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經紀不誠信 買家吃悶虧

申老師正在長島曼哈瑟(Manhasset)高中和其他老師開教學會議時,手機震動了,是他的地產律師打電話來。他不能當場接電話,但是他知道除非有很重要的事,律師不會隨便打電話給他的。

半小時後,會議結束,他立刻回電。律師在電話上說,他要買的曼哈瑟房屋,賣主律師來電郵告知,已經在前一天和另一位買主簽約了。申老師不敢相信,因為幫他買房的李經紀、令律師都說,賣主應該很快會簽約。怎麽才過兩天,賣主就和別的買主簽約了?

談好價格竟賣別人

一個禮拜前李經紀和listing agent(賣方經紀)談好價格時,賣方經紀很確定說,申老師出價136萬元是最高的,他會請賣方律師準備契約;如果沒有意外的話,申老師應該可以買下曼哈瑟的房屋。不過賣方經紀又加了一句「賣方律師在申老師出價之前,已經把另外一份契約交給另外一位買主(1號買家),不過這位買家的出價比申老師低,又沒有及時簽約。只要申老師簽了136萬元的買賣契約,他應該可以買到這棟房屋。」聽到這些保證,申老師才放心地去找他的高中同學令律師來幫他處理這筆買賣。

紐約大學(NYU)歷史系畢業的申老師是一位循規蹈矩的美國土生華裔,從小成績優異,只是個性拘謹,做什麼事都是一板一眼。大學畢業後,他申請到高中當歷史教師,獲曼哈瑟高中錄用,薪資相當高,已任職三年,學校對他的表現很滿意,他對這份工作也很滿意。既然工作穩定,他便決定把父母留下在法拉盛的一家庭房屋賣掉,到長島曼哈瑟購屋。

2021年2月,他以128萬元價格把法拉盛的房屋簽給一位溫州人(法拉盛買主),契約寫明,過戶之後申老師還可以居住兩個月,每個月租金是3800元;要是兩個月後申老師還搬不出去,每天要支付350元。按照申老師的想法,他應該等到買主拿到Commitment Letter(銀行貸款確認書)之後再去找房屋。因為要是法拉盛買主沒貸到款,過不了戶,他也沒辦法去過戶曼哈瑟的房屋。

由於法拉盛買主沒有好的報稅紀錄,貸款並不順利,直到2021年3月底,法拉盛買主才拿到貸款確定書。

申老師這時便開始看房,選定離他學校不到10分鐘路程的這棟一家庭房屋(曼哈瑟房屋)。雖然房屋是1962年建的,但是保養得很好。4月6日令律師把改好的契約電郵給申老師,他就在家裡簽了買賣契約,scan之後電郵給律師。李經紀為了趕時間,在星期天也到申老師家裡拿到簽約正本和定金支票,然後交給賣方經紀,對方答應第二天交給賣主律師。從令律師拿到契約書到申老師把契約簽好,交給賣方經紀只花了兩天時間。申老師和李經紀都以為事情進行得很順利,沒想到賣主會把契約簽給1號買家。

洩漏價格給新買家

李經紀氣憤地打電話去質問賣方經紀,對方是一位有18年經驗的白人女性房地產推銷員。她說1號買家送回來的契約價格比申老師的出價還高,李經紀直覺賣方經紀在欺騙他,就質問說,當申老師出價時,她明明說1號買家的出價不到136萬元,怎麼簽回來的契約買價會比136萬元高呢?賣方經紀只說她也不知道。李經紀的英文不是很好,很難和賣方經紀周旋,他只好打電話問令律師,有沒有補救的辦法。令律師說在法律上,賣主是可以選擇和1號買主或申老師簽約,在法律上沒辦法為申老師伸張權利。

這時候申老師想起來,當初他看房的時候,屋主也在場,還相談甚歡,也和申老師交換電話號碼。於是他打電話問屋主,到底發生了什麼事。屋主老實地說,賣方經紀收到申老師簽署的買賣契約後,便打電話給1號買家,告訴他申老師出價136萬元,如果1號買家決定要買這棟房屋,他必須加價。1號買家結果提價到137萬元,簽了買賣契約。賣方經紀親自開車去買方家裡拿契約,再把契約送給賣方律師,屋主便把房屋簽給1號買家。

申老師聽了氣憤填膺,大罵賣方經紀不道德。屋主也四兩撥千斤地說,多拿1萬元,他沒有理由不簽給1號買家,請申老師還是去看別的房屋吧。

本案啟示:

1. 申老師所碰到的情形,一半是因為賣方經紀的佣金問題,如果賣給1號買家,賣方經紀沒有必要和李經紀分佣金,於是他把申老師的買價透露給1號買家,讓第1號買家加價。在法律上,申老師是沒辦法拿賣家經紀或是屋主怎麼樣。

這種做生意方式違反誠實信用原則。房地產市場的圈子並不大,漸漸地其他的經紀知道這位推銷員不遵守誠信原則,對她會有戒心,甚至不和她做生意。

2. 一般契約的寄送都是要透過律師的。賣方經紀要李經紀把申老師簽好的契約交給她,當然是別有用心;要是當初契約由令律師寄送,也許時間上慢了一天,賣方經紀操控的空間會比較小。契約不論簽給那一位買主,律師費都是一樣的。

當然如果賣主自己要他的經紀把申老師的出價洩露給1號買主,來吊高價格,那申老師簽好的契約交給律師或賣方經紀,結果就沒有差別了,不過這種事情很少發生。

3. 經過這一番折騰,申老師現在當然還要去看其他的房屋,但是他需要更改他賣法拉盛房屋的契約,他需要過戶之後還在他的房屋裡住三個月或更久,否則他需要搬兩次家或者是過戶兩個月後要付給他的房屋買主一天350元居住費,法律地位很被動,這一切都是賣方經紀造成的。

4. 本文的名字時間地點和某些故事細節純屬虛擬,以保護當事人的隱私。(作者為紐約執業律師)      

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