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籬笆帶來的邊界糾紛 務必及時維權

令先生接到他委請的錢律師電郵,告訴他他要買的長島Baldwin市房屋有邊界的糾紛。

矩形、三角形土地爭議

這塊有爭執的土地,面街寬度60英尺底部寬是70英尺深度是120英尺,兩條平行和鄰居分隔的邊界從街道的直角交接點開始,往底部走到113英尺的地方,土地的寬度一直保持60英尺,從113英尺以後,土地的寬度增加,和底部邊界線交叉時,底部變成70英尺寬,比面街的邊界線長10英尺。簡單地說,這塊地的面積是一個寬60英尺長120英尺的矩形,加上兩個底部5英尺高7英尺的小三角形的三塊土地組成。

原屋主在和鄰居交界的兩邊邊界上各築了一道木籬笆,這兩道籬笆始終保持60英尺的距離,把靠底部因邊界線往外延伸而形成的兩個面積大約17.5平方英尺的三角土地隔離在籬笆外面。從籬笆的狀況看來,這兩道籬笆建築的時間應該在20多年以前。

20年前 鄰占地蓋籬笆

根據錢律師的解釋,雖然產權狀上寫的是邊界線內的土地都是賣主的,但是如果鄰居築了籬笆,占用了賣主的土地超過10年,而賣主又未到法院提出告訴,請求鄰居停止占用土地的話,被占用的土地便變成鄰居合法所有。

這兩塊小三角形的土地總面積是35平方英尺。產權保險公司在製作好的測量圖上明確標示這兩塊三角形的土地的座落,並且表明產權以後可能有爭議。錢律師讀到了產權公司的警告,也提醒令先生,如果要確定過戶這兩塊三角形土地的產權沒有問題,但令先生的過戶必須延遲,給賣主時間,讓賣主去和兩位鄰居把邊界的糾紛解決之後再過戶。

令先生是一位小型開發商,他購買爛房屋,推倒地上部分的房屋,保留地下室,重新翻新房屋,翻新之立刻賣出。他在長島納蘇郡的南邊做這種生意已經超過兩年,前前後後翻修了四棟房屋,平均每棟賺了大約10萬元。

當時他用35萬元價格簽下這塊土地的時候,時間已經是2020年的10月,天氣已經開始轉冷了。土地預計的過戶日期是12月27日,剛好快過年。

過戶時間 拖延翻修工程

令先生很擔心如果過戶的時間再往後延,他的翻修工程要被天氣拖延幾個月,他工程隊的薪水、資金的利息都是本錢,能早一天開工便能早一天完工。要是過戶的時候平均氣溫在冰點以下,他的工程根本不能開工。

錢律師告訴他土地有邊界的糾紛的時候,已經是11月28日。

令先生知道賣主是兩名80多歲的老兄弟,他們一到冬天,一位會到邁阿密常住,另外一位便飛到南加州。兩位賣主的行動都不方便,腦筋也不靈光。

要想他們兩位自行解決邊界糾紛,不知道要等多久。

令先生稍微自己計算了一下,他要購買的土地的總面積是7200平方英尺,賣價是35萬元。土地上有一棟超過100年的老房屋,他打算拆掉翻新。以35萬元來算,每一平方英尺的價格是50元不到。兩塊有問題的三角土地總面積是35平方英尺,價格大約是1750元;而且這兩塊土地是畸零地,對於矩形面積的土地所增加的用處不大。如果沒有這兩塊三角地,他買的土地是一塊整整齊齊的矩形地,很好蓋房屋,也很好賣。

工程損失 超過土地價值

盤算到底,缺了這兩塊三角地,對令先生的損失不大,但是工程的拖延,可能給令先生帶來的損失卻要比這兩塊三角地的價值高出很多倍。

令先生經過一天的考慮,便指示錢律師不要在這件事上糾纏。產權公司不肯保這兩塊三角地的產權就算了,他過戶之後自己去處理。

錢律師對於令先生明快的決定有點吃驚,但是身為律師都是要服從客戶的決定的。

急於過戶 律師制免責書

錢律師於是用中文以及英文製作了一份免責書,內容大約是錢律師已經告訴令先生有關兩塊三角地的產權可能有糾紛,錢律師建議令先生把過戶延後,但是令先生不肯;以後如果這兩塊地的產權真的有糾紛,錢律師概不負責等。

令先生二話不說便簽了免責書。12月中房屋過戶,令先生立即準備開工。

本案啟示:

1. 反對占有(Adverse Possession)這個概念在美國已經有幾百年歷史,意思就是說房地產的所有人不保護自己的權利,非法占用房地產的第三人如果經過十年,房地產的所有人便不得對於占用的第三人主張所有人的權利。

2. 本案的情形如果籬笆是賣主20多年前建的,而且鄰居並沒有占用這兩塊三角地,令先生還是可以主張這兩塊三角地是他的。

簽宣誓書 確保沒有糾紛

3. 一般律師在錢律師的情況下都要賣主簽一份籬笆是他建的宣誓書,另外要鄰居簽一份放棄對兩塊三角地主權的宣誓書,才能確保令先生在過戶後沒有地界的糾紛。

築籬笆 不能算反對占有

4. 大約十多年前,紐約州訂定了一條新法律,規定光是築籬笆種草地,並不能算是反對占有,鄰居必須要有更實際的占有行動來宣示鄰居對繫爭地的權利,才能算符合法律上反對占有的規定。

根據這條法律,令先生以後得到這兩塊三角地的土地所有權利的機會就大很多。

5. 筆者有很多處理地界糾紛的經驗。有一次,買主在過戶之後,不管籬笆到底是前屋主建的還是鄰居建的,他把侵占他地界的籬笆拆毀,準備要沿邊界線建新籬笆。

土地測量圖 證明權利

鄰居報了警,警察來了之後,買主拿出土地的測量圖,證明籬笆侵犯他的土地,他有權拆掉舊籬笆,在地界線上建新籬笆。

警察同意他的看法,二話不說就離開了。鄰居後來也沒提告,買主就算勝利了。令先生決定自己處理邊界的糾紛,當然是很大膽的決定,但是勝算是絕對有的。(作者為紐約執業律師)

房地產 紐約州 長島

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