我的頻道

* 拖拉類別可自訂排序
恢復預設 確定
設定
快訊

驗出類固醇遭禁賽4年 美國長跑女將:墨西哥捲餅害的

不認俄中密約?普亭:對中國準備武統台灣一無所知

地產迷思 | 房地產賺大錢 交稅也不少

苗女士坐在成會計師的辦公室裡,沒辦法相信她所聽到的會計師專業意見。成會計師告訴她,如果苗女士把她手上的房地產公司股票賣掉的話,她要支付大約200萬元所得稅。

20年前,她出資85萬元和朋友共同投資,在曼哈頓哈林區買下幾棟舊的商業住家兩用的大樓,總共投資額大約是700萬元,她占了大約12.25%。合夥人把好幾棟舊樓翻修之後出租,這20年來哈林區的房價漲了許多倍,她先生已經66歲,她想是她應該收成的時候了。

按照市價來計算,苗女士的投資應該值600萬元左右。這筆錢如果放在她的退休帳戶裡,她的餘年應該可以過得很舒適。她計畫把這筆錢拿出來,25%給子女、25%投資共同基金、25%做她餘生最想做的照顧老年人的工作;剩下的25%她可以做比較保守的股票投資。如果一切順利的話,每一部分都有大約150萬元,相當可觀。假使她要先付200萬的稅,她一生所期待的養老金便要大大地縮水了。

苗女士是第一批來美國留學的中國藝術學生,她花了三年在美國的名校拿到藝術碩士學位之後,在美國大媒體公司從事廣告設計工作。由於她的設計很有創意,客戶很喜歡,公司很快便升她為部門主管,待遇相當優厚。像許多中國人一樣,她的積蓄都跟朋友投資到房地產裡面,只是她對房地產管理沒興趣,把錢給了朋友之後,便全權讓朋友管理,自己純粹擔任股東,只要知道投資的房地產在哪裡,偶爾有分紅,她也滿足了。

她的朋友成立了一家公司,用集來的資本購買房地產,所有的股東都配股。主事者開發管理房地產,每個月都能領取相當的報酬,這一切看起來對大家都很好。

近來因為年紀大了,苗女士想要退休。由於自己大部分的積蓄都投資在房地產裡,她想多瞭解房地產,便去房地產學校上了75小時的房地產業務員執照課程。在課程裡,講師教導學生們,投資的房地產在賣出時可以用1031同類房地產交換(以下簡稱「1031」)的方式來延稅。也就是說投資房地產的投資人在出賣投資房地產的時候如果購買類似的房地產,可以暫時免交所得稅。一般有經驗的投資人都是用這種法律設計來延稅。可以幫投資人省下非常多的所得稅。苗女士問老師如果她賣掉她在房地產公司的股票,可不可以使用1031類似交換的方式來延稅。講師的回答是「不知道」。關鍵在於房地產公司的股票在稅法上到底算股票還是房地產。如果算房地產,苗女士可以使用1031免稅,如果算是股票,苗女士便不能使用1031減稅。講師建議她去諮詢專業的稅法律師。

苗女士問了幾位專門從事房地產買賣的律師,沒有一個人有確定的答案。最後她花錢請一位資深的房地產律師幫她研究。這位律師向她收了800元給她出了一張意見書,說房地產公司的股票的出賣不能使用1031減稅,因為在稅法上房地產公司的股票的買賣算是股票的買賣,不算是房地產的買賣。但是如果公司賣出一棟一棟的房地產的時候,賣出人(公司)便可以利用1031減稅。

有了這份意見書,苗女士確切地知道付稅是一定的。只是她不知道要付多少稅。成會計師告訴她大約所得的三分之一要拿去付稅。這下子苗女士非常沮喪。她想說服其她的股東把公司所屬的一部分房地產賣掉,利用1031延稅政策去購買新的樓盤,把她的一份用樓盤支付給她或是,把公司擁有的幾個樓盤中分一部分給她。根據律師的意見這兩種作法都可以讓苗女士延稅。但是公司卻不願意做這樣做。股東會投票以6:1的票數否決她的提議。看樣子她想要拿回她的投資只有把股票賣給公司,老老實實地付稅了。

本案啟示:本案的議題有兩個1. 房地產公司的股票買賣能不能使用1031延稅優惠待遇?2. 少數股東要公司賣一部分樓盤,雖然無害於公司,公司也不肯因少數股東招致巨大的損失,少數股東有沒有什麼救濟的辦法?

就第一個問題來說,聯邦稅務局的意見是房地產公司的股票買賣不算房地產的買賣,不能使用1031減稅,這是確定的稅務局意見,也是現在法院承認的法律,苗女士沒有辦法逃避。如果她賣掉股票,她是一定要付聯邦以及紐約州的所得稅。

就第二個問題來說,公司不肯遷就少數股東的利益,為少數股東做一些有利少數股東,對公司無害的行為,少數股東只有到法院告公司濫權。但是這種官司很難打。除非股東協議裡有規定公司在不損害公司自己的利益下,應該顧及少數股東的利益幫股東節稅,苗女士的訴求是不能取得法院勝訴的判決。

總之,寧為雞首不為牛後,古有明訓。在公司裡當少數股東是最沒有保障的事。

(作者為紐約州執業律師)

房地產 投資 股票

下一則

艾倫濱海豪宅3990萬元上市

延伸閱讀

精彩推薦

data-matched-content-rows-num="10,4" data-matched-content-columns-num="1,2" data-matched-content-ui-type="image_sidebyside,image_stacked"

超人氣

更多 >