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有照房地產經紀 可合夥無照老闆

張先生六年前因為父母的關係,從上海到紐約來定居。他在上海一家大型房地產公司工作十多年,從銷售做起,一直做到經理、策畫,算是高級幕僚。那家公司是一間上市的房地產公司,總資產很大,他的收入也不少;但是他總憧憬美國的自由政治以及經紀環境。父母要移民到美國,他也跟著移民。也算是如了他的願。

剛到美國,人生地不熟,他見一個朋友做旅遊生意做得很好,張先生能接到中國的旅遊團,介紹給他的朋友,也可以賺一點錢,接著他自己也帶團,就這樣誤打誤撞做起旅遊生意。

2016年以後,紐約的房地產一路上漲。他看到身邊做房地產經紀的朋友賺很多錢,便想去考個執照,也做房地產推銷員。有空的時候便到法拉盛一家房地產學校學習。由於自己的英文很不好,斷斷續續讀了一年,去考了三次都沒能考過。

他的房地產學校有一位塗老師也是房地產經紀,看他很認真,但都考不上,於是常常鼓勵他。張先生便把自己身邊的房地產生意都介紹給塗老師,一年下來,竟然也做成了六單,塗老師所賺的經紀費就超過10萬元。塗老師一看張先生的人脈這麼好,又一心想從事房地產推銷員工作,卻一直考不上執照,便建議和他成立合夥關係。

依照塗老師的意思,張先生負責找辦公室,負擔所有的開銷,負責找客戶。塗教師負責帶張先生的客人。所賺的傭金扣除所有的辦公室的費用後一人一半。依照塗教師的演算法,一年下來假使所賺的傭金是10萬的話,扣除辦公室的費用大約3萬的話,張先生還可以賺3萬5000元。張先生一聽當然同意。只是不知道這樣做合不合法。但是既然塗教師這樣提議,想來他自有打算。

兩人便成立一家「大成房地產公司」,一年下來,所賺的佣金是14萬元,扣除3萬元的辦公室費用之後,兩人各分5萬5000元,算是不錯了。又過了六個月,張先生考上了房地產推銷員執照,三年後自己也拿到房地產經紀的執照。塗老師很大方地把他大成房地產公司的所有股份都讓給他;張先生非常感激。

回想起過去幾年,張先生總覺得自己虧欠塗老師。自己沒房地產經紀執照,但是塗老師不嫌棄,還是和他成立合夥關係,張先生一直以為這樣做是違法的。他認為塗老師頂著觸犯法律的後果幫自己賺錢,所以他一直不想讓人知道這段往事。

本案啟示:房地產經紀的執照是非常有彈性的專業執照,經紀人可以和沒有執照的人或是房地產推銷員成立合夥關係。只是沒有執照的合夥人不能承擔經紀的法律責任,但是可與有照合夥人分盈利。

塗老師並沒有犯法,他是張先生的伯樂,能夠賞識張先生,成立合夥關係成就張先生也幫自己賺錢,可謂君子愛財取之有道。張先生沒有必要擔心觸犯法律。(作者為紐約州執業律師)

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