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歡喜租屋 竟被流浪漢霸占

萬小姐站在布魯克林一條熱鬧的街道和她的餐館合夥人海先生望著前街角的餐館,不知如何處理眼前的混亂。要是這筆交易成功,這家餐館是萬小姐自資開設的第二家餐館。

前一天她剛剛交給一位自稱是房東的王先生2萬6000 元 (第一個月房租6500元,加三個月房租的押金1萬9500元),原以為一切順利,用低於市價(附近相同店面月租約8000元)的租金租到這麽大的鬧市街角餐館 (大約3000平方英尺),沒想到隔天來丈量內部尺寸,卻發現餐廳遭3個非裔霸占,他們在大門裡面加上一把鐵栓,從裡面把門栓起來,不讓萬小姐進入。

大約一個星期前,當萬小姐第一次讓地產經紀英小姐帶來看店的時候,店門沒鎖。做房地產業務員約有三年的英小姐說,這間商業樓的屋主有很多物業,很好說話。除了萬小姐之外,還有幾位顧客看過店,對這個店面有興趣,英小姐提醒她快一點決定。萬小姐覺得店鋪位置非常好,房價又偏低,如果能夠租下來做她餐館的分店那就太好了,於是兩天後再和英小姐又看了一次店。情況還是一樣,大門沒鎖,她們能夠自由進出。

再過兩天,萬小姐表示她有意租下,只是房東所要的月租7000元太高,能不能降到6500元。隔半個小時後,英小姐來電話說,房東答應把租金降到6500元,萬小姐便高高興興地接受了。隔天英小姐電郵一份租約,請萬小姐簽署,但萬小姐沒辦法瞭解租約的內容,要求英小姐解釋。英小姐便把重要的內容解釋了一次。

萬小姐要求改動租約條款,讓租期從七年延長到十年再加上七年的優先承租權,房東負責支付地稅以及水費,房東在交店之前必須裝修地下室,等裝修好之後交店;一切須在兩星期內完成。另外,萬小姐不希望用公司簽租約,並且不希望擔保公司的債務。英小姐告訴她,這些條件房東也同意了,過一天租約修改好了,英小姐說如果她滿意的話就在租約上簽字,交上2萬6000元,這間店面便是她的了。

事情進行得這麽順利,萬小姐有點不敢相信。這個時候她發現整筆交易中沒有律師的參與。租約是英小姐電郵給她的,內容也是英小姐解釋給她聽的,租約上沒有律師樓的名字,她覺得很沒有安全感;她希望到房東的律師樓簽租約。英小姐告訴她沒問題,三天後便帶著萬小姐到布魯克林八大道的錢律師樓裡簽租約。雖然萬小姐沒用過這位律師,但常在報紙上看過他的廣告,說他有十多年的經驗。萬小姐認為,只要有律師,應該可以保證租約沒問題。她決定自己不聘律師,讓房東付他自己的律師費,這樣她便可以省下律師費。她開第一家餐館時也是這樣,什麼問題都沒有。

簽租約時間訂在下午3點,錢律師把租約內容和萬小姐解釋一下,她確認條件無誤。英小姐說房東會來簽字,到了下午3點30分律師準備租約的程序都完成了,大約4點鐘來了一位自稱時王先生的中年人。王先生和萬小姐雙方都在租約上簽了字,萬小姐交了2萬6000元(2萬元銀行本票,抬頭開給租約上房東的公司名稱;再加6000元現金)給王先生;另外又付給英小姐5600元經紀費。

租約上的房東是一家公司,錢律師說這是他第一次代表這個房東,以前從來不認識王先生。他問王先生是不是公司的總裁,王先生說是,錢律師便複印了他的駕照,又留下王先生的電話號碼。另外錢律師在租約上載明,他只代表房東,不代表萬小姐,請她在這一條旁邊的空白上簡寫她的名字,萬小姐也照做。王先生從萬小姐所交的6000元現金中抽取1200元付律師費,簽約便告完成。由於租約上說的是房東必須裝修地下室後再給鑰匙,萬時玲當天沒拿到鑰匙。

第二天一大早,萬小姐興沖沖第帶著她的合夥人海先生去丈量餐館。他們先打電話通知英小姐開門,英小姐說門沒鎖,請他們自己進去。當萬小姐到達餐館時發現門鎖了,敲了半天門之後才有一位非裔年輕男子開門,說房屋是他的,請萬小姐離開。萬小姐大吃一驚,打電話給經紀,英小姐也嚇一跳。兩個小時後英小姐也到了餐館,確認有三位非裔男子霸占餐館。英小姐立刻打電話給王先生請他處理,他告訴英小姐,自己沒有處理餐館事務的職權,他還有一個老闆,是公司的所有人,這人才是真正的屋主。王先生說他只有簽租約的權力,沒有做其他事情的權利。如果餐館有事,他還要聯絡他老闆。當下老闆不在紐約,要過三天才回來。

萬小姐無奈打電話給錢律師,錢律師說他不認識房東,這是他幫房東處理的第一件法律事務。他之所以幫房東製作租約是英小姐告訴他,房東要他代理簽租約。事實上租約是由英小姐提供,他只是在簽約時根據雙方的意思做了少少的修改。不過在簽約之前,他在政府的官網上查證租約上的房東公司名字和產權狀上房東名字是一致的。至於王先生有沒有權力幫公司趕走霸占餐館的侵入者,把餐館交給萬小姐,他當下沒辦法知道。不過他已經要求王先生把有關的公司文件給他一份,只是還沒收到。如果萬小姐還有什麼事情,她應該找她自己的律師處理,錢律師並不代表萬小姐。他做事必須房東要求,而且房東還要再付律師費。萬小姐沒有權利要求錢律師幫她做事。

三天後,萬小姐到餐館看到三位非裔男子還繼續霸占不走,她感到憤怒、震驚。

本案啟示:

房屋被流浪漢霸占不是新聞,有相當價值的房屋被霸占,屋主還不肯露面處理,這倒是新聞。

根據紐約州的法律,非法占有人占有房屋的時間不超過30天,警察有權驅趕。只要屋主向警方報案,事情便可以當天解決。只是房東公司裡沒有人肯出賣解決這麽簡單的一件事,倒是出人意料之外。

好在絕大部分(2萬元)付給房東的錢,支票是開給公司名字,而且錢律師確認產權狀上的屋主名字和租約上的房東名字吻合;應該不是詐騙。但是屋主公司裡的行政不公開、無效率,可能是造成本案混亂的原因。希望有權利趕走入侵者的公司代表早日出現,要是過一兩個星期這件事還沒有進展,萬小姐應當聘請自己的律師處理這件案子。錢律師是沒辦法幫萬小姐處理這個混亂的局面。(作者為紐約執業律師)

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