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舊金山中產幾乎消失殆盡 建商提供租房乏人問津

Ventana公寓的租金,已下降10%,並提供若干月免租金,但效果有限。(取材自谷歌地圖)
Ventana公寓的租金,已下降10%,並提供若干月免租金,但效果有限。(取材自谷歌地圖)

多年來,舊金山的政客和房產倡議者不斷爭取建設客群為「消逝的中產階級」的住房,以滿足擁有足額收入、屬於中產階級,但卻無法負擔舊金山昂貴房產的人們住房需求。然而,最近開發商卻發現「消逝的中產階級」似已不復存在。近期以家庭收入在地區中位收入(area median income, AMI)100%至150%之間,即以約13萬元至19.5萬元的三口之家為客群的216個完工住房中,仍空置182個單位,僅15%找到了租戶。

George、Ventana及Canyon等公寓均以中等收入家庭為目標租戶,例如:教師、護士和消防員等。當George公寓在2022年1月開始出租時,總共302個單位中,其中91個目標市場是AMI 100%至150%者,但兩年後,另211個市價單位已出租達93%,但低於市價(below-market-rate, BMR)的91個單位只有26%有租戶。

另Presidio Bay已再降低Ventana公寓10%的租金,並提供若干月免租金,但效益仍有限。私人市場財務安排是基於BMR單位能產生多少收入,而高收入BMR單位的收益尚需用來補貼更低收入的單位。Presidio Bay創辦人兼董事總經理薩南達吉(Cyrus Sanandaji)說:「能提供55%AMI單位,是因為有110%的AMI單位;若沒有高AMI單位,我們無法補貼較低收入的AMI單位。」

在去年6月位於舊金山Mission Rock的Canyon公寓開幕儀式上,舊金山市長布里德(London Breed)將此項目列為公寓典範,而十個月後,該項目的市價單位出租達70%(共181個,出租其中126個),但BMR單位的出租率僅有27%(共102個,出租其中28個)。

今年4月,舊金山港務委員會投票,一致同意修改Mission Rock下一期的可負擔住房計畫;對於正在建設中的大樓,委員會取消了所有AMI 150%的單位,並將AMI 120%的單位從55個減少到24個,另將AMI 90%的單位從13個增加到35個。整體而言,該住房計畫可負擔單位數量將從97個減少到59個,市價單位則從157個增加至195個。市長辦公室住房和社區發展部的亞當斯(Dan Adams)表示,考慮到當前的市場動態,這些變化是合理的,並說明後續發展階段將彌補這些可負擔單位減少的情況。

另亞當斯表示,目前他專注於「程序性改進」,以消除官僚障礙,讓申請和簽租更加順利,不過港務委員會成員哈靈頓(Ed Harrington)質疑,現在就中等收入群體住房需求的討論似乎已是一個過時的想法,另資深灣區可負擔住房開發商、港務委員會成員吉爾曼(Gail Gilman)則表示,目標租戶的收入越高,就越不可能忍受市政的冗長官僚制度,並指出若作為一名租客,將難有動力完成需要經歷繁瑣的手續才能申請BMR單位的流程。

George公寓低於市價(below-market-rate, BMR)的91個...
George公寓低於市價(below-market-rate, BMR)的91個單位,只有26%有租戶。(截自Yelpmap)

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