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房市重返70年代 問題在庫存

房屋庫存不足,是至今房市價格難跌的主因。(美聯社)
房屋庫存不足,是至今房市價格難跌的主因。(美聯社)

高通膨和令人失望的經濟成長,讓人回想起1970年代,當時通膨高漲,導致聯準會升息。而抑制通膨的措施推高了房地產開發商的借貸成本,最終削弱了購屋者的購買力。

結果,房市陷入停滯,1970年代成為滯脹的代名詞;這是一種以高通膨、成長疲軟和就業疲軟為特徵的經濟周期,導致經濟停滯。

雖然這些趨勢聽來很熟悉,但目前的房市仍具韌性,更別說強勁的就業成長了。如今的主要問題是庫存不足。

First American首席經濟學家佛萊明表示:「商品供應受到限制,從而導致通貨膨脹。但我不認為我們正處於滯脹之中。」「問題不在於需求疲軟,而在於供應疲軟。」

前聯準會經濟學家、New Century Advisors, LLC首席經濟學家薩姆(Claudia Sahm)同意這種觀點,「這不是滯脹。」「國內生產毛額(GDP)數據看來疲軟,但消費者支出卻在緩慢成長。但我們仍在與通貨膨脹持續鬥爭,人們認為所有商品都在漲價。」

在房市,由於十多年來的建設不足,庫存疲軟是疫情前就存在的問題。當利率跌至歷史低點時,湧入市場的買家卻遇到了庫存稀缺的情況。因而導致競購戰,瘋狂的買家寧可檢查房屋以更快完成交易,某些熱門市場的房價攀升至創紀錄水平。

疫情期間,隨著房主們靜下心來專注於以較低利率進行再融資,建商開始大量增加房屋供應。截至3月,有47.7萬套處於不同開發階段的新單戶住宅可供購買,而現有單戶住宅為97萬套。

根據全國住宅建築商協會(NAHB)提供的數據,總體而言,新建案占當月市場庫存的三分之一,遠高於12%的平均水平。

然而,即便如此,整體庫存仍然緊張。雖然建商負責目前的大部分庫存,但供應不足也是由現任屋主造成的,因他們不想放棄超低的利率。

Realtor.com發現,與新屋數量相比,美國仍缺少650萬套單戶住宅。

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