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房客違規 差點壞了過戶

廉先生在紐約市布朗士有棟五家庭的商住混用房地產,一樓租戶開了一家自助洗衣店。去年這棟樓宇找到賣家,但他委請的文律師告訴他,沒辦法在2021年1月底前過戶,因為賣家律師以「房屋有兩個消防違規」的理由拒絕過戶。

廉先生覺得非常冤枉,這兩個違規都是一樓的自助洗衣店在裝設洗衣設備時,未完全依照紐約州規定安裝消防設施所引起的。依據他和洗衣店所簽署的租約,洗衣店必須要負所有責任。

房客責任 竟被拒絕過戶

他在簽署出售這棟商住混用樓的契約時,很明白的問文律師,如果房屋有違規紀錄,可是這些違規是房客引起的,根據他和房客簽訂的租約,房客必須負擔清除違規的責任,那麼買主有沒有拒絕過戶的權利?有十多年房地產業務經驗的文律師告訴他,租賃契約若規定-如果違規是房客所引起的,房客必須負擔清除違規的責任的話,買主不能拒絕過戶。可是在過戶之前,買主的律師仍然以房屋有違規為由拒絕過戶,讓他感到意外。

廉先生是位有經驗的房地產投資人,在紐約市擁有五棟商業樓;但是沒有一棟在曼哈頓,他一直耿耿於懷。由於疫情及美中貿易戰,曼哈頓的地產崩盤,有些地區的價格下跌超過40%,他認為這是進軍曼哈頓的機會,經過三個月搜尋,在19街看上一棟商住混用樓房,屋主要價835萬元,他殺到810萬元,賣主也答應了。只是賣主堅持買賣必須要全現金,兩個月內必須過戶,否則賣主有權沒收訂金81萬元。

預付定金 差點付諸流水

依廉先生的如意算盤,他有現金大約50萬元,要是他賣了布朗士樓可以拿到350萬元左右,剩下的400萬元,可以貸款。所以他用365萬元價格把布朗士樓賣給一位康州來的投資人,條件是買賣必須全現金,兩個月之內必須過戶;要是兩個月內過不了戶,廉先生有權沒收定金35萬元。以廉先生的經驗,這種條款應該可以保證他在兩個月之內可以拿到賣布朗士樓的350萬元,沒想到文律師告訴他沒有問題的事情竟然出了問題。

布朗士樓一樓的商業房客金老闆原是賣洗衣機烘乾機出身,他對洗衣店的經營非常有經驗。為了在布朗士樓開洗衣店,他投資了大約65萬元,租約還有三年就要到期,他希望廉先生能夠讓他再續約五年。他也知道因為工人不小心觸犯了消防法規,是他的錯,他有責任清除違規。只是疫情期間和政府機關打交道很不容易,兩三個月內不可能清除違規。廉先生在有可能被沒收81萬元的強大壓力下說了狠話,要是他為一樓的違規損失了81萬元定金的話,一定不會讓金老闆續約;這下子一大堆壓力就轉到金老闆肩膀上了。

根據文律師的解釋,買主律師之所以拒絕過戶是因為他在買賣契約裡加了一條賣主保證所有的房客未違背租約條款、租金都有按時支付、和屋主未有任何有關租約上的爭議。房客的行為造成違規,便是違反租約條件;若房客應該清除違規而未清除,房東有權利幫房客清除違規,所生的所有費用都應由房客負擔。這些清除違約的費用都變成房客的額外租金,房客如果未交,房東有權向房客收利息。房東如果應該要求房客清除違規卻沒有對房客採取行動,把要求房客清除違規的責任推給買主,就是不遵守公平交易的法則。在這種情形下,買主有權拒絕過戶。文律師認為,買主律師的說法也有道理。當然如果兩方面僵持不下,最後還是要上法庭解決。一旦上法庭的話,這個案件有可能拖延兩三年,最後是誰勝訴還不知道。要是能和解的話,還是和解比較實際。文律師建議,還是讓買主律師押錢,等違規處理完之後,如果有剩餘的錢,廉先生還可以拿回去。

說服買主 預付整修押金

雖然百般不情願,廉先生還是提議付5000元整修押金,但買方律師不同意,於是廉先生逼著金先生去找了一個專做消防工程的公司來估價。這個消防工程工程公司估計,整修費用要1萬2000元,廉先生便提議讓買主律師押1萬5000元,買主律師還是不同意。最後廉先生要求直接和買主談判,買主律師答應了。廉先生把買主帶到布朗士樓一樓跟房客見面,讓買主明白房客是一位有實力講信用的洗衣店專家,房客投資65萬元把洗衣店做起來,絕對不會為了兩個小小違規把洗衣店關掉的;買主也同意他的看法。

在買主對房客有相當瞭解也有信心之後,買主律師同意押3萬元,給賣主一年的時間清除違規,要是一年之內賣主不能清除違規,買主有權沒收被押的3萬元。如果賣主需要的話,可以在被押的3萬元之外,請買主律師支付工程款至1萬5000元。

除此之外,買主律師還要求賣主提供過去六個月來所有房客的付租金紀錄,一個禮拜之後,賣主提供房客付租金的紀錄給買主律師,顯示一切租金都準時支付,雙方便同意這筆買賣在兩個星期內過戶。 只是為了不讓曼哈頓樓的買賣定金被沒收,廉先生答應多付10萬元為給賣主,作為延期過戶的補償金,損失不小。

本案啟示:

 

商業房地產 買賣較複雜

 

1.商業房地產的買賣一般複雜度比較高。不要說有買過五棟商業樓的廉先生不能掌握所有的情況,便是常作房地產過戶的文律師也沒能控制所有的細節。連鎖商業買賣出意外的可能性比住家高很多。

2.遇到房地產買賣不能過戶,當事人千萬不要把所有責任推到律師身上,要求律師解決所有的問題。廉先生要求直接和買主談判是解決問題的關鍵。

3.疫情嚴峻,很多房客(尤其是零售業房客)藉機拒交房租。買主律師在過戶之前要求賣主提供六個月房客的交房租紀錄雖然不是一般投資買賣房地產的必要過程,但是非常時期要用非常手段,買主律師的要求是合理的。(作者為紐約執業律師)

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