生有被騙的感覺。他的仲介公司成立只有四年,他主要做的生意是買賣法拍屋。每天的工作就是到網上尋找法拍屋,向代表銀行的經紀或者是被法拍的屋主購買房屋。

曼哈頓房價跌 進場時機

他成立了一家公司專門來做這種生意,在過去10年裡總共買了大約15棟法拍屋。只是他的業務範圍一直局限在皇后區,由於價格不高,他都用他個人資金或者用公司裡其他地產業務員的錢來周轉。他一直想到曼哈頓去發展,只是曼哈頓的地產太貴,他沒有足夠的本錢去經營。

新冠肺炎的流行給了他一個難得的機會,很多人都選擇搬離曼哈頓,遷到長島、新澤西以及紐約上州威徹斯特,還有更遠的鄉間;曼哈頓的地產價格直線墜落。從2020年8月起,他很積極地在曼哈頓尋找法拍屋,到了2020年10月,他在法拍屋名單看上一棟三層樓的房屋。這棟房屋在2018年被評估價值大約640萬元,范先生出價330萬元(大約是2018年估價的一半)。賣主是一位殘疾的老企業家,早已搬到佛州退休了。因為他的財務狀況不佳,於是放棄這棟位於曼哈頓的住宅。銀行被積欠的金額大約是365萬元,但是因為市場狀況實在不好,銀行答應,只要拿到330萬元就把這筆債務勾銷。

范先生聘請的房地產估價員評估,這棟住宅經過裝修之後,可以在市場上賣到至少550萬元。這是范先生進軍紐約做大生意的大好機會,由於是法院拍賣的房屋,范先生只能簽現金購買的契約;也就是說如果他貸款貸不到,不能過戶,賣主會沒收他33萬元的定金。

他跟文律師講,他會貸款,文律師便在契約裡加了一條,說買主要貸款的話,賣主必須配合;賣主也答應了。范先生手上的現金大約在150萬元左右,他必須要借款180萬元才能過戶。由於房屋的狀況很差,他必須要花大約80萬元裝修。因此貸款對他來說是絕對必須的。

范先生向加州從事國際貿易的親戚商量,必要時向親戚借300萬元,但是他的親戚要求事成賣掉房屋之後,要分一半的利潤。雖然代價很高,但是他沒有選擇,只好答應;當然最好的是不要動用這筆合夥人的錢。

高利貸條款苛 忍痛接受

身為房地產經紀,范先生想尋找其他更便宜的辦法。於是他想到了借高利貸,雖然他從來沒借過高利貸,但是他想不管如何,借高利貸應該比找合夥人划算。他向認識的兩位高利貸公司代表接觸,說明貸款的意圖。沒想到消息傳出去,竟然有六位不同的高利貸業者和他聯絡,還有人到他家按門鈴要貸款給他的。

這些人所提供的貸款條件大多相同,他們認為這棟房屋有錢途,都願意貸款給他,大約200萬元購買房屋,100萬元裝修;利息約在9-11%間。范先生便挑選了一家利率9%的貸款公司,這家公司在一個禮拜之內便發貸款意向書;又答應只要產權清楚,隨時都可以過戶。

兩星期之後,文律師開始為范先生講解貸款文件上記載的條款,范先生才發覺這些條款和他通常熟悉的銀行貸款條件有很大的不同:1. 一般銀行的貸款,貸款人每月支付月付的時候,有15天寬限時間;高利貸公司只給他三天時間。2. 如果他在月付到期後三天內沒支付月付,所有本金利息必須一次付清。3. 如果他遲付月付,貸款利息立刻跳到年利率24%。

范大業聽到這些條件後嚇了一跳,這些條件簡直是「吃人的條款」,最後提到所有的貸款費用是29萬400元的時候,范先生忍不住問,這種苛刻的條件是不是合法。文律師告訴他,只要利率在24%或24%以下便是合法。范先生請文律師和高利貸公司討價還價,一個小時以後,高利貸公司一步不讓。范先生自己盤算一下,借高利貸的結果,比付給他親戚一半的利潤還要划算,最後只好忍痛接受高利貸公司的條件過戶了。

本案啟示:

1. 高利貸公司是一種合法的貸款公司。有些地產投資商人在不得已的情形下會找高利貸公司融通,但是這種情形一般是在房地產交易有暴利可圖,雖然高利貸公司的條件很苛刻,利息非常高,但是在貸款人的眼光來看,如果獲利的機會很大的話,高利貸還是比找合夥人融資來得划算。這就是高利貸貸款行業能生存的理由。

2. 高利貸業者不止把貸款文件上的條件做得很嚴,他們準備隨時把貸款人的房地產法拍掉。所以借高利貸的貸款人必須非常非常注意,不能有任何把柄落入高利貸公司手裡,否則不但賺不到錢,還要賠上房地產。(作者為紐約執業律師)

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