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產權間隙保險 可避過戶糾紛

黃先生坐在紐約市皇后區Maspeth的餐館批發公司辦公室裡,瞪著天花板長考,他在權衡要不要和解一宗長達五年的地產訴訟。這宗訴訟牽扯到黃先生的地產律師、賣主的地產律師、賣主、黃先生的產權公司以及他以外的一位地產買主以及他的律師。

這宗訴訟從2013年開打到2019已經超過五年,他所花費的律師費以及訴訟費用已經超過35萬元,他不明白為什麼這種一般律師都很難相信會發生的事,就發生在他的身上。他不願意平白無故地吃了80多萬元的虧,所以他聘了律師保護自己的權益。官司一打就是五年,現在大家都累了,保險公司和他的地產律師答應賠他15萬元,他不知道應不應該接受。

事情發生在2012年。黃先生看上皇后區靠近長島高速公路旁六間相連的店鋪(系爭店鋪),經過經紀的介紹,他花862萬元全部買下來。當年9月18日過戶,第二年,他接到一位他完全不認識的人對他的起訴書,向他索賠82萬6000元。替他處理地產的蘇律師(Sullivan)說,這是一位在他之前和系爭店鋪賣主簽訂買賣合同的另外一位買家(原告)提起的告訴。

原告狀告賣主,要索回他已付的買賣定金。原告先告賣主,因為賣主已經收下定金,賣主律師也被列為被告。後來原告發現黃先生已經從賣主那邊取得房地產所有權,便把黃先生列為共同被告。黃先生不明瞭為什麼賣主和原告的定金糾紛會牽扯到他。蘇律師告訴他,因為2012年9月22日原告起訴賣主,並且在法院的紀錄裡把系爭房地產登記為「纏訟中」。

這下子黃先生又糊塗了。他問蘇律師,系爭地產在原告起訴之前即已過戶,原告應該沒有權利控告他。蘇律師告訴他,產權狀登記的日期是2012年9月27日,對原告來講,2012年9月27日之後黃先生才是屋主。「纏訟中」的登記在產權登記之前,房屋的產權就受到纏訟通知登記的法律效力影響。也就是說,法律上黃先生要承接賣主和原告對於系爭店鋪的糾紛,要是原告打贏對賣主的官司,而賣主沒錢賠償的話,黃先生也要負賠償原告財務損失的責任。

蘇律師說,那筆定金本來放在賣主律師的託管帳戶,但是賣主的律師早就把這筆錢交給賣主了。原告的律師認為,賣主的律師應該把定金繼續存放在託管帳戶裡,不應該把那筆定金給賣主,所以原告把賣主的律師也列為被告。

聽到這裡,黃先生很有自信地問蘇律師,他記得在過戶時付了一大筆錢買產權保險,產權公司應該要出頭幫他打官司吧。蘇律師順口答「應該是」。然後請秘書把檔案拿出來,取出產權報告,翻了幾次,非常驚訝的說「怎麼會不在裡面?」黃先生問「什麼東西不在裡面?」蘇律師說「間隙保險」。

黃先生問,什麼是「間隙保險」?蘇律師說「間隙保險」是產權公司承保系爭店鋪的產權在過戶日到產權登記日之間沒有問題的保險,一般的「產權保險單」都包括這一項產權保險。「間隙保險的保單應該在你的產權保險單裡面的,但是為什麼我找不到?」黃先生很擔心地問「那怎麼辦?」蘇律師說「大概是產權公司忘了把它放在產權保險單裡了。讓我聯絡看看。」

過了一個星期,產權公司說,蘇律師沒有囑咐他們保險的範圍要加上間隙保險,所以產權公司不保;但是蘇律師說,他早就告訴產權公司所有他的產權保險都要加上間隙保險,因此產權保險的範圍忘了加間隙保險是產權保險的錯誤,產權保險公司必須負責;但是產權公司死不認錯。

蘇律師說這宗官司他不打了,關於原告狀告黃先生一案,請黃先生另請高明。黃先生聽了火冒三丈,但是他也自己先聘律師來為自己冤枉惹上的官司辯護。一個禮拜之後,他聘另外一位律師為自己辯護,同時把蘇律師以及產權公司一併告進去,說他們有業務過失。

官司一打就是五年,當事人以及當事律師各方都花了幾十萬元律師費,案件還是不能終結。最後由賣主的律師提議,由賣主付給原告40萬了結這筆官司,請每一位當事人以及當事律師同意。這個提議提出來一個月之後,各方當事人以及當事律師都同意了,賣方和原告的官司才算了結。

三個月後,產權公司和蘇律師也同意一起賠黃先生15萬元。黃先生、蘇律師以及產權公司之間的官司才算勉勉強強結案,沒有贏家,大家都是輸家。官司了結後,黃先生並沒有半分的喜悅,他只感到極度地疲憊以及憤怒。

本案啟示:

1.蘇律師是對的。每一份產權保險都應包括間隙產權保險。只是為什麼黃先生的產權保險沒有間隙保險呢? 當然這要不是蘇律師的錯便是產權公司的錯,或者兩者都有錯。

對黃先生來說,關鍵人當然是蘇律師;因為產權公司是蘇律師聘的。不論怎麼說,他的責任最大。

2.買房地產最好不要買有爭議的房屋。前買主與賣主的爭議,買主不知內情,要是運氣不好,捲入他們的糾紛那真的是「不偷雞還要蝕把米」。要是非買不可,必須確定自己的產權保險包括間隙保險,以及其他各種應有的產權保險項目。

3.房地產過戶的時候,律師必須仔細檢察產權保險,確定所有應該承保的專案都在保險單裡。一有疏忽,後果很難預料。(作者為紐約執業律師)

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