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升息衝擊房市 房貸暴漲1倍 專家:進場須謹慎

洛杉磯資深房地產經紀、鄭德倫地產貸款學院院長鄭德倫。(記者楊青/攝影)
洛杉磯資深房地產經紀、鄭德倫地產貸款學院院長鄭德倫。(記者楊青/攝影)

聯準會調息連漲3%,疫情兩年多來一路高歌的房地產一片哀嚎,美國未來房市撲朔迷離。南加房地產專家指出,目前的房市對許多人來說確實有如冬天即將到來,但同時也可能是一些人期待了好久的春天。不過專家提醒,即便已經聞到了春天氣息,也千萬不要一頭栽進去,多分析比較很重要。

全國住宅建築商協會NAHB最新公布的數據,6月美國在住宅上的信心指數下降2點至67點,創下2020年6月以來的最低水平,也創下這個指數的六連降;美國5月的消費者物價指數同比增速創下40年來的新高;今年年初美國30年期固定抵押貸款平均利率為3.25%,目前飆升到驚人的6.13%,半年中已創下美國自2008年房市大崩盤以來的最高利率水平。近期美聯準會宣布增加75個基點,讓大量的購房者望而卻步,抵押貸款大幅減少,房屋銷售下降。

洛杉磯資深房地產經紀、鄭德倫地產貸款學院長鄭德倫表示,疫情兩年多來全國出現房價高漲甚至一房難求情況,不少房子甚至以高於叫價三至四成甚至更高的價格售出。持續兩年的房價高漲最重要的原因來自於成本提升,疫情之後閉關鎖國和停工停產的模式,造成建築成本大幅度成長。與此同時,美國政府調低購屋利率,最低時達到2.75%,商業不動產打包成商業不動產債券基金賣給政府,政府幫助商家扛住租金和利息等措施,都使得美國房地產呈現「繁榮景象」。但是,如今卻面臨嚴峻挑戰,如果戰爭和疫情不結束,全球供應鏈還是斷層,情況很難好轉。

鄭德倫表示,在升息之後,政府已明確表示要減債,不再繼續扛下抗疫的債務,即將到期的債務將釋放到市場上。目前的房貸利率回升2013-14年的水平,但實際數字卻是從之前的3%左右上升到6%,民眾房貸成本增加一倍,倉庫和零售店鋪等商業地產成本還貸更高。

資深房地產經紀李秉信認為,商業地產最麻煩的地方是五年或七年輪回到期,重新回歸市場利率。2015至2017年非常低的商業貸款利率,這兩年正好遇到重新貸款和利息暴漲,很多商業地產可能被迫出場。

這波調息對商業地產挑戰巨大,部分購物商場和零售店鋪已法拍產品上市。李秉信表示,部分投資人也關心網路時代購買實體商業地產是否有風險?他認為,大家都害怕擔心的時候是進場最好時機。別人的冬天可能是你的春天,冷暖自知。

鄭德倫表示,多家大型銀行數字顯示,今年第一季度沒有按時付房貸的數字是去年的七倍,六月升息之後,情況可想而知。但目前市場上的法拍數量依然有限,主要是因為銀行目前還有一些新的保護措施,這一波的拍賣屋會比2008年複雜很多。

他認為,這波的拍賣如果想要從中獲利,不是只有單純地瞭解和銀行之間的債務,還要全面瞭解可能潛在的其他官司糾紛,比如是否有中小企業貸款或者私人信用貸款糾紛,要研究這些債務是否可以被清除等等,需要更多的專業知識。

另外購買法拍重新修整也要因地制宜,比如鄭德倫自己不久前就購買舊金山很爛的酒店改成老人公寓,創造增值。

資深房地產經紀李秉信。(檔案照)
資深房地產經紀李秉信。(檔案照)

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