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老喬總統喊團結 任重道險

地產迷思 | 經紀刁難買主 有法可辦

會講福州話的喬女士是專門買賣納蘇郡豪宅的地產經紀,七年前為了兩個孩子的教育環境從紐約市遷到長島大頸市(Great Neck),因為地理上以及時間的原因,她把自己的業務範圍限制在納蘇郡。七年下來,認識了所有在大頸市開店的店主,還有很多大頸居民。因為她心地善良,樂於助人,認識她的人都很願意把生意交給她做。她也不貪心,一年做幾筆生意,家用不缺,其他的時間相夫教子,住在天藍草綠、花香遍地、樹影幢幢、海風陣陣的大頸市,她感覺到所謂的人生幸福不過如此。

今年6月初紐約市的房市重新開市,大頸市開中國餐館多年的冷太太打電話給喬女士,請她幫忙找房屋,喬女士當然滿口答應。冷太太的預算是110萬元至150萬元,只要是納蘇郡,任何地方都可以,但是必須是她喜歡的真正豪宅。喬女士帶她看了納蘇郡南部、中部和北部六棟豪宅,冷太太都不滿意。冷太太對房屋非常有主見,她心裡有一幅理想的豪宅圖畫,參觀的房子如果不符心意,她扭頭就走。

這時候冷太太告訴喬女士,去年她在賽阿色特市(Syosset)看到一棟豪宅,只是冷太太當時還沒準備好,沒有出價,她問喬女士可不可以看看這棟房屋還在不在市場上。喬女士一查,發現這棟房屋已經在市場上賣了一年,價格從133萬元降到120萬元,原因不詳。房屋土地是1.5英畝,地稅只有1.5萬一年。房屋的格局裝潢豪華到沒話說,樓板面積4000平方英尺,還不算整整2000平方英尺的地下室。難怪冷太太喜歡。

看到冷太太喜歡這棟豪宅,喬女士的心裡很矛盾。冷太太的要求很確定,要她喜歡一棟豪宅不容易,一旦她喜歡的,她就會思思念念要把它買下來。但是當冷太太上次去參觀這棟房屋的時候,已經把個人資料給了賣主的經紀,這位經紀有可能記得冷太太。喬女士帶著冷太太去第二次看房,賣主經紀有可能不分佣金給喬女士。賣主經紀在MLS(房地產多方列買服務)網站登記的是買方經紀與賣方經紀平方佣金,每方2.5%,也就是3萬500元;但是賣方經紀有可能不承認喬女士是買方經紀,而不和她分佣金。喬女士心裡很躊躇,希望冷太太能夠不要買這棟賽市豪宅,但是冷太太還是一再要求再去看這棟豪宅。

實在沒辦法,喬女士只好帶著冷太太去看房。果不其然,賣方經紀還記得冷太太,對冷太太很熱絡,把喬女士冷落在一邊。喬女士遞名片給她,她看也不看就收起來了。第二天喬女士依照冷太太的要求,給賣方經紀出價110萬元,賣方經紀兩三天不回應。喬女士打電話去問,賣方經紀冷冷的回答說,沒有117.5萬元,賣主不考慮,喬女士據實回報冷太太。以後的一個星期裡,冷太太加了兩次價,第三次,冷太太急了,便把出價提高到117.5萬元,賣方經紀還是不回答喬女士的短信,不接喬女士的電話。冷太太實在著急得不得了,便問喬女士,她可不可以自己打電話給賣主經紀。為了讓冷太太能夠買到她喜歡的豪宅,喬女士答應冷太太可以直接打電話賣主經紀。喬女士還說,如果賣主經紀不願意和喬女士分佣金的話,喬女士願意只拿1.25%的佣金。

喬女士於是自己打電話給賣主經紀,問她到底賣主接不接受冷太太出價,同時她也告訴賣主經紀,自己只要1.25%的佣金便可以了。賣主經紀沉吟半天,說第二天會回覆。第二天冷太太接到賣主經紀的短訊說,很抱歉已經有人出更高價了。

只是過了兩個星期之後,這棟房屋還放在市場上賣,但是不管冷太太與喬女士怎麼打電話,賣主經紀都不接電話,冷太太和喬女士都不知道如何繼續做這筆生意。

本案啟示:

1. 這種情形在房地產經紀的交易中偶爾發生,賣主經紀有可能是為了想獨得8萬7500元佣金,而千方百計阻擾喬女士以及冷太太購買賽市豪宅;也可能是賣主經紀真的有更高的出價,喬女士與冷太太很難確定得知。根據紐約州有關經紀的法律規定,經紀必須要處處為客戶打算,不能把自己的利益放在客戶的利益的前面。 如果客戶能拿到更多的錢,經紀少拿一點佣金也要促成買賣。有些經紀為了表明自己沒犯法,當他們拒絕買主的出價時,他們讓賣主簽一份拒絕書,短訊給買主經紀以示自己沒有對賣主隱瞞買主經紀的出價;但是法律並沒有規定每個經紀在拒絕出價的時候都要出拒絕書。冷太太以及喬女士不能因為賣方經紀沒給他們賣主的拒絕書而控告賣主經紀違法。

2. 冷太太和喬女士可以把這種情形報告給LIMLS(長島房地產多方列買服務)。MLS規定會員登記在MLS網上的房屋不能拒絕給買主看。當然買主的電話,賣主經紀是一定要回的;經紀拒絕回答電話會被MLS申誡。

3. 當然冷太太也可以去信給賣主,問他有沒有收到冷太太的出價,看看屋主有沒有回應。

4. 冷太太與喬女士應該一方面去看別的房屋,一方面追蹤這件事的發展。賣主經紀沒有辦法把這件事保持神秘太久。一兩個禮拜後,總要把底牌掀開來的。如果賣主經紀確有違法的情事,賣主可以向LIMIS投訴。(作者為紐約執業律師)

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