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商業樓投資 先搞懂法令

思女士過去三年來一直在購買投資房地產,她在網上找最便宜的房地產,不論是在紐約市皇后區、布魯克林或是長島,她都可以接受;只要價格便宜,不論住家或商業地產,她都願意考慮。

去年她在布魯克林海邊、長島納蘇郡(Nassau County)東邊以及蘇福郡(Suffolk County)向銀行以及私人買了一些便宜的房地產,裝修之後,幾個月內便轉賣出去。如果一時轉賣不掉,便出租,只要投資的結果有正面的現金流便可以了。

三年來,她賺了一些錢,也累積了一些經驗,膽量也大了。幾個月前,經紀帶她去看皇后區海邊的一棟破敗的房屋。這棟房屋的面積比她以前購買的都大,大約是一般房屋的三倍大,土地也有100X100大小,四四方方,只是屋裡面已經不能住人,因為是1938年以前建的,沒有certificate of occupancy(使用執照)。房屋破敗,沒有電,也沒有水。根據經紀的說法,這棟房屋所在地區的區域分畫(Zoning)是商業,可是思女士看到兩條街內的房屋都是住宅,沒有商業建築,一直要到兩條街以外才有商業房屋。經紀又說,這棟房屋以前是六家庭的房屋,如果思女士要建六家庭的房屋一定沒問題。

賣方要價65萬元,根據思女士的演算法,蓋個六家庭的房屋,大概還要投入60萬元,所以成本大約在130萬元上下。建好之後,市價大約220萬元,所以她認為至少有90萬元的利潤,非常好。要是能夠建成商業樓,那價格會更好。

思女士本著這個念頭去找建築師諮詢。建築師說,不能保證這棟房屋能做商業樓或是六個家庭。房屋局資料顯示的是六個收入,不是六個家庭;思女士這下子搞混了。為了弄清楚,她去諮詢了另外三位建築師,其中兩位建築師的意見和第一位建築師的意見一樣;第三位建築師卻認為這塊地上可以至少建六家庭的房屋。

最令思女士不瞭解的是,六家庭的房屋與六個收入有什麼不同。她去諮詢她的律師,獲知原則上六個收入的房屋不見得是六家庭的房屋;有些房屋可以按房間出租,但是不是六家庭。但是基本上这种使用法只有非營利團體的屋主才有可能利用;思女士不合這個資格。

思女士前思後想,心裡很不踏實,便決定不買了。

本案啓示:

有關建築的法令相當複雜。不要說投資人搞不懂,連建築師之間的意見都可能不一致。一位年紀大一點,作風穩健的投資人碰到這種情形可能裹足不前。房地產經紀的話只能做參考,不能依賴。

做最壞的打算,如果這棟房屋只能蓋做一家庭用,思女士大概賺不了什麼錢。忙碌一陣子,花錢、擔憂卻賺不到錢是最糟的投資結果。雖然有可能賺大錢,但是在疑點太多的情形下,思女士決定不買,也不算是錯誤的決定。(作者為紐約執業律師)

投資 房地產 紐約市

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