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地產迷思/生前沒改產權 死後男友被趕

卜女士是哥倫比亞大學的MBA,長相清秀甜美。拿到MBA學位之後,在曼哈頓某股票公司工作,慢慢做到經理。她在40歲時,身家已逾千萬,在公司管理大約80名員工、經紀和辦事員,可以說做得風生水起;只是她的私生活並不圓滿,到了45歲,已經離婚兩次,所生的兩個子女都給前夫撫養。

她在職場是不折不扣的女強人,到了55歲,已擁有2000萬元淨值,卻是單身一人;她開始感到非常寂寞。這時候一位在同一棟大樓工作的白人男性對她非常有好感,這位名叫山德斯(Sanders)的男士,大約45歲,是一家進出口公司中階職員,常常約她喝咖啡,借各種理由與她碰面,最後開口要和她約會。

剛開始卜女士打心裡看不起他,但是後來想想,自己的兩位前夫都是專業人士,結果還是離異結束。山德斯雖然只是公司的職員,但也是大學畢業生,而且相貌說得上英俊,說話也蠻風趣,看上去也風度翩翩。她想自己已經55歲,又離過兩次婚,要想找一位能比得上自己的異性實在不容易。於是她慢慢放下身段,開始和山德斯拍拖。

過了幾個月,她發現山德斯很體貼,而且對自己深情不移;另一方面,日子過得太寂寞,需要一位男士來共用生活。半年後兩人便同居起來,只是兩個人都經過人生波折,彼此的財產還是獨立的。

兩人同居的公寓屬於卜女士名下所有,價值650萬元;卜女士另外有一棟公寓出租給某外國政府的外交人員,每個月房租1萬2000元。山德斯只是一名文職人員,每月收入大約在8000元左右,以曼哈頓高生活水準的花費,加上山德斯不是很節儉的人,一年下來他存不到多少錢;但卜女士總是要他把錢存起來。有幾次卜女士跟他說要是她先離世,他們同居的公寓便留給山德斯,出租公寓的所有收入也歸他所有,這樣子山德斯的下輩子就不必發愁了。山德斯聽了很高興。但是因為工作忙碌,卜女士一直沒有把山德斯的名字加到產權上去或是做信託來實現她的諾言。

兩人從2006年開始同居,2016年夏天卜女士在辦公室裡中風,送醫時已經不省人事,治療了三個星期之後終於離世。山德斯非常傷心,除了失去最愛的人之外,他還要面對一個現實的問題──他是不是要搬離他居住的豪華公寓。卜女士的兩棟公寓產權上沒他的名字,雖然她口頭答應要把這兩套公寓給他,但是什麼實際的法律行動也沒做,讓他心裡非常不踏實。

卜女士過世後,她的兩位子女互相打起繼承官司,兩人都想當遺產執行人。官司打得很激烈,一打就是五年。到了2021年4月,法院判定大兒子陳先生為遺產繼承人。2021年5月陳先生以遺產執行人身分,透過律師給山德斯發律師函,要他搬離所居住的公寓。山德斯急了,找了三位律師諮詢,其中兩人都說他打不贏這場官司;另一位律師認為,只要山德斯在公寓居留超過10年,這棟公寓便屬於他的。不過對於這樣的產權判例,他不敢確定山德斯是否合乎規定,還要做進一步法律研究。這位律師的意見給山德斯帶來一絲希望。

本案啟示:

1. 這種故事在美國時常發生。當卜女士口頭上講,要把公寓給山德斯,她可能心裡確實是那樣想的。可是公務繁忙,或者是愛山德斯的心還不夠強,以致她沒有採取具體的法律行動來保護山德斯的權利。

當初如果她真的要給山德斯法律上的保護,她可以在以下兩個選項中選一個: 

A. 把山德斯的名字加入產權狀,把兩位所有人的關係列為“Joint Tenants with Right of Survivorship”(公同所有人,彼此有相互繼承權)。

B. 成立信託,把兩套公寓放入信託裡,指定山德斯為信託管理人,在信託裡明定山德斯的權利。

如果卜女士採用第一種方式,她過世之後,兩棟公寓的所有權都會自動轉到山德斯名下;她的子女無法繼承。如果採用第二種方式,卜女士就有很大的彈性。她可以指定由山德斯繼承他們共同居住的公寓,出租公寓的收入給山德斯做生活費;或者出租公寓收入的一半給山德斯做生活費,剩下的一半分給她的子女;或是做其他的分配,怎麽定都可以。

2. 關於某一位律師的意見,居住超過十年以上可以得到公寓的產權,這樣的意見實在太過簡單,而且有誤導的嫌疑。

這位律師講的應該是所謂的「反對占有」。紐約州的法律規定,以反對所有人的方式公開占有房地產超過十年,占有人具有抗辯所有人的權利。也就是說,所有人不得驅趕占有人。但是這種占有必須要是「反對占有」的事實,也就是說占有人的占有和所有人的權利是對抗的。

在本案例裡,山德斯住進公寓是經過卜女士同意的,應該不合乎「反對占有」的要件,山德斯應該沒有所謂反對占有的事實,也不能對陳先生用反對占有來拒絕搬遷。山德斯所能主張的反對占有只有從卜女士過世後開始起算的五年,還不到法律規定的十年,反對占有的抗辯權不能成立。

3. 其實在本案例裡,山德斯得到的已經很多了。當他和卜女士同居的十年裡,既擁有美人,又和她分享高物質水準的生活,這種經驗是難得的。現在曲終人散,山德斯應該感謝他曾經擁有的,不要為絢麗的夕陽美景不能永存而悲哀。

4. 卜女士事業成功,婚姻失敗,最後她的子女還為了爭遺產對簿公堂,值得為他人警惕。成功的事業並不代表成功的人生,怎樣保持平衡的人生,確實是一項很艱難的挑戰。(作者為紐約執業律師)

紐約州 曼哈頓 美國

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