房貸利率漲 高盛學者警告：美房價2023將停滯增長

隨著一度炙手可熱的房地產市場迅速降溫，房貸利率漲至今年初的兩倍，房價開始貶低；跨國投資公司高盛集團(Goldman Sachs)經濟學者則警告，美國房地產市場可能已陷入十多年來的首次衰退，房價增長預計在2023年完全停滯，投資者應為經濟衰退做好準備。

軟體數據分析公司Black Knight報告顯示，6月至7月房價下跌0.77%，是2011年1月以來的最大單月跌幅，也是32個月以來首次出現的月度跌幅。

Black Knight數據分析總裁格拉伯斯克(Ben Graboske)表示，「儘管全年度房價升值仍超過14%，但在一個以波動性和快速變化為特徵的市場，這樣的指標可能產生誤導，掩蓋了當前更緊迫的現實。」數據顯示，截至7月，約85%主要房市價格已從峰值回落，其中三分之一下跌超過1%，約十分之一下跌4%或更多。曾在疫情頭兩年拚命大漲的房屋淨值正在下滑。

與此同時，所謂「可動用房屋淨值」(tappable home equity )可能已在5月達到頂峰，6月和7月房價下跌導致可動用資產總額下降5%；鑑於此後房地產市場疲軟，今年第三季度將出現更大跌幅。

Black Knight將「可動用資產」定義為屋主持有房產20%且可借貸的金額；今年第二季度連續第十個季度創下歷史新高，達到11.5兆元；但數據顯示，它可能已在5月到頂。

格拉伯斯克指出：「美國一些最富裕房屋市場出現顯著回調，尤其是西海岸主要城市。」4月到7月，加州聖荷西市(San Jose)損失20%可動用資產，其次是西雅圖 (-18%)、聖地牙哥 (-14%)、舊金山 (-14%) 和洛杉磯 (-10%) 。

雖然與2007次貸危機和隨後的大衰退導致房市經歷重大調整相比，就算當前房價普遍下跌了15%，負資產利率也仍遠低於金融危機期間的水平，因此多數屋主情緒仍然正面；但倘若房價損失當前價值的5%，約27萬5000名貸款者將陷入困境；這些貸款人逾八成在今年上半年房價最高時購屋置產。

與此同時，高盛策略分析報告預測，未來幾個月房地產業活動將大幅放緩，明年第三季度房價增長最終將降至零。高盛首席經濟學者哈祖斯(Jan Hatzius)表示，「我們預計房價增長將完全停滯，到2023年平均為0%。全國房價有可能下跌，在某些地區很可能直接下跌，但似乎不太可能大幅下跌。」

總的來說，高盛預計今年新屋銷售下降22%，中古屋銷售下降17%，住房GDP下降8.9%。預計2023年將進一步下降，其中明年住房GDP將再下降9.2%。

美國全國房地產經紀人協會(NAR)首席經濟學者Lawrence Yun表示，「就房屋銷售和房屋建設而言，我們正在目睹房市衰退。」