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升息+豪宅稅衝擊 南加酒店交易量年減60%

今年上半年,南加州地區最大的酒店銷售交易是洛杉磯縣的Fairmont Century Plaza。(取材自谷歌地圖)
今年上半年,南加州地區最大的酒店銷售交易是洛杉磯縣的Fairmont Century Plaza。(取材自谷歌地圖)

加州雖旅遊業復甦勢頭強勁,但酒店地產交易卻未能跟上。今年上半年,加州酒店銷售件數驟減,衰退幅度甚至比2008金融海嘯期間更嚴重,其中南加州地區的酒店地產銷售萎縮速度更是居於全州之冠,年跌幅近60% 。

據總部位於爾灣的酒店地產公司Atlas Hospitality Group統計,今年上半年加州酒店地產銷售量較去年同期下降52.9%;而加州酒店銷售最蕭條的經濟大衰退期間的跌幅是51%。在南加州地區,今年上半年酒店銷售僅有62筆,比去年同期驟降59%;北加州上半年的酒店銷售量也下降了45%。

報告指出,雖然加州的大多數酒店,特別是南加州地區,已從新冠疫情中逐漸恢復,營業收入和入住率也已回到疫情前水平,但這並沒有讓酒店地產市場交易活躍起來。

「與經濟大蕭條時期酒店經營狀況不佳的情況不同,今年加州酒店銷售急劇縮減的主要原因是利率的上升。」報告指出,聯準會(Fed)大刀闊斧的升息動作導致潛在買家的貸款成本大幅攀升,出價低於賣家預期,雙方對資產價值的認知脫節。 」

洛杉磯縣,今年前六個月市場上僅有17家酒店成功出售,而去年同期的數量為36家,減幅53%,與加州整體水平相當。在這些交易中,共有1315間客房售出,比去年售出的客房減少55%。但與此同時,今年上半年每間客房的平均價格同比上漲16%。

除高升的利率外,今年4月1日生效的「ULA措施」(Measure United to House LA,俗稱「豪宅稅」)也重挫了洛杉磯酒店地產的銷售,許多業主紛紛推遲了出售計畫。該法令規定,對房屋售價在500萬美元至1000萬美元的住宅及商業房產交易課徵4%的一次性稅金;房屋售價超過1000萬美元的房產交易課徵5.5%的一次性稅金,稅款由賣方支付。

2022年第二季度,洛杉磯市共有20家酒店銷售交易額超過500萬美元。而今年同一時期,該市唯一一個超過500萬美元的酒店銷售案是位於世紀城(Century City)的費爾蒙世紀廣場(Fairmont Century Plaza)。該案業主迫於債務違約壓力,才出售了這座擁有394間客房的豪華酒店、公寓和零售綜合體。該交易也是南加州地區上半年最大的酒店銷售。

據彭博報導,為支撐流動性,包括高盛和摩根大通在內的大型銀行,近月來也在出售以酒店作為抵押的債務,但由於市場對商業地產的憂慮顯著升級,清理此類貸款組合並不容易,借貸成本的上升使商業類地產成為當前經濟中受挫最嚴重的資產之一。

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