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地產迷思 | 對房屋局的決定不服 可以上​訴​

紐約長島某些城鎮規定,草地上的建物不得超出規定比率,以保持綠化。(美聯社)
紐約長島某些城鎮規定,草地上的建物不得超出規定比率,以保持綠化。(美聯社)

耿先生夫妻倆在長島Stony Brook (石溪) 購買了一棟豪宅,過戶的時候律師才發現,這棟房屋後院的迷你高爾夫球場、涼亭和烤肉區違反了石溪鎮的規定。石溪鎮的房屋局有關後院的使用規定是:後院必須要有70%是草地。賣主用高級瓷磚覆蓋了90%的草地,違反鎮房屋局的規定。房屋局以書面要求屋主回復原狀。賣主因為事情繁忙,沒到房屋局去領取申請駁回的通知。在過戶的時候被賣主律師游律師發現,在過戶當天拒絕過戶。

事後兩方面吵吵鬧鬧了一個月,賣主同意降價4萬元,並找當地有經驗的律師向區域劃分上訴董事會(Zoning Board of Appeals)提起上訴。控告房屋局的決定不公。買主看到賣主做了大幅度的讓步,也同意接手這棟房屋, 於是在拖延一個半月後,雙方便把房屋過戶了。

在過戶之前,游律師和負責上訴的O'Donald(歐唐納律師)通過電話。依照歐唐納律師的說法,因為房屋的後院有一座游泳池,已經占掉了40%的草地,還有一些供應游泳池用水的水管鋪設在草地表面,而且後院的草地分成高低兩層,草地的整理很不方便,董事會應該會批准屋主鋪設草地的例外要求。但是,雖然他有很多年的經驗,他也不能保證上訴會贏。歐唐納律師又說,他已經遞交上訴書,董事會也訂2020年12月18日開庭聽證。

由於賣主已經同意減價4萬元,游律師覺得對客戶已經有交代了,他客戶也願意冒著上訴被駁回的危險過戶。於是他要求賣主,把賣主付給歐唐納律師的3500元、還有賣主所支付的1500元製圖費,以及上訴法院的規費所產生的權利轉給買主。賣主簽了轉讓書之後,買賣雙方便過戶了。

到了12月20日,游律師打電話給歐唐納律師,問他開庭的結果怎樣。歐唐納律師說,12月18日那一天他去了董事會,得知屆時只有三位董事出席。董事會成員總共五人,上訴案件必須要得到三位董事的同意才能過關。為了確保成功率,游律師覺得當天開庭對客戶很不利,便把開庭延後到2021年1月22日。

本案啟示:

1. 美國的行政決定都是可以上訴的。法律規定後院的草地以外的建物只能覆蓋30%。屋主覆蓋90%,不符合房屋局的規定,房屋局的權力有限,只要不合乎規定的,它必須駁回。但是這並不表示屋主沒有機會把其他建物覆蓋90%的後院合法化。有時候因為後院的地形以及設施使得維護草坪很困難的話,上訴董事會也會批准承認超比率覆蓋合法;但是屋主還是必須先到房屋局去申請,等房屋局駁回屋主的申請之後,再到董事會上訴。

2. 一般說來上訴董事會的權利很大。法律只規定如果房屋局的規定太死板,或是屋主不合房屋局規定的做法情有可原,上訴董事會可以法外開恩讓屋主的建築行為合法化。但是董事會的成員不止一位。石溪鎮的規定是屋主必須取得董事會成員三人的同意才能上訴成功。12月18日出庭的董事只有三位,如果歐唐納律師貿然接受開庭,他就必須要得到出庭董事的一致同意,這種機率比較低。他決定延後開庭應該是很聰明的做法。

3. 這種對房屋局的決定上訴的規定每個地方都不一樣。在人口不密集的地區的上訴董事會比較容易批准這類的上訴;但是在人口密集的地方有可能非常困難。

筆者曾經參與一件皇后區對房屋局的決定上訴的案件。法拉盛的一家銀行建築分行大樓要在原本建築法規的許可的四樓上加蓋一樓;但申請被皇后區房屋局駁回,銀行上訴。上訴的程序很繁雜,總共花了六個月,還牽扯到社區的公聽會。筆者參加公聽會體驗到不同的幾十個社區代表,因著自己的文化教育背景以及所代表的利益,就銀行大樓多蓋一樓對社區的交通、經濟文化的衝擊發表不同的看法。雖然過程有驚無險,最後上訴請求被批准,但是筆者也確實捏了一把冷汗。(作者為紐約執業律師)

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