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美商辦大樓債彈 引信點燃

美商辦貸款還款潮到,難以用低利率再融資,恐波及眾多金融機構。(美聯社)
美商辦貸款還款潮到,難以用低利率再融資,恐波及眾多金融機構。(美聯社)

美國數百棟大型辦公大樓的抵押貸款將於2024年到期,業主背負千億美元債務,卻可能難以用目前的低利率進行再融資,這種困境可能導致問題惡化,波及眾多金融機構。

英國金融時報(FT)報導,美國抵押貸款銀行協會(MBA)的資料顯示,目前約有1,170億美元商辦相關抵押貸款必須在2024年償還或再融資。其中許多是十年前低利率時代借的,如今商辦抵押貸款利率接近倍增,許多辦公大樓獲利也大不如前,使投資人面臨損失數十億美元的風險。

在美國,商辦抵押貸款有別於房屋貸款,大型地產開發商通常只須按月付利息即可;不過,一旦抵押貸款到期,就面臨還款金額暴增至與原貸款額相當。

據估計,此刻的損失金額比2008年美國房貸危機小多了,但不良貸款仍可能導致投資人蒙受巨額虧損,一些不動產開發商可能破產倒閉,不得不賤價拋售,導致商辦市場景氣雪上加霜。

Cohen & Steers不動產策略主管希爾說:「我們才剛開始設法度過商辦市場景氣下沉。這不是受基本面因素驅動,一切都與融資成本回升有關。」

美國即將到期的商辦抵押貸款中,約三分之二的債權所有人是銀行。這些貸款通常以債信品質較高或槓桿率較低的大樓作抵押,近來逾期未繳案數仍低,但正逐漸攀升。聯邦存款保險公司(FDIc)的資料顯示,第3季末貸款拖欠率僅1.5%。但這些貸款的損失金額也許很可觀。經濟學家發現,銀行資產負債表上的商辦貸款,約四成的市值低於原貸款額。

其餘三分之一即將到期的債務,則是用商業抵押擔保證券(CMBS)作抵押,這種債券通常持有者是保險公司、退休基金及個別投資人。目前美國約有8,000億美元停泊在CMBS。CMBS市場有助於分散風險,但也意味痛苦將擴散開來。

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