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地產迷思 | 如何與欠租房客談判續約? 提訴最有效

今年9月3日,又是一個月的開頭。蕭女士面對著銀行的貸款月付帳單,不知道怎麼處理。

每個月蕭女士都要支付大約5300元銀行貸款,這筆貸款總共約82萬元,是她用來購買皇后區木港(Woodhaven)的一棟商住兩用樓房。這棟房屋的總價是150萬元,一樓以及地下室是酒吧,二樓和三樓是住家,一年的淨收入是8萬6000元左右,年回報率大約是5.7%左右,還算不錯。

蕭女士很看好這個地區的「錢」景,希望地價會很快漲起來。2020年2月過戶時,一切都正常,到了3月新冠肺炎肆虐,紐約市封市,酒吧也就歇業了。從4月到8月,酒吧都以無法營業為由沒交租金。由於法院也不開,紐約州長葛謨又呼籲房東不要驅趕房客,蕭女士也無可奈何。

到了9月,積欠的房租已經有2萬1800元,再加上半年的地稅、水費,總共大約積欠2萬8800元。最糟糕的是,酒吧的租約是20年前簽訂的,押金只有2000元。過戶時賣主告訴她,他沒有房客的駕照副本或是社安號碼;要是房客一走了之,蕭女士縱使打贏官司,也很難找到房客的財產來執行金錢判決。法院唯一能夠做到的只是把一樓以及地下室還給蕭女士;但她不能忍受這筆損失。

假使酒吧及房客的房租都收齊,扣掉地稅、水費,蕭女士一年的淨收入大約是8萬6000元,再扣掉貸款年付—大約6萬3600元,蕭女士每年可以淨進帳2萬2400元。現在被酒吧積欠2萬8800元,她連交貸款的月付都沒辦法。於是她向銀行要求紓困,停付月付三個月,總算稍微喘一口氣,但是到了9月,酒吧還是不能開放營業,蕭女士打算過把酒吧趕走,另覓租客,只是房東房客法院還不開門,她的案件沒辦法遞件。縱使等到法院開門,可以想像新案件會特別多,什麼時候可以趕走酒吧再另擇房客,恐怕遙遙無期。再過幾個月不還貸款,蕭女士心裡想,她也撐不下去,銀行可能要法拍了。

8月底酒吧的經營者找上蕭女士,表示希望繼續向蕭女士租用一樓以及地下室繼續經營酒吧。房客在這個地方經營酒吧已經25年了,如果到別地方重新開業,他很可能流失絕大多數的客人;條件是,如果蕭女士肯降低房租,他願意繼續租下去。蕭女士對房客提出的要求,感覺很複雜。酒吧會產生很多噪音和複雜的住家環境,樓上的住戶曾經不止一次抱怨酒吧的噪音太大,客人喝醉後,有時候會騷擾樓上的住客。

蕭女士也不希望失去被酒吧積欠的2萬8800元,她很認真的考慮應該怎麼辦。思前想後,她還是決定想辦法向酒吧要回租金;酒吧房客要求蕭女士再給他續約20年,她也答應了。只是房客說,積欠的房租無力全部還清,房東必須要給他相當的折扣;這點就讓蕭女士很頭痛。

經過幾次會談,雙方答應積欠的房租由每個月4280元降為3200元。蕭女士請律師製作一份臨時租約,讓房客租到紐約市政府開放50%營業量的時候,再作一份20年的長期租約。房客簽臨時租約時,先付1萬8000元積欠的房租,剩下的積欠房租將在簽20年租約的時候交清。到時候房租,再漲回每月4280元,房客要交等於三個月租金的押金。蕭女士請她的律師把租約做好,送給房客的律師。一個禮拜之後,房客的律師回信,要求把積欠的租金再降為每個月1800元,簽臨時租約時,房客應付1萬8000元,以後便不必再付了。

蕭女士一聽,這種回應和房客先前答應的條件差太多了。她的律師告訴她,房客的反應簡直不像是在談判,而是想賴帳,建議蕭女士向法庭提告。蕭女士被房客律師的反應搞胡塗了,雖然法院還沒開始審理案件,但是房東房客法院已經開始受理新的案件。蕭女士手頭很緊,她實在不願意花錢去打官司,她想找房客去談,若房客積欠的房租算3000元一個月,房客簽臨時租約時交付1萬8000元,剩下的積欠的房租房客應該在簽20年租約之後,分20個月還清。

蕭女士和房客磨了一個禮拜,房客還沒答應。9月份交貸款的日子就來了,她已經沒錢付給銀行,她真的不知到日子怎麼過下去。

本案啟示:1. 疫情期間房東房客都很辛苦。店鋪房客負擔最大的是房租,沒做生意半年,很多商店都交不出房租,如果沒辦法和房東達成協議,房客只好熄燈。但是房東也不好當,因為酒吧房客不交房租,蕭女士的房屋有可能被法拍,她的損失絕對不會比她的房客少。

2. 最有效的討價還價的方法是採取積極的攻擊。蕭女士應該請律師到房東房客法院提租金之訴,要求房客支付積欠的租金,如果房客不肯支付租金,便請法院驅趕房客。只有房客受到相當壓力的時候,他才肯認真地考慮付租金。雖然現在房東房客法院還沒開庭,但是已經開始受理新的案件了。蕭女士應該邊打邊談,沒有官司的壓力,房客不會認真地和蕭女士談判。(作者為紐約州執業律師)

房東 租金 貸款

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