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地產迷思 | 貸款 不宜找人代簽名

呼先生是在美的藏族移民,35年前單身到美國就讀醫學院,畢業後在醫學院所在地─德州的奧斯汀(Austin)一家大醫院當實習醫生。拿到醫生執照之後,便在另外一家大醫院行醫。這家醫院幫他辦了身分,等他成為公民就幫他唯一的親人─妹妹辦了身分。妹妹來美國就在紐約定居,和一位很有上進心的同鄉延先生結婚。

延先生做的是做報關服務生意,呼小姐幫他辦了身分,延先生非常感激。結婚後第四年,延先生的朋友邀他共同從中國進口一批貨,全部生意是26萬元。延先生看好這批貨的錢景,便邀太太共同投資。呼小姐相信先生的判斷,把自己的退休金15萬元都投入這筆貨。這批貨順利進入美國,而且都賣光了,但延先生的朋友把所有的錢都拿回中國,然後失去聯絡。事隔十年,延先生還是拿不回這筆錢。呼小姐剛開始還和延先生爭吵,過了幾年,延先生的生意越做越好,一家衣食無憂,她也不再提。但是延先生心裡非常歉疚。

妹買豪宅 用兄名義貸款

五年前在下班途中,延先生夫婦的轎車和一輛小貨車對撞,呼小姐脊椎受到永久性傷害,痊癒之後還要不斷地接受物理治療,延先生總希望買一棟有游泳池的房屋,讓呼小姐天天都能在家裡接受水療。

今年8月,經過朋友介紹,兩夫妻在長島Plainview簽下一棟145萬元的泳池豪宅。他們有現金大約50萬元,必須貸款100萬元。只是夫妻的收入都掛在延先生名下,呼女士報稅不多。可是延先生很不巧地正和一個客戶打官司,不方便出面向銀行借錢。兩夫妻去和貸款公司商量,貸款公司聽了他們的情形之後,建議由呼女士的哥哥做主要貸款人,呼女士做第二貸款人。呼先生的資產、收入與信用都很不錯,貸款申請書便說這棟房屋是呼先生的度假屋。貸款公司承辦人說,這樣子銀行會批准的;延先生夫婦尊重專家意見,當然沒話說。

在簽房屋買賣契約時,因為呼先生不在紐約,為了方便,在電話上授權由延先生代簽。延先生也沒想太多,便按照自己的手法幫呼先生簽字。他們的代表律師說,只要呼先生同意,延先生是可以代簽的。賣方律師在意的是10%的定金支票能不能兌現。當契約簽好,14萬5000元的定金交給賣主的律師後,兩夫妻接著到貸款公司去辦手續,貸款公司負責人陶先生知道呼先生不在紐約,也放任延先生代為簽字。

承辦人 用16年信用力保

所有的貸款文件送到銀行之後,銀行批准了100萬元貸款,但是當負責審查的行員把簽字文件以及呼先生的駕照放在一起時,發現契約、貸款申請書以及駕照上的三個名字都不一樣。便懷疑這筆貸款有詐欺的嫌疑。於是銀行質問貸款公司,問是不是親眼看到呼先生簽字,陶先生只好照實說沒有。但是陶先生用他16年在貸款界裡建立起來的信用向銀行保證,這筆貸款絕對沒有詐欺情事。他和呼先生通過電話,呼先生說他是主要貸款人,借這筆款項是要買度假屋沒錯。

銀行的立場有點尷尬,要是這筆貸款是別的貸款公司送進來的,銀行會傾向於拒絕過戶;但是陶先生是銀行16年的老搭檔,從來沒讓銀行下不了台,銀行不想讓陶先生難看。這個案子提到貸款委員會討論,委員們對於陶先生的印象都很好,不相信陶先生這筆貸款有詐欺情事,但是為了保護銀行,這件事還是要調查。委員會便要求呼先生親自從奧斯汀飛來紐約開戶,並解釋這個烏龍,並委託兩位資深的職員和他面談,瞭解到底是怎麼回事;要是呼先生不肯照辦,這筆貸款便要取消。

不畏疫情 冒險飛去紐約

呼先生聽到這個條件,覺得非常麻煩。醫生每天的工作繁忙,要跑一趟紐約,會耽誤很多病人的治療。呼先生的太太和女兒也非常反對,因為疫情嚴重,到紐約後,要隔離14天,回奧斯汀,又要隔離14天。加上幾個小時坐在機艙裡,呼先生所冒的風險與所受的損失實在太大了。呼先生為了這件事也頭痛了幾天。最後他對妹妹的關懷戰勝了太太和女兒的阻攔,他依然買了機票,飛來紐約。

他搭的班機9月16日晚上 10:07 到達紐約,機場並沒有強制他到指定的旅館隔離,只要他報備居住地,並簽名要自我隔離14天,便放他走了;但是告誡他要遵守自我隔離,否則會被罰款。呼先生知道,他必須要儘快到銀行去把事情辦好,只好明知故犯。

幾番折騰 慶幸圓滿收場

第二天延先生帶他到銀行和行員面談並且開戶,行員問他為什麼三個簽名都不一樣,他只好說他不喜歡他以前的簽名,現在正試用不同的簽名。兩位行員雖然心裡還是懷疑,但是既然貸款人都這麽當面肯定貸款和簽名的事實,他們也不再為難。於是銀行請陶先生幫忙準備一份宣誓書,為不同簽名作出解釋。這宗烏龍便告結束,當天下午呼先生便搭 5:45PM 的飛機飛回奧斯汀。

兩個禮拜後,延先生夫婦把房屋過戶手續辦好,呼先生簽妥授權書,讓呼小姐幫他簽所有的文件。延先生償了心願,呼小姐很高興,呼先生也著著實實幫了他妹妹的大忙。這則故事終於有了一個好結局。

本案啟示:

1.

不要以為幫親戚出頭貸款是一件很輕鬆的事。所謂愛之適足以害之,要不是陶先生力保,呼先生不顧太太女兒的反對,幫忙妹妹到底,銀行可能拒絕過戶。延先生夫婦所交的14萬5000元定金很可能被賣主沒收。只能說本案過程真的好險。

2. 呼先生既然答應做主要貸款人,就必須把這宗買賣慎重當作自己的事來處理;讓延先生代理簽名是一大失策。現在文件可以用電郵、隔日快遞寄送,實在沒有必要請人代簽。還好本案的結局圓滿;如果這件事不能圓滿解決,兄妹之間的關係就有缺憾了。(作者為紐約州執業律師)

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