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雨水處理​ 搞定後院違規

時先生兩夫妻站在鎮公所的區域劃分委員會上訴董事會面前,緊張地等待董事會對自己申請豁免鎮裡規定後院必須要有70%留做草地的規定(以下簡稱「草地規定」)所做的判決。董事會的成員有五位,時先生夫婦的律師必須取得至少三位董事的認可才可以不必遵守鎮裡的草地規定。時先生聘請的安德斯律師是一位精通區域劃分法的資深律師。

時先生在2018年買下他占地1/4英畝的住宅後,在後院裡合法的建了一座游泳池,接著用水泥、水泥磚以及不同顏色的瓷磚把後院建成一個可供兩個孩子遊戲的遊戲場,還有戶外休息區。有生火的戶外火爐、鞦韆、蹺蹺板等遊戲裝置。以時先生的觀點,這是最適合他們一家人的設施,連同游泳池雖然總共花了大約10萬元,他們夫婦認為絕對值得。

限時3個月恢復原狀

工程完成大約六個月後,當地小鎮的房屋檢查員來敲他們家的門,說是有人舉報他們違反鎮的草地的規定。檢查員看過他們家後院之後,給他們開了一張罰單,要他們在三個月內恢復後院90%的草地。時先生接到這張罰單之後煩惱不已。如果他要遵守鎮政府的命令,他要損失當初把覆蓋草地,以及地上設施總共大約3萬元的建築費,加上大約1萬元把現有的覆蓋物移除以及種草的費用。最糟糕的是,他覺得自己在鄰居的眼光裡變成一個不守法、魯莽、不文明的粗人。

時先生打了七、八個電話諮詢專門做房屋過戶的律師,希望他們幫忙解決這件事。但是沒有一位律師知道怎麽處理。時先生最後去電找到他購買房屋的時候,代表賣主的房地產經紀湯姆斯,湯姆斯在社區從事房地產仲介業超過20年,認識的專業律師很多。經由他的介紹,時先生找到安德斯律師。安德斯是一位60多歲的老律師,在上訴委員會裡為客戶爭取權利已超過20年。

安德斯律師和時先生討論過案情,也看過有關房地產的照片後,他認為游泳池已經占了後院土地的40%。剩下的60%還要放置游泳池的入水出水管,再加上後院所剩下的草地不平,修剪很不容易。以他20多年來的經驗,他認為上訴董事會批准讓時先生保留現狀的可能性很大;於是他答應接這一宗案子。

製作測量圖添勝算

為了讓這宗上訴案件更有勝算,安德斯律師要求時先生除了律師費以及上訴董事會的費用之外,再支付1000元,用來製作後院的測量圖。他要在測量圖裡明白地標示游泳池水管的位置以及土地凹凸不平的程度。一個星期後,這宗上訴案被上訴董事會列入2021年1月的第一次開庭時要審理的案子之一。

「有條件」贏了上訴

開庭時間是晚上6點半。小鎮裡上訴董事會的開庭都是線上直播。只要有律師代表,當事人沒必要到場。但是時先生夫婦還是早早到場,安德斯律師準時到場。他們的案件排在第九件,大約8點鐘才輪到他們的案件。安德斯律師把後院有游泳池、數條粗水管必須經過草地連接幚浦,再加上草地凹凸不平的情形向五位出席的董事解釋。幾位董事向安律師詢問一些技術問題後,主審董事當庭告訴安德斯律師以及時先生夫婦,董事會成員在開庭前已經看過有關的文件,他們決定批准安德斯律師的上訴,但是這個批准的決定是附有雨水留置裝置的條件。詳細情形董事會會用書面通知。

一個星期之後,上訴董事會的書面決定送到安德斯律師事務所。決定非常簡單,安德斯律師上訴的各項請求,上訴董事會完全批准。只是時先生夫婦必須在接到判決書後30天內在後院裡裝置雨水留置設施,經鎮裡的檢查員檢查通過之後,上訴董事會的判決才完全生效。要是時先生夫婦沒在規定時間之內把雨水留置裝置安裝好,他們必須把所有的草地覆蓋設施全部拆掉,恢復原來的草地。

本案啟示:

1.不是所有違規的罰單都可到房屋局去抗爭的。居民如果認為房屋局的罰單雖然沒有開錯,但是法律規定對這位居民太過嚴苛或是居民的犯規情有可原,居民可以到區域劃分委員會裡的上訴董事會上訴,請求法外施恩。

2.處理上訴董事會的案件的律師必須要熟悉當地的區域分劃的規定。知道在那些情況下區域分劃上訴董事會有可能法外開恩,是一種專門律師,一般房地產過戶律師是沒辦法處理這種案件的。

3.長島某些地區的法律規定院子裡必須要保持一定比例的草地,一般有三個用意:A.保持綠意、整齊美觀,B.保持空氣清新,C. 保持草地的吸水功能,不讓雨水流到鄰居的地上。

本案上訴董事會批准安律師的上訴的條件就是要時先生夫婦在後院裡裝設雨水留置裝置,把雨水留在自己的土地上,不要流到鄰居的土地上。

4.所謂雨水留置裝置有很多種類。一般最簡單的便是乾井(drywell)。屋主在自己的土地的低處上挖出幾個4呎見方4呎深的土坑,把碎石頭堆進土坑便完成了。一旦下雨,雨水會流進乾井裡,不會流到鄰居的土地上去。這種裝置花費大約幾百元到一兩千元,可以說是廉價實惠。當然還有很多更有創意的裝置,有很多專業的雨水處理公司可以免費到府估計,提供建議。

5.長島很多地區沒有地下水道設施,土地的吸水力如果不夠會造成社區的問題。在這種地區維持草地的比率非常重要。(作者為紐約執業律師)  

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