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瘋狂房市熱潮中 全款購屋成王道 但真是如此嗎?

用全現金購屋有相對優勢,但並不是真的全部都是現金。(路透)
用全現金購屋有相對優勢,但並不是真的全部都是現金。(路透)

最近房市的主要話題多半是以多快的時間售出、出價多少次和「全款支付」。

在這個瘋狂的房市中,可售房屋較去年少了21%,而需求推動房價創下歷史新高,競標非常激烈。唯一能讓潛在買家出線的方法是全款支付。

全款支付並不必然意味著買家會帶著裝滿現金的手提箱出現。但這確實意味著買家可以在不申請房貸情況下購屋。

對於那些努力為20%自備款而苦苦掙扎的人來說,這似乎是不可能的事,但全款付費正變得越來越普遍。根據全國房地產經紀人協會(NAR)的數據,4月所有房屋銷售中有25%全部以現金交易,高於一年前的15%。

新澤西州Short Hills的房產經紀商Weichert Realtors經紀人龔納拉(Arlene Gonnella)說,對賣家來說,現金付款的吸引力在於交易失敗的風險較小,而且通常比申請房貸的報價更快達成交易。

她說:「在這個賣家面臨諸多競價的房市中,它是最有力的報價。」「賣家可以肯定地知道可以完成交易。」

雖然通常還是要對現金買家進行資格調查,但房屋交易並不取決於房貸是否獲得批准或房屋是否可能根據討價還價來評估。

但現金付款並不總是到此為止。有些以全款支付贏得競標戰的買家最終還是要另外想辦法籌足資金。甚至還有必須申請房貸的買家用現金支付作為提高競爭力的手段。

這些現金從哪裡來?

現金一直是王道。由於現金交易的吸引力,自願全款支付的人通常可以獲得較低的報價。

加州比佛利山莊(Beverly Hills)仲介商Compass經紀人弗里德曼(Tomer Fridman)說,「但現在還有其他現金買家,你不再是唯一。」

他表示,在他處理的房市中,尤其是1000萬元以上的超豪宅銷售案中,現金付款比比皆是。但現在,由於意外的「財富降臨」,比如來自IPO的資金、公司出售或趕上加密貨幣熱潮,房市中有更多現金四處流動。

弗里德曼說:「這麼多人有這麼多錢,真是太瘋狂了。」「即使有人想用100萬元全款購屋,他還是有額外的餘錢。」

而在如此競爭激烈的房市中,光是有現金是不夠的。

弗里德曼團隊中的經紀人布魯諾(Antonio Bruno)在比佛利山莊公展一套三房住宅,掛牌價159.9萬元。布魯諾那天連續接待多組看房客,次日更接待了45組。到第三天,賣家已經收到8個報價,最高180萬元,但最後接受170.5 萬元的全款報價,不需房貸。

布魯諾說:「我們接獲的報價包括更高價但帶有短期房貸,甚至還有另一個更高的現金報價。」「但知道賣家想要在一周內賣出而不需房貸申請,其間的價差是可以被接受的。」

有能力支付現金 仍保有房貸選擇

融資對買家仍具吸引力,尤其是在目前利率偏低情況下。即使買家手握現金,但願意全款支付會增加完成交易的機會。

「利率低得驚人。」Compass房屋仲介哈特瓦尼(Nina Hatvany)說,「每個人都想申請房貸,這樣就可以保留現金用來做其他更有效率的事情。這問題在於,我如何在房屋競標中勝出?」

她表示,如果要在10天完成全款付費和需要一個月以上的融資報價之間選擇,通常賣方會接受現金。

她說,通常情況下,融資報價必須比現金報價至少高出1%才能贏得競標。

但有人願意現金報價,並不意味著他們不再借款。

哈特瓦尼說:「雖有很多現金報價,但買家的錢還是借來的,他們只是不以房屋作為抵押。」「他們很可能使用股票保證金帳戶。他們可能會借入預估流動性並獲得信貸額度。或者他們的父母可能會願意借給他們幾百萬元。」

她說,有些買家會以現金購屋,然後在報價被接受後決定申請房貸,「用現金換取房貸並不衝突。」「買家考慮的只是:『我該如何贏得競標?』以及『我該如何融資?』」

全款付費 但不是真正的現金

最近,經常以現金購屋的投資客的購屋數量一直在上升,而首購族卻在下降。通常,兩者以相反的方向移動。

根據NAR的數據,4月有17%的買家是投資客,而一年前這個比率為10%。與此同時,4月的首購族比率從一年前的36%降至31%。

但對於那些首次購屋的人來說,並不是就沒有希望了。即使需要房貸,合格的買家也可以透過新方式提出全款購屋條件。

根據購買網站Zillow報導,去年秋天,中學教師李雪莉(Sherry Lee)和工程師木村(Jonathan Kimura)打算在加州Cupertino購買新房,當地是全美房價最高的市場之一,基本起價為230萬元。他們知道競爭很激烈,但沒有太多錢購屋。

李雪莉說,「我們知道Cupertino房市競爭十分激烈。」他們的朋友一直在搜尋Zillow上的房屋,這些房屋售價通常比要價高出10萬或20萬元。

不過當一棟4房聯幢別墅以168萬元價格掛牌時,他們決定在房產經紀商推薦的網路貸款公司HomeLight Cash Offer協助下,提出全款購屋報價。

HomeLight是一家房產科技公司和放貸企業,負責承銷並審核買方資格,以確認是否可申請貸款。它有一個內部評估團隊來評估想要購買的房屋。然後,該公司代表買方提出全款報價。如果被接受,該公司就會買下,然後在最快8天內完成交易並持有房屋及其所有權,而買方則獲得傳統房貸。

對於使用HomeLight作為放貸企業的買家,需要支付購屋款1%的服務費用。而其他放貸企業的手續費通常是3%。目前,這種形式的代墊方案僅限加州和德州,該公司表示正在努力擴展到全美房市。

HomeLight副總裁法穆倫納(Vanessa Famulener)說:「沒有人應該因為手上沒有足夠流動性而受到懲罰。」「我們希望符合資格的普通人也能與財力雄厚的人競爭。」

對於木村和李雪莉來說,一切都不同了。他們的全款報價是至少6個報價中的中值。最後他們以170萬元價格買下了這棟房子。

木村說,「我們不可能全部用現金支付。」「依傳統方式,我們要透過正常程序等待貸款獲批,然後出更高的競標價格,才可能買下房屋。」

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