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買鄉村旅館 過戶費不低

瞿先生今年53歲,正當壯年,他的女兒就讀康乃爾大學電腦系二年級。當他第一次帶女兒來此地上學的時候,就被康乃爾大學所在的手指湖地區的秀麗山水深深地吸引。手指湖區位於安大略湖的南邊,總共有11條南北走向的湖泊橫亙群山之間。山雖不高,卻保留原始風味,水雖不深卻靈氣十足;其中有數十條瀑布,水花四濺,水聲轟鳴,塵世繁慮一掃而空。瞿先生夏天帶女兒到學校時,便在手指湖區找家乾淨的旅館憩息;或者帶著帳篷,到群山裡徒步旅行幾天,忘掉人間的俗事,在他來說這是莫大的享受。

紐約市從事地產買賣超過10年,翟先生的唯一的嗜好是徒步旅行,周末常到紐約市郊150英里內的州立公園,像Bear Mountain、Harriman State Park等山水秀麗的地區做一到二天的徒步旅行。他的夢想便是在這些地方做個小生意,平常讓專業公司管理,自己有時間的話,便到這裡來過鄉間生活。於是他決定在手指湖地區買下一棟汽車旅館,交給管理公司管理,自己有空便來這裡度幾天假。

經過半年的尋尋覓覓,他在離康乃爾大學大約60英里的一個小鎮找到一家汽車旅館正在掛牌出售,要價32萬元。旅館有24個房間,大概有42年歷史,很多地方需要修理。東主已經67歲,眼看是沒辦法繼續管理這間旅館了。旅館生意還不差,住客都是遊山玩水的登山客,如果交給附近專業的汽車旅館管理公司,去除相關開支,一年大約還有8%的回報率。瞿先生和賣主討價還價,最後以30萬元成交。

辦過戶手續 紐約律師費較貴

以他十多年來在紐約從事房地產的經驗,知道下一步是找一位律師來簽訂買賣契約。瞿先生每一年總要幫客戶買賣幾棟房屋,他知道在紐約市買賣住宅房屋的律師費大約是在1000元左右;買賣價格200萬元左右的商業樓比較貴,律師費約需二、三千元。這棟旅館的買價只有30萬元,瞿先生認為,律師費應當在2000元左右,再加上產權保險的費用, 全部過戶費用應該能控制在6000元上下。

他找了紐約市三位和自己有過生意來往講中文的律師諮詢,有兩位以距離太遠沒辦法去過戶為理由,推辭不接;有25年從業經驗的熊律師告訴他,這個案件必須按照時間來算律師費,每小時350元,最少不會低於4000元。如果要律師到旅館所在地去過戶,一天要3000元旅費,來回需要兩天,所有的律師費用大約要1萬元。如果可以郵寄辦理過戶,律師費就要省很多。

根據他和這三位律師免費諮詢得來的印象,瞿先生認為必須要成立一家公司來擁有旅館的房地產,再成立一家公司來作為旅館業務的法律當事人。此外,他還要和旅館管理公司成立一個管理契約。這裡牽涉到成立兩家公司;再加上地產主和旅館之間的租約,以及管理旅館契約,法律手續不少。根據熊律師的報價,租約的律師費大約是1000元,簡單的管理契約大約是2000元。瞿先生一算,光是律師費便要7000元到1萬3000元;遠遠超出他的預算。他便打消聘請紐約市律師的念頭,打電話到當地小鎮找律師去了,他想小鎮的律師費應該比較便宜。

找小鎮律師 所花費用也不少

旅館所在的小鎮只有兩位律師,瞿先生一一諮詢。兩人一聽到汽車旅館,都說律師費是照時間計算的。一位每小時收費300元,另一位每小時350元。這時瞿先生已經沒有時間再作選擇,便聘請了收費300元的Phillip(飛利浦)律師,飛利浦要求先支付3000元的律師費定金,瞿先生也只好照付。

飛利浦律師光是研讀買方律師送來的契約條款,和瞿先生討論契約的條款,到最後契約簽訂,便花掉20個小時。契約裡有一條規定,瞿先生有權聘請環境檢查公司來調查這家旅館有沒有環境污染問題;要是查出有環境污染問題的話,瞿先生可以要求取消買賣契約,退還定金。飛利浦律師堅持一定要做環境污染檢查,因為離這家汽車旅館不到10英里的一塊地,兩年前才被查出有土地污染。為了做環境污染報告,瞿先生再花了3500元。

旅館坐落的土地有兩英畝,產權公司規定一定要有土地測量圖才能保證土地的坐落沒問題。測量員的費用要4500元,瞿先生完全沒有選擇餘地,只好照付。土地測量圖做出來之後,查出鄰居住家占用旅館10英尺地,需要賣主律師去交涉;飛利浦律師還要到土地上兩次查看侵占糾紛是不是解決清楚了。

過戶時,飛利浦律師的帳單是1萬2000元(大約是40個小時的工作時間)。總共過戶費用加起來:律師費1萬2000元、土地測量員4500元、環境檢查報告3500元、產權保險費4000元,一共花了2萬4000元,大約是買價的8%。 這還沒有算上成立兩家公司,製作租約以及簽訂管理協定的律師費。如果把這些都加起來,全部的費用大約是買價的10%(大約3萬元)。這和瞿先生剛開始希望把過戶費用控制在買價2%(6000元)有天差地別,他開始懷疑自己的投資決定是不是太草率了。

本案啟示: 

1. 買賣旅館房地產的法律行為牽涉到房地產以及旅館生意兩筆買賣。這兩筆生意牽涉的法律不一樣,一種是房地產法,另外一種是Uniform Commercial Code(統一商法),複雜程度要比一般購買商業地產多一些,律師費當然比較高。

2. 買賣商業房地產必須要做環境污染檢查,如果沒有做的話,買主要負清除污染的責任。飛利浦律師的堅持是對的。

3. 因為土地大的緣故,產權公司要檢查的也多,費用也較高,這和賣價的高低不見得有直接的關係。鄉下的土地買賣,測量員的費用絕對是一筆客觀的開銷。(作者為紐約執業律師)

旅館 紐約市 房地產

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