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吳孟達走了!因肝癌病逝 享壽70歲

1.9兆紓困案 眾院219:212通過

買到漏水的地下室 誰該負責?

有些房屋漏水,要下雨或下雪天才能看得出來。(美聯社)
有些房屋漏水,要下雨或下雪天才能看得出來。(美聯社)

曹女士和先生一起做五金進口零售生意已經12年了,雖然積蓄了一些錢,但是還沒有買房。2020年3月疫情在紐約爆發,他們夫妻倆看到身邊幾位朋友和同事感染病毒,有人因而過世,也有人到鬼門關走了一遭。他們感悟到事業不是一切,人生還是要有個安定的生活,於是興起買房的念頭。

經過三個月的看房,他們在紐約長島的蘇福克郡看上一棟豪宅。這棟所謂的豪宅,占地大約四分之一英畝,屋主是一位小規模的開發商,他專門買便宜的房屋來翻修,把整棟房屋推掉,只留地下室,然後以地下室為基礎,蓋出一棟三層樓,有防汽車碰撞的鋼製藝術大門、恆溫游泳池、12個攝像頭,最先進的窗戶、傳聲系統遍布房屋以及院子、多區域地板暖氣系統、無桶高效率安全熱水系統、三溫暖浴室、戶外黑色大理石烤肉區以及冬天營火休息區,還有小型高爾夫球推桿練習場。曹女士一看到這棟房屋便愛上它,討價還價了一個禮拜,以147萬元成交。

簽約之前,經過經紀的介紹,曹女士聘了一位頗有經驗的驗屋師來驗屋。驗屋師要求曹女士夫婦,在他驗屋的時候也須到場,他可以一一向他們解釋每一個細節、系統的作用。驗屋的時候,兩位房地產經紀也都到場。驗完了之後,驗屋師總共拍了156張照片,說這棟房屋沒有問題。曹女士夫婦便和賣主簽約。

這筆買賣在12月初過戶,曹女士夫婦搬進去之後,第二天下了一天雨。過了兩天,他們夫婦發現在地下室洗衣房和暖氣機房之間,有一條大約是2.5英尺寬、5英尺深的走道,盡頭是原始房屋存留的水泥磚牆壁。水從最下面的兩塊水泥磚接縫裂口滲出來,滲水情形持續兩天。接著下了一場大雪,過兩天積雪融化之後,地下室的滲水更加嚴重。這個時候曹女士夫婦又發現客廳的天花板有一小塊乾水漬,便打電話給驗屋師,要驗屋師負責。

第二天驗屋師來看,他非常詫異。當他檢查房屋的時候,總共有五個人在場,每個人都很仔細的檢查房屋,當時沒有人發現這條走道,他檢查時所拍的156張照片也沒有這條走道的照片。他懷疑當他檢查房屋的時候,賣主故意把這條走道擋起來讓大家看不到;但是他也沒辦法證明賣主當初是怎樣把這條走道擋住的,只好答應幫曹女士夫婦修理地下室的漏水。至於客廳天花板的一小塊乾水漬,他認為對房屋的功能沒影響,天花板當時並未漏水,他不應該負責;但是既然客人要他負責,他也不願意推脫。

驗屋師在隨後的一個星期裡,請了三位修理工來估價,幾經考慮,選了一位有20年經驗的修理工,從外牆挖下去,把外牆破裂的地方修補好,再塗上防水塗料,還把內牆修補防水。再把客廳的天花板水漬刷上一層油漆,總共花掉1500元。驗屋師二話不說,全部埋單。

本案啟示:

1.在房屋買賣契約裡有規定,一旦過戶之後,房屋裡所有的問題不管是什麼理由,在過戶之前買主沒發現,賣主一概不負責。曹女士夫婦只能找驗屋師負責。

2.本案的情形相當可疑。驗屋師有20年經驗,驗屋時又又五個人在場,卻沒有人看到這條走道。賣主是開發商,他如果要掩飾地下室漏水,對他來說不是難事。而且漏水只有在下雨下雪的情況下才發生,良好天氣要掩飾漏水,相當容易。但是既然驗屋師沒辦法證明驗屋的時候走道被遮蔽,只好自己負責,這個驗屋師也算是負責任。

3.紐約州政府對驗屋師的規範法律規定,驗屋師必須要買業務過失保險;但是政府並沒有每年檢查驗屋師的業務過失保險,所以有些驗屋師不見得隨時可以拿得出他的業務過失保險給客戶過目。消費者在選擇驗屋師的時候,應當要驗證他們的業務過失保險是不是還有效,承保金額夠不夠。

4.翻修的房屋通常外面看起來都像新的一樣,只是因為他們利用舊的地基往上建,如果地基沒做防水處理,舊地基漏水的機會就很大了;這是買翻修的房屋的特殊風險。

5.再怎麼有經驗的驗屋師都可能有疏漏的地方。關於客廳的天花板的乾水漬,一般的驗屋師很可能認為這種小問題對房屋的功能沒影響,他沒有負責的義務;但是以曹女士的立場,她買豪宅便是要買一棟沒有缺點的房屋,客廳天花板的水漬雖然小,但是她天天都看得到,對她來說是一件不能忍受的事。雙方的期望不同,本案的驗屋師不和客戶爭執,請修理工把水漬清除重漆,是很會保護自己商譽的專業做法。

6.一般因為驗屋師的疏忽所帶來的損害,雖然有些超過萬元,但是絕大多數都在幾千元之譜。要是驗屋師不認帳,買主堅持驗屋師須理賠,還要興訟,一般買主都不願意扯上官司,絕大部分的人都自認倒楣,和驗屋師吵一吵便算了。所以,選擇一位負責有信譽的驗屋師在買房的過程中是非常重要的。(作者為紐約州執業律師)

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