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錯估市場… 豪華會所空蕩蕩 投資人心慌慌

新的豪宅會所雖然豪華舒適,但貸款壓力也很大。(示意圖,取自Getty Images)
新的豪宅會所雖然豪華舒適,但貸款壓力也很大。(示意圖,取自Getty Images)

2020年10月22日楊先生終於拿到他坐落於紐約皇后區貝賽(Bayside, Queens)會所的使用執照(Certificate of Occupancy);但是他真的不知道應該高興還是悲哀。說是會所,其實是兩筆相鄰的住宅用土地拼起來,建一棟大約占地9600平方英尺,樓板面積5000平方英尺(不包括地下室)的超大一家庭住宅。

這棟房屋裡有一間1200平方英尺的大廳,800平方英尺的地下室專業廚房、一個800平方英尺的書房,客廳裡有一個超大型的壁爐,書房裡還有一個一般大小的壁爐。整棟房屋有八個臥室、六套浴室。一部電梯從地下室直上三樓。客廳的兩扇大門打開,後面便是花園,可以接待上百位賓客。整棟房屋都是用最高級的大理石以及最先進的建材建成的。這棟房屋隔著高速公路可以看到海,不折不扣是一棟豪宅。楊先生希望把這棟房屋做成豪宅會所,用來招待中國來的貴客。

楊先生興建會館的念頭起於2016年,那一年是他的事業高峰。他以2000萬元價格把他客戶在康州的一個龐大工廠賣給一位中國的投資人,同時又把他所開的六家連鎖餐館一起賣掉,總共賺了80多萬元;加上他30多年來的積蓄,他能動用的現金超過400萬元。

他看到他的客戶來源都是中國來的企業主,他們來美國的時候都住在曼哈頓的酒店裡,一天至少要350元。他就想起興建會館的念頭,如果他有一棟豪華的住宅,這些企業主來紐約的時候住在這家會所裡,他談成生意的機會就會大得多。

楊太太本身就是房地產經紀,2017年他在皇后區貝賽找到兩棟相連的老舊房屋,用總價180萬元價格買下來。當年楊先生就把房屋推倒,2018年便動工建造他理想的會所,建築費總共大約250萬元,預計完工的時間是2020年3月;因為疫情關係,拖到2020年10月才拿到一家庭的使用許可。

由於他的房屋是在一般住宅區裡的豪宅,一般銀行都不願意給他250萬元的建築貸款,楊先生只能用12%的利率去借高利貸。利息加費用,兩年多來楊先生在高利貸上總共花了大約75萬元。一直到使用執照拿下來之後,他才能向一般銀行貸款。但是利息還是在6%左右,每一年本金加利息他大約要付25萬元左右。

2018年之後,楊先生投資在曼哈頓的餐館經營失敗,損失大約90萬元。2018初年到2020年初,他一筆房地產交易都沒做成,2020年3月疫情來襲,他手裡的四家餐館都關閉,損失慘重;手裡的儲蓄也被迫拿出來還債。到了2021年初,他的財產除了會所之外,只有大約50多萬元可以動用的現金,以及一些其他資產。也就是說,他全部的財產只能支付他的會所兩年本金和利息,要是兩年之內他的生意還沒有起色,他便要面臨破產法拍的命運。

●每年付25萬元貸款

楊先生是武漢人,32歲的時候和朋友盤下武漢幾個主要的鐵路站餐館,賺了他人生的第一桶金,折合大約有百萬美元。2004年到美國來便從事餐館業,用買賣餐館和房地產累積他的財富。靠著他在中國朋友的投資,他的生意一直是紅紅火火。

2018年之後,中國加緊管制外匯,資金出不來,加上後來中美貿易戰開打,生意變得很難做。最糟糕的是,2020年疫情來襲,餐館業被迫關閉,楊先生的資金只有流失沒有進賬。家裡的經濟來源只有靠楊太太作地產經紀賺來的佣金,大約每年10萬元左右,實在補不了虧空。

新的豪宅會所雖然豪華舒適,但是平常只有楊太太居住。為了絕處逢生,楊先生成天到外州幫可能的中國投資人看項目,希望在不久的將來可以做成一筆大的投資生意,讓他起死回生。楊太太不敢一個人住在這麽大的房屋,常常邀請朋友來家裡陪她過夜。想起每年要支付25萬元左右的貸款費用,看著空蕩蕩的豪宅會所,楊先生就心慌。

本案啟示: 

1. 這是一宗典型的外行人開發地產的案例。在平均房價120萬元的地段,花500萬元建造一棟豪宅會所,建好之後,銀行估價也不會超過200萬元,理由是附近沒有類似的房屋作為比較的對象。

要買豪宅的人通常不肯在普通住宅區裡花大錢購買豪宅,而且在普通區裡的豪宅目標特別顯著,很容易成為盜匪偷竊或搶劫的對象。要是楊先生想脫手這棟豪宅會所,他很可能要損失300萬元。

2. 景氣的榮枯是循環的,不管什麼生意都是好年壞幾年。手上有四、五百萬美元可以動用,以現在的經濟環境來說,並不是很寬裕,楊先生錯估市場前景,一著錯,滿盤輸。

3. 中國外匯加緊控制、中美貿易戰加上疫情,可以說是百年未遇的惡劣經濟環境,靠著中國投資人或者是餐館來賺錢的人,想要生存下來都很不容易,以目前的情況來說,這種逆境在兩、三年之內不會翻轉。要是楊先生不能快刀斬亂麻,把豪宅會館的問題解決掉,不出兩、三年,他終逃不過破產的命運。

4. 筆者在紐約從事房地產業38年,看過許多地產大亨一路風起雲湧,但是最後還是破產結局。在發達的時候最應該做的不是怎麼去賺更多的錢,而是要把養老金先保護起來。

5. 要是楊先生能夠在有錢的時候成立一個個人專用信託,每一次賺錢的時候存一定比率的錢進去,他現在很容易擁有上百萬元、只有他才能動用的信託生活專款—債權人不能侵犯的養老金。這樣子縱使他現在宣告破產,至少他的基本生活不成問題。過幾年緊日子,等到風向回轉,還可以圖東山再起。人到中年,做生意應該步步為營。(作者為紐約執業律師)

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