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曼哈頓中餐館戶外用餐遇劫 食客中槍

澳洲退出潛艦開發轉投美英懷抱 法批「無法信任」

地產投資/從新法案 看地產規範趨勢

喬治亞州的豪華公寓。(美聯社)
喬治亞州的豪華公寓。(美聯社)

過去一年的疫情,影響所有人生活的方方面面,當然也包括地產投資產業。除了疫情之外,美國總統大選的落幕、拜登政府上台,都將影響美國地產這個32兆元的大餅。每年通過影響地產業界的新法案都繁如牛毛、無法一一詳述,因此筆者選了幾個標誌性的法規變化,來分析美國地產業界的規範趨勢,協助讀者掌握地產投資的方向。

紐約改革委託書法案

疫情以來,過往只有少數州接受的遠距公證(notary public)蔚為流行,許多州都因為考慮人與人近距離接觸的風險,因而透過緊急命令的方式暫時性地允許遠距公證。而在疫苗普及後,雖然實體活動已經逐漸開放,但是遠距公證的潮流已經回不去了,因此各州開始推動立法將遠距公證永久化。

此外,紐約州日前也通過法案,改革了委託書(Power of Attorney)的格式規定,並且規定產權公司或其他第三方不得因為一些小瑕疵而拒絕認可委託書,該法案在6月13日正式生效。過往許多委託書常因為小小的瑕疵而被拒絕認可,而有時候要重新簽字對於年老、行動不便或者病重的委託人來說,實在是困難重重,這點在過去一年疫情嚴峻的時刻更為凸顯。

新法規定只要委託書「實質符合」(substantial conformity rule)委託書的規範就可以使用、不因為小瑕疵而無效,並且規定隨意拒絕認可委託書的一方可能要賠償。

許多外國富豪透過公司方式持有曼哈頓房地產。(美聯社)
許多外國富豪透過公司方式持有曼哈頓房地產。(美聯社)

這些新法都顯示出法律對於格式的鬆綁、因應疫情以及新科技產生的演進。

合作公寓決策透明化

合作公寓(Co-op, or Cooperative)可說是美國一個特殊的地產項目,買家買到手的不是房契,而是這個公司的股分,成為了股東,而這整個大樓就是一家公司所持有,購買股份並不擁有大樓而只是購買到使用權。Co-op公司本身也有由大樓業主們組成的董事會,若有新買家想要入住則通常需要通過董事會(Co-op Board)的審核,董事會得以隨意拒絕買家並且不需要提供理由。

這樣特殊的制度使得Co-op的價格相對便宜,並且讓住民們選擇自己未來的鄰居。然而,調查也顯示這樣的特殊制度也成為歧視的溫床,長久以來一直都有反對聲浪。例如,一對極為富裕的同志買家便在購買曼哈頓700萬美元豪華公寓時受挫,儼然不是因為財務原因,他們的買家仲介私下表示可能董事會是因為性傾向而拒絕他們。

這在去年一波「黑人命關天」(Black Lives Matter)民權運動之後,儼然更加刺眼,尤其是在紐約新公平住房法反歧視的一波新措施之後,許多人開始注意到這個不受控制的合作公寓董事會,往往不需理由就能拒絕「非我族類」。

看不慣合作公寓董事會的隱形歧視,今年在紐約上州威徹斯特(Westchester)便立法介入,規定合作公寓董事會在拒絕新買家的時候,必須提供書面拒絕理由,此外也規定合作公寓必須明確地提供財務要求的標準。雖然在紐約州、紐約市、以及其他大城市所在的州都有一些相關的立法提案,但真正通過的其實少之又少,在威徹斯特郡之前,紐約州還有Suffolk County在2009年就通過類似法案,不過在法案通過之後並沒有出現如反對者聲稱的「訴訟案大增」的結果。現在既然威郡也跟進了,也許會有更多其他地區的相似法案出現,持續這波對抗隱形歧視的全國潮流。

有些共有公寓遭理事會權力很大,可選擇哪些住戶進住。(美聯社)
有些共有公寓遭理事會權力很大,可選擇哪些住戶進住。(美聯社)

大麻合法化趨勢

自從歐巴馬政府以來,聯邦把決定大麻相關政策的權利交給各州,於是從科羅拉多州和華盛頓州開始帶頭把娛樂大麻合法化,這些州都享受到了大麻經濟帶來的好處、同時也因為大麻的陽光化降低了由幫派分子把持這個市場的可能性。也因此,各州開始相繼除罪、甚至合法化大麻的使用,筆者所在的紐約州也在2021年追隨鄰州紐澤西的腳步合法化大麻的娛樂性使用,搶攻這塊大麻經濟。

