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在美投資房地產 為何一定要買產權保險?

購屋前要先查清楚產權。(Pexels)
購屋前要先查清楚產權。(Pexels)

美國投資房地產,肯定會聽到「產權保險」(title insurance)這個詞。許多並非在美國土生土長的人可能會覺得奇怪,怎麼全世界都買賣房地產,但就美國(以及加拿大)買房地產會需要買「產權保險」呢?

買家血本無歸的教訓

在沒有產權保險的時候,通常由房地產的買方自行承擔調查產權的責任;而萬一出了什麼問題導致房產被別人取走,買家往往就得承擔損失、欲哭無淚。

在19世紀中葉,由於有一個賣家相信自己律師的判斷,認為一個在他房產上登記的留置權(lien)是無效的,因為這個地產律師向買家擔保說房子產權沒問題,於是雙方便過戶了。買家是在過戶之後才得知這個留置權會影響到房產,因此在他失去這個房產後,狀告他的地產買賣律師(conveyancer),而法院最後判決律師沒有責任,因為他並非故意欺瞞,而只是善意提供專業意見。

此後,政府開始立法准許設立產權保險公司,由專門的產權保險公司來擔保買家的投資,以免買家或者貸款者血本無歸。時至今日,產權保險已然成為美國買賣房地產的標配,基本上不會有人買地產不買產權保險的。

無論是獨立屋或公寓,購買前要查明產權。(美聯社)
無論是獨立屋或公寓,購買前要查明產權。(美聯社)

調查彙總成產權報告

既然產權公司要擔保產權、萬一出事情可要向買家負責,理所當然地,為了控制風險確保不會需要付錢給購買產權保險的買家,產權公司會盡力進行事前的調查,確定房子產權乾乾淨淨,才提供產權保險給買家。這個調查的過程,就稱為「產權調查」(title search),而調查的結果通常會總結成一本報告,稱為「產權報告」(title report)。

通常會出現在產權報告上的,都是一些可能會影響這個房產產權的情況。最常見的大概有這幾種:

●賣家的貸款(mortgage):

由於賣家買房的時候常常有貸款,借款的銀行就會在房產上登記抵押權(mortgage),而如果沒有把這筆欠款還給銀行,這個抵押權就會繼續存在,買家買到的房產就不會有乾淨的產權。因此,通常產權公司會在過戶時把這筆要還款用的錢從買賣價金裡面扣出來,過戶之後立刻把這筆錢還給先前的貸款銀行,然後取消這個抵押登記(satisfaction of mortgage),確保買家的產權是乾乾淨淨的。

●判決賣家欠錢的判決書:

只要是在有效期內的判決書(judgment),都被視為是對判決上被告人的抵押債權。例如一個判決書上寫明賣家(被告)欠原告5萬元,在這個5萬元判決(以及判決的利息)被還清之前,這個判決都算是對賣家財產的抵押權;如果在這情況下買賣過戶,判決的原告是可以憑著判決拍賣房產拿錢的。因此,通常過戶之前通常會先調查這個判決加上利息是欠多少,在過戶時把需要還款用的錢由產權公司代收,然後過完戶立刻把這筆錢交給判決書的判決債權人(judgment creditor),據此拿到判決履行證書(satisfaction of judgment),這樣才算是把判決處理掉、獲得乾淨的產權。

購屋前一定要查明產權是否有問題。(美聯社)
購屋前一定要查明產權是否有問題。(美聯社)

●登記過程出現的錯誤:

有時候產權的問題不是在於欠錢,而是在過往文書作業流程中出現錯誤,例如之前在做房產的地契登記的時候可能名字拼錯,又或者在地契上面地址寫對但是地產的區段號(block and lot)寫錯等等。在這種情況下,往往需要由產權公司準備一份更正地契(correction deed),並且把更正地契登記上去好澄清之前的錯誤。

●牽涉到破產(bankruptcy)程序:

有時候產權調查會查到賣家竟然已提出破產,這可是麻煩問題。通常一個人或公司提出破產,往往是因為資不抵債,資產以及環款能力已經低於欠債了,因此提出破產後,由法院指定破產管理人(bankruptcy trustee)接管這個人的所有資產,好用來分配給各個債權人。只要是在破產程序裡面,當事人的房子就不是他的,而成為了破產財產的一部份,只有法院指定的破產管理人有權處理這個房產。在這種情況下,買家就算給了錢過了戶,房子也會被破產管理人收走,因此產權公司是不會接受這樣的房產的,除非是由破產管理人來賣的情況。

●鄰居邊界的產權問題:

產權調查也會包含實際的土地分界。如果測量圖顯示與鄰居之間的籬笆、圍籬、圍牆等等構造物跟實際的地界不符合的時候,那就可能會成為產權問題,因為在美國法律體系下,占地占久了就變成你的╱別人的(當然有一些條件),也就是所謂的時效取得(adverse possession)。這種產權問題是比較麻煩的一種,實際的解決方式會根據到底是哪一方越界、越界的構造類型、構造物的存在時間、是否有任何授權合約以及跟鄰居之間的關係而有所不同,常見的解決方式例如跟鄰居簽訂一個協議,約定說雖然圍籬不在地界上,但雙方承認彼此的地界,並答應互不侵犯,這種協議又稱為地界協議(boundary line agreement)。

近代的產權公司已經逐漸向服務業的方向發展,產權報告除了體現產權問題之外,也會體現一些其他房產相關的問題,即使未必跟產權有關,例如房屋違規等。在美國許多州,房產的過戶往往不需要律師,只由產權公司主持、由雙方地產經紀人以及買賣雙方出席;有些交易相對複雜的區域,例如筆者所在的紐約,通常還是會由有相關經驗的房地產律師代理雙方,而也是在這種情況下買方律師往往需要審閱產權公司出具的產權報告,了解到底有哪些可能影響產權的情況,並且根據具體情況協助處理產權或者非產權問題。

由於產權保險以及產權報告在買賣過程如此重要,一個有經驗的律師應該能夠了解產權報告並且知道它的意義,在協助客人投資房地產的時候能夠更加保障客戶的權益,也能夠促進更順暢的買賣過程。

(作者為紐約執業律師、iTraining美國地產學校講師,現任紐約台灣青商會會長,並為許多非營利組織及中小企業法律顧問。)

(本專欄由美國地產學校講師合作提供。歡迎讀者每周日下午1:30pm(美東時間)參與線上公開課程https://www.itraining.nyc/events)

在北美購屋需要「產權保險」。(Pexels)
在北美購屋需要「產權保險」。(Pexels)

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