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加息影響 金山、矽谷房市今年或降溫

舊金山與聖荷西房市,今年可能因為加息而降溫。(Getty Images)
舊金山與聖荷西房市,今年可能因為加息而降溫。(Getty Images)

2022年房地產市場總體將維持火熱,許多推動今年房市達到新高的相同趨勢仍穩定存在,包括房屋價值增長預估、強勁經濟基本面、高就業增長、快速流動庫存與大批潛在買家等推動因素。不過,市場近年來低利率可能上升、股市放緩,將成為房地產與整體經濟的兩大風險因子。

專家預測,今年最冷卻的市場可能將是紐約、密爾瓦基(Milwaukee)、舊金山、芝加哥、聖荷西。因為這些城市與其他大城市相比,每個地區的新工作職位相對較少,人口分布趨勢也較為不利,但仍然有機會表現良好。

2021年房價增長在全國與許多地區持續破紀錄。房價上漲導因於歷史新低貸款利率、家庭受疫情影響作出購屋決定、人口結構改變,包括老齡化千禧一代與退休嬰兒潮等共同推動住房需求。於此同時,房屋庫存有限,建商建築房屋減少、賣家推出房屋數量少。與2021年相較,2022年預期這些趨勢將不會有太大變化,有限房屋供應與高住房需求,仍是房價上漲主要推動力。

嬰兒潮與千禧一代代表兩個重要世代,在房地產市場相當活躍。隨著年齡增長,嬰兒潮族群幾乎未退出市場,而是在退休後搬到離孫兒更近的地方,並在房市保持活動力。千禧一代則剛剛開始進入黃金購房年齡,許多人開始安定下來、組建家庭,並有不同住家需求。預期至少於未來8年內,待售房市持續升溫,年輕千禧一代將約在同一時間達到首次購房年齡,代表著整個2020年代將是房地產市場持續潛在需求時期。

然而,2022年房地產市場有兩大已知風險因子。

首先,房貸利率預期將於2022年上升,使得有意購房者貸款成本更高。自利潤角度來看,利率上升也將限制最昂貴房市庫存,加劇對房市最低價房屋的競爭,或將其排除在考慮範圍之外。從歷史經驗來看,房屋升值與利率有強勢的負面關聯性,若利率上升,房市可能就會放緩,房市上漲放緩幅度最大的城市包括:聖地牙哥、紐奥良、華盛頓特區、洛杉磯、聖荷西與舊金山。

其次,股票市場表現預估也相當廣,分析師對2022年股市預估目標自-7%至+13%,若股市表現並未下降,整體成長速度也將比過去兩年減緩。股市表現放緩,則代表著購房者於2022年自備首付款相對較少,受到影響最大的將是首次購房者,或是來自較低成本市場的其他買家,因為他們前一棟房屋所帶來淨資產將受到影響。房價增長與股市回報有很強的正向關係,若2022年股市下跌,專家預估,包括鳳凰城、拉斯維加斯、辛辛那提、哈特福德(Hartford)、聖路易斯、邁阿密、克里夫蘭、洛杉磯、聖荷西等城市,房價增長將不成比例放緩。

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