即使在真正的立法通過大麻合法化之前,就已經有許多隱而不宣的大麻供應店,而在此之前其實紐約警方也都不太執行這方面的取締,警方有個默示就是只要不太過分、警方就不管這些休閒用大麻的使用。不過,紐約州合法化大麻並不代表大麻將會變得隨處可及,因為該法案雖然使得大麻零售業成為可能,但法案裡也允許各地方政府選擇退出(Opt Out)。

加州在合法化大麻之後,這塊市場已經有40多億美元的產值,科羅拉多州也有20多億美元的大麻市場;這片藍海對被疫情重擊的零售店面房東來說,不啻是悅耳之聲,而州政府當然也對於可能帶來的稅收摩拳擦掌。可以想見的是,雖然大麻零售店可能會吸引一些顧客,但也可能嚇走另一群人,此外大麻店也像其他某些娛樂業一樣不能在學校或者教堂區域內開張,而各個地區的政府區畫委員會(Zoning Board)也可能針對大麻另有限制或規範,甚至有些村鎮可能想把大麻產業完全拒之門外,不讓大麻零售店在村鎮裏出現,例如紐約長島知名的超級富豪區漢普頓(Hampton)就有這樣的聲浪。

鼓勵藝術家利用空置店面

在紐約長島知名富人區漢普頓的許多店面,都因為疫情打擊而關門,許多店面都已經掛上For Rent的招牌許久但仍然乏人問津。空置的店面不僅對於房東是個噩耗,其實各地政府也不喜歡有大量空置店面,因為沒人使用的店鋪除了可能被犯罪分子利用之外,也可能使得該地的流浪漢問題大增,並且進而影響到該地的治安、美觀等等。

過往便已經有許多針對空置店面的立法提案,例如針對空置店面加收地稅等。今年紐約長島漢普頓小鎮便立法通過,只要店面空置超過一個月,房東便要允許藝術家「免費」使用該店面做為藝術展示用途。藝術家們對於地產行業來說可說是又愛又恨的角色,一方面藝術家的入駐可能帶來該地文化上的提升與改變,進而提高地產的價值,例如當年紐約格林威治村也曾是藝術家集散地,現在卻成為寸土寸金的富豪區;然而,藝術家們普遍付不出高額的店租,因而也成為房東們的眼中釘。

也許這樣的店面利用方式,在實施之後如果成效卓著,將成為其他城市的榜樣,成為政府處理礙眼的空置店面的方式。

企業透明法

美國的地產向來是全球富豪、企業的標的,也因此有許多外國公司、富豪透過美國有限公司(Limited Liability Company, LLC)來持有美國地產,因為LLC有其特殊的稅法上有利地位。也因為透過LLC來持有,許多美國地產的持有者都非常神秘,神龍見首不見尾,因此成為洗錢的好方法。

先前通過的《企業透明法》雖然被川普前總統使用否決權(veto power)擋下來,但今年大年初一國會就推翻(override)川普的否決權,硬行通過這個法案。企業透明法要求所有在美國註冊的LLC都必須揭露股東或者控制人的資料,違反者將會有罰金、以及可能坐牢的風險。其實在聯邦這個立法之前,某些州早就有相關規定,例如紐約州在2019年就通過修改稅法要求房產交易的LLC必須提供股東訊息。這些措施的通過,都顯示出政府對於管制洗錢的決心。當然,法案也不是毫無漏洞,例如法案對於LLC如果提供錯誤的資訊的處置就非常有限,而且如果是直接由外國公司持有房產就沒有類似要求。

建築能源法規

拜登政府對於能源以及全球暖化議題一向關注,他的首席經濟顧問Brian Deese就曾是貝萊德(BlackRock)集團的全球永續投資負責人,在拜登提案的行政措施裡面,也有針對全美各房產大樓的能源利用效率的提案,目標就是在2050年之前能夠達成零碳排的目標。在聯邦之外,各州也有自己的相關立法,例如紐約州《The Climate Leadership and Community Protection Act》、以及華盛頓州《Clean Building Act》等等。可以想見,未來對於提升建築的能源利用效率、鼓勵建築使用再生能源將會是政策趨勢之一,也會是未來地產業界的先聲。

(作者為紐約執業律師,iTraining美國地產學校講師,現任紐約台灣青商會會長,並為許多非營利組織及中小企業法律顧問)

(本專欄由美國地產學校講師合作提供。歡迎讀者每周日下午1:30pm(美東時間)參與線上公開課程https://www.itraining.nyc/events)

亞利桑納州推出的公寓社區。(美聯社)
亞利桑納州推出的公寓社區。(美聯社)

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