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驅趕暫停令倒數計時 小房東與房客們何去何從?

紐約市皇后區房東,訴說租客拖欠房租之苦。(美聯社)
紐約市皇后區房東,訴說租客拖欠房租之苦。(美聯社)

隨著疫苗的逐漸普及,新冠疫情也逐漸獲得控制,又或者說人們逐漸學會與病毒共存。也因此,雖然拜登總統一再地要求CDC謹慎考慮是否能夠再度延長驅趕暫停令(目前聯邦驅趕暫停令於今年10月3日將到期),但CDC只能委婉拒絕,認為沒有理由再繼續延長驅趕暫停。而在疫情進行式約一年半之際,究竟無法驅趕的房東們、尤其是財不大氣也不粗的小房東們,在一年多收不到租金的情況下,又怎麼走出這場難以預料的投資噩夢呢?

保護政策過期 受種種挑戰

雖然聯邦的驅趕暫停令還在進行中,但是許多州法訂立的租客保護政策都已經過期。

聯邦的暫停令雖然要到10月才會到期,但是它對租客提供的保護卻是相對較少。首先這個驅趕暫停令保護的是「欠租」的驅趕類型,也就是說如果是因為租約到期或者其他原因終止租約,那麼這種驅趕並不在聯邦的保護範圍裡面;再者,聯邦的驅趕暫停針對的是經濟困難的租客,因此必須要有某種程度的經濟困難,例如領失業金補助、收入減少、醫療費用增加等等。此外,房客也需要說明自己如果被驅趕就會無家可歸。

最重要的是,由於有這層「經濟困難」的要求,如果州法沒有其他限制,理論上房東可以把房客告上法庭、並且挑戰房客的說法,舉證房客並沒有真的經濟困難、無家可歸,因而能夠繼續進行驅趕。

租客維權團體在各州也大力遊說,圖為示威者在麻州州議會前,舉牌要求延長禁止驅趕令。...
租客維權團體在各州也大力遊說,圖為示威者在麻州州議會前,舉牌要求延長禁止驅趕令。(美聯社)

至於各州的租客保護政策就各異其趣了,有許多州已經開始接受驅趕案件、甚至已經開庭審理。至於還沒有到期的各州,例如紐約和加州,他們的驅趕暫停令也受到種種挑戰。如紐約州其中一個法案「COVID-19緊急驅趕及法拍暫停法案(COVID-19 Emergency Eviction and Foreclosure Prevention Act of 2020),已經被最高法院認定違憲。

可以想見的是,當所有驅趕暫停令都到期以後,大量的驅趕案件將有如潮水般湧入,甚至說是海嘯等級也不為過。

驅趕經濟學 幾乎在同區發生

在正常年裡面,平均美國一年有370萬的驅趕案件,而去年竟然驅趕案件不升反降了65% ,這無疑是驅趕暫停令造成的影響。例如筆者所在的紐約市,在疫情期間仍然有6萬5000的新案件,加上疫情之前的累積案件,房屋法庭在還沒完全解除驅趕暫停令的情況下,就已經有超過20萬的積案。

有趣的是,如果仔細分析驅趕的情況,將會發現驅趕案件幾乎都發生在同樣的地區、甚至是在同一個街區上 。根據研究顯示,絕大部分的房東們都很少驅趕租客,原因很簡單,因為驅趕是一個耗時費錢的過程,並且在這過程中除了要花錢之外還可能有額外的金錢損失,例如房客報復破壞房子等等。

在各個驅趕暫停令到期的地區,幾乎無一例外地驅趕案件直線上升,尤其是那些禁止驅趕通知或者不讓房東在法院遞案的州。不過資料也顯示即使在解封之後,驅趕的案件總量也還是落在歷史平均的65%左右,這當然可能是許多政策綜合影響的結果,包括去年政府大力的補助金挹注以及還在發揮作用的聯邦層級驅趕暫停令。

1年多收不到租 還要繳貸款

在疫情一片水深火熱之中,也許幾家歡樂幾家愁,而財不大氣不粗沒辦法推動政府相關政策的小房東們,無疑是這次疫情的重災戶。但許多租客們也同樣面臨驅趕的困境。

根據統計,美國大約有1100萬的租客欠租,而且每個租客的欠租數字隨便都是上萬美元 。根據美國住房及城市發展部(Department of Housing and Urban Development, HUD)的計算,美國約有1000萬左右的小房東,所謂小房東指的是持有房產收租的人並不是大銀行或者大型的地產公司,而是自己管理房產並且倚賴租金維生的人們。這些小房東當中,大約有三分之一將會面臨破產或者房屋被法拍的困境,就因為過去一年多幾乎收不到租金。

波士頓的房客們上街表達訴求,希望聯邦延長禁止驅趕令。(美聯社)
波士頓的房客們上街表達訴求,希望聯邦延長禁止驅趕令。(美聯社)

然而政府的驅趕暫停政策,倒也不完全是空穴來風。現實來說,這些即將出現的大量的驅趕案件,根據研究估計將可能造成超過1000億的公共負擔,因為這些無家可歸的人將需要政府的收容中心,也需要包括住房、健康醫療資源等各種協助。

民意基礎 視房東為邪惡化身

此外,這場動輒長達一年多的驅趕暫停,當然有其民意基礎,這個基礎就是許多人普遍認為房東就是邪惡化身。在疫情前,筆者曾經有一次在房屋法庭出完庭後,走出法庭就遇到大批抗議房東的租客們,高舉著各種抗議房東的牌子諸如「取消租金」(Cancel Rent)、「房東是惡魔化身」(Landlords are the devil incarnate)等等。也許這種對房東的敵意來自許多電影或大眾文化裡面對房東的描寫:有錢肥胖的老白人、想盡辦把剝削租客,然而大部分房東其實奉公守法、盡力維修服務租客、甚至仰賴租金維生。

另一個對房東的仇視也許來自於仇富心態,這種仇富心態在貧富差距日益擴大的情況只會更加惡化;然而實際上,持有一到四家庭的有七成以上是小房東 ,他們並不一定收入比租客高多少,大概有三分之一的小房東屬於中低收入人群 。也有很多房東們屬於靠租金維生的小房東,他們手上的現金流其實很有限,而資產(也就是他們所持有的房產)卻難以套現,因而在疫情期間也開始面臨現金周轉的問題。

平衡各方利益 政府最大挑戰

對於這些真正失業付不出租金的房客,以及因為收不到租金,但貸款、地稅、水電瓦斯費卻不斷累積的小房東而言,疫情以及破產、拍賣的壓力讓他們無法對彼此友善,因為對他們而言對方就是敵人、而金錢才是一切,但這樣的敵對情況似乎沒有因為政府的各種補助政策而獲得改善。

羅德島州恢復受理欠租驅趕案件,圖中房客欠租4個月,同意自行搬走。(美聯社)
羅德島州恢復受理欠租驅趕案件,圖中房客欠租4個月,同意自行搬走。(美聯社)

對於政府而言,已經注定要大撒錢的政策風向之下,怎樣能夠善用政策工具把錢發到需要的人手上,盡量減輕各種疫情的衝擊,又要能夠平衡各方群體的利益,這無疑是最大的挑戰。

(作者為紐約執業律師、iTraining美國地產學校講師,現任紐約台灣青商會會長,並為許多非營利組織及中小企業法律顧問)

(本專欄由美國地產學校講師合作提供。歡迎讀者每周日下午1:30pm(美東時間)參與線上公開課程https://www.itraining.nyc/events)

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