我的頻道

* 拖拉類別可自訂排序
恢復預設 確定
設定
快訊

台灣100多政要LINE遭駭 鎖定用戶精準 顯非一般駭客

東奧/港女飛魚何詩蓓200米自由泳摘銀 破亞洲紀錄

地產迷思/背著銀行轉產權 小心挨罰

陶先生在佛羅里達州的退休豪宅裡,拿著銀行寄來的信,不敢相信銀行要罰他2萬4000元。這檔烏龍事牽扯到他10年前和12年前在紐約布魯克林區購買的兩棟商業樓。當時買價很低,第一棟的買價在150萬元左右,陶先生自付75萬元,向銀行借了75萬元。第二棟買價約120萬元,陶先生自付60萬元,銀行貸款是60萬元。這兩棟房屋的貸款銀行都是陶先生開了業務帳戶的社區小銀行。過戶時陶先生沒有多想,用自己的名字作為房產所有人。置產以後,一路風平浪靜,經過十幾年,現在這兩棟房屋的市價都翻了一倍多了。

陶先生已73歲,五年前退休後,他唯一的收入便是這兩棟樓房的租金。最近他聽說,因為有人在朋友的產業上跌倒,屋主被索賠700萬元,不但有可能房子被拿走,房子以外的其他私人財產也可能被求償。陶先生向幫他做帳的紐約會計師求教,希望能夠避免像他朋友一樣的命運。會計師告訴他,要想避免這個結果,他應該把房地產的產權轉給LLC(limited liability company,有限責任商號)。

會計師解釋,有限責任商號不是公司,也不是合夥;它是公司和合夥的優點的混合體。當LLC被告的時候,LLC發揮公司的作用,把責任挑起來,讓個人的其他資產不受影響;但是到了報稅的時候,LLC在法律上不成為報稅的個體,所有的盈虧都轉給擁有LLC的個人,個人再把LLC的收入加到個人其他的收入上去報稅。

陶先生聽了非常高興,便讓會計師幫他成立了兩家LLC,各擁有一棟商業樓;同時會計師介紹了一位律師,把產權從陶先生個人名義轉到LLC名下。一個月後這件事完成了,陶先生覺得非常舒坦,認為自己的退休基金已獲LLC保護。

又過了半年,做房地產經紀朋友凌先生說,在紐約曼哈頓有一戶被拍賣的遺產房,由於屋主已過世一年多,房屋沒有修整,再加上新冠肺炎疫情,很多人都搬離紐約;而且紐約過去十年來房價暴漲過頭,市價580萬元的房產只賣320萬元。生意腦筋靈敏的陶先生立刻想到,賣掉他擁有的兩棟商業樓中的一棟,再去購買這筆曼哈頓的法拍屋。便交代凌經紀,幫他購買曼哈頓的法拍屋,同時賣掉布魯克林的一棟商業樓。凌經紀不到三個月便把一買一賣兩筆生意的契約都處理好了。陶先生在佛州豪宅裡用電腦簽名,再用電郵把簽好的契約送給經紀介紹的律師,他很高興一切都很順利,只等待過戶。

2021年4月,買他商業樓的買主貸到了款,要求定日子過戶;陶先生的律師說,產權報告上查明陶先生這棟房屋上有抵押權,要他向銀行清償貸款,並請銀行開出付清整筆貸款的帳單。這時候陶先生才記起來,自己的兩棟商業樓都有貸款,這十年來他讓社區銀行直接從帳戶裡扣錢,他一直不操心,日子一久便忘掉貸款這一件事。

當初他和會計師請教的時候沒提到這一點,把產權從個人名字轉到LLC名下,也沒和律師提到這一點;但是他也不覺得有什麼問題,反正LLC的所有人也只有他一個人。這十幾年來,他都準時每月付貸款,現在要把其中一棟的貸款還掉,不應該有任何問題。便讓律師給銀行去信,要求銀行配合,把其中一棟商業樓的貸款還清。

沒想到三天後律師電郵給他一張清償貸款的清單,其中有一項是違約罰款。一棟樓房罰1萬2000元,兩棟樓共罰2萬4000元。陶先生的律師不能瞭解為什麼銀行要罰款,便把清單電郵給陶先生。陶先生一看嚇了一跳,馬上和銀行聯絡。根據銀行說法,這筆罰款是為了陶先生未經銀行許可,擅自把產權轉給LLC,違反當初契約。陶先生跟銀行解釋說,他是LLC的唯一成員,LLC是他一個人的,所以事實上房地產的產權沒有變化。

銀行不肯接受他的解釋,說規定就是規定,陶先生違反規定,便必須罰錢。為了這件事,陶先生飛到紐約和銀行當面談了幾次,仍不得要領;另一方面,兩筆商業樓的買賣都要先解決這件事。陶先生實在很著急。

最後銀行和陶先生和解,只要陶先生能夠把房地產的產權轉回到他個人名下,銀行可以不追究。雖然萬分不願意,陶先生也只好照辦。結果在半年之內陶先生把兩棟商業房地產的產權轉來轉去,給自己惹了麻煩,移轉產權的費用加上佛羅里達到紐約的機票,還有增加的律師費,總共花了6000多元,實在冤枉。

本案啟示:

1. 幾乎每一份銀行的抵押權契約上面都有一條Alienation Claus(分離條款)。這一條款的意義是當借款人在借款之後,轉讓抵押品的產權時,銀行擁有收回出借款項的權利。用意是在保護銀行不讓抵押債務人把產權轉給不合乎銀行規定的第三人。

陶先生把產權從個人名下轉到LLC的名下,在法律上算是移轉產權。銀行有權認定陶先生非法移轉產權。

2. 當然陶先生的說法也沒錯。事實上LLC完全是他的,銀行並不因為他把產權轉給LLC而增加風險,所以銀行不應該罰他;但是在法律字面上,銀行占了上風,陶先生受罰也沒辦法。

3. 要是陶先生有一位他能信得過的律師,這位律師從頭就瞭解這件事的話,這種情形就不會發生。

一般有經驗的律師在幫老客戶移轉產權的時候,都會先檢查客戶房地產的有關資料。要是律師看到陶先生的貸款沒有還清,他會建議陶先生先和銀行商量以後再轉產權;後來的烏龍就不會發生。

陶先生沒有把房屋的事情都交給同一位自己信任的律師,他委託的每一位律師只辦理獨立的一件事,沒有整體觀,也是這檔烏龍事發生的原因之一。(作者為紐約執業律師)

貸款 紐約 房地產

上一則

木材貴爆了 建商不蓋了 房價又高了

下一則

灣區民眾遷入 沙加緬度租金飆升 全美第14貴

延伸閱讀

超人氣

更多 >