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想撿便宜?不可不知的三種「拍賣房」

銀行申請法院拍賣的稱為「法拍屋」。(美聯社)
銀行申請法院拍賣的稱為「法拍屋」。(美聯社)

投資房產除了長期持有收租之外,也有買低賣高賺差價的炒房方式;要買低撿便宜那就不免要了解各種拍賣房了。

投資者們常在說的拍賣房其實還分成三種,分別是「急售屋」(Short Sale),「法拍屋」(Foreclosure)和「銀行屋REO」(Real Estate Owned)。這些拍賣房都屬於特殊的房屋買賣形式,也因此交易過程會跟一般的房屋買賣不一樣。以下筆者以執業的紐約州為例,說明各種拍賣類型的差異。

一、急售屋:

這種房子指的是屋主欠銀行錢太多,即使把房子賣掉,賣價扣掉各種過戶費用之後也可能不足以償還所有的債務。正因為賣掉房屋後仍不足償還所有的債務,所以賣房一定要經過所有的債權人批准。債權人在通常情況下就是銀行,也就是持有房屋貸款的銀行。由於已經欠款太多,銀行隨時可能法拍,因此屋主都希望能夠盡快賣掉因而叫做Short Sale。

Short Sale的另一個特點,就是通常會委託專門的談判人(Negotiator),負責跟債權人銀行(貸款銀行)進行談判。Negotiator的角色可以由地產經紀人、律師代理,只要談判人接受了賣主的委託就可以跟銀行談。

通常的買賣流程為:(1)買賣雙方先簽合同,(2)拿到債權銀行批准 (急售屋特殊之處) ,(3)準備其他過戶手續。

二、法拍屋:

通常的情況下,屋主未如期繳付貸款,在銀行給的一定寬限期限以後如果還是付不出貸款,銀行覺得沒有希望從貸款繼續賺利息,那就只能把債務人屋主告上法庭並拍賣房產,也就是把房子在法院拍賣的過程當中賣掉,並用賣房的收入償還掉債權人欠銀行的債務。

由於賣家是銀行,簽地契的是法院指定的仲裁人(referee),因此一般買賣當中賣家會負責處理的事情,通常在法拍中都是由買家自己負責,包括房屋違規、租客等等。

三、銀行屋REO:

如果在法院拍賣的過程當中,沒有人出價競標或者出價狀況不理想時,這個法拍屋就變成「流拍」。流拍了以後,房子就會被第一債權人(也就是貸款銀行)收走。當房子收到銀行手上後,銀行通常會委託地產仲介去賣這個房產,然後就叫Real Estate Owned (REO);相對的,如果是在法院拍賣時賣出的房子,就是法拍屋(Foreclosure)。

由於這三種地產交易跟一般的房產交易確實有些不同,也因此會遇到比一般交易更複雜的問題。如果想撿便宜買這些拍賣房,也該熟悉這些拍賣類型並把相關風險考慮進去,以免撿不到便宜反而虧錢。

一、簽合同之前的準備階段

Q: Foreclosure的屋主是誰?誰在賣這個房子?

A: Foreclosure是介於「原屋主還擁有被拍賣的房子」和「買主將擁有這個被拍賣的房子」之間的狀態。所以本質上是誰在賣這個房子呢?賣這個房子的人叫仲裁人,通常仲裁人是由法院指定一名律師擔任。

簡單來說,當債權人銀行去告債務人屋主,當法拍程序結束後,法院就會指定一名仲裁人去主持這個房子的買賣,而這角色通常由資深律師擔任。當被指定的仲裁人律師完成這個買賣手續後,需要向法院進行報告,說明此法拍已結束,拍賣所得的價金如何分配,以及需要扣掉什麼費用;如果還有剩餘,則償還銀行的債務,如果還有剩餘,那就把剩下的錢還給屋主。

這房子買賣的過程─從拍賣到最後過戶完成,就叫Foreclosure。Foreclosure的買家成功買得以後,和正常買賣一樣,一般需支付10%的合約訂金給Referee—就是代表法院來處理房屋買賣的律師。

Q: 哪裡可以看到Foreclosure拍賣的信息呢?

A: 可以向法院查詢,法院每個星期都會公布拍賣信息。

Q: 購買法拍屋,可不可以貸款?

A: 這也許跟大多數人的認知相反,這三種拍賣房當中,除了Short Sale要貸款比較困難之外,其他兩種─Foreclosure以及REO通常都是可以貸款的。順帶一提,Foreclosure和REO的房子跟Short Sale有一點不一樣,雖然這兩種轉讓都有規定的過戶時間,但是通常情況下可以協商延後過戶期限。雖然合同的規定都是一樣的,都是屬於逾期不過戶,但是法律上可能存有未按期過戶就被沒收定金的風險,然而實際上來說延期過戶都是很常見的。

Q: 買Foreclosure的房屋需要先做產權調查嗎?

A: 需要。在購買法拍屋前,筆者建議應該要先進行產權調查(title search)。有些人說,拍賣的房子所有權通常很乾淨,但是經常在拍賣的過程當中可能有產權以外的問題,例如房屋違規、到底是幾家庭的房子(例如期待的是兩家庭但實際上只是合法一家庭)等。

由銀行收回債務人的房屋並委託仲介出售的稱為「銀行屋」。(美聯社)
由銀行收回債務人的房屋並委託仲介出售的稱為「銀行屋」。(美聯社)

二、合約的階段

Q: 什麼是Foreclosure的「按原樣出售」(AS IS)?

A: 在通常的買賣中,AS IS就是購買房屋的現狀:買家在簽合同前做房屋檢查,檢查後到過戶前,如果這個房子的狀況沒有大的變化,房子沒有遭到破壞損壞,買家就要買這個房子。如果驗屋時發現有問題,卻沒有記載在合同裡,一但簽約後,過戶時就不可以聲明賣家需要修繕或減價,因為合同裡說好是sale AS IS,除非是基本的水電暖氣設備出問題或者嚴重漏水等。

但是在法拍的買賣過程當中,由於不是由屋主來賣而是法院來拍賣,因此對於屋況賣家(銀行)是不承擔任何責任的,例如期待是兩家庭實際上是一家庭,買家還是必須購買。

Q: 在Foreclosure買賣完成以後,錢不夠還債怎麼辦?如果錢有剩餘怎麼辦?

A: 在通常買賣完成後錢不夠還債的狀況,債務還是會跟著原屋主(也就是債務人)。但是在Short Sale的情況下,銀行接受債務人進行拍賣這個房子後,銀行就不會再追討剩餘的債務。因此,屋主如果以Short Sale完成出售之後,他的信用就會慢慢恢復;而在這個房子上,所有的剩餘債務都免除。但如果是Foreclosure,賣方(也就是債務人)的信用仍然無法回復;因為債務人的債務還存在於他的信用報告之上,信用依然受到很大的影響。

Q: 買家是否應該接受賣家提供的產權報告?

A: 在Foreclosure的過程當中,原告債權人(銀行)在告屋主的時候,必須要提供一個產權報告。因此當Referee在賣房子的時候,通常已經有產權報告可以提供給買家。然而買家應該避免使用賣家提供的產權報告,而應該使用自己律師熟悉的產權公司去做產權調查,對於交易比較有保障。

Q: 什麼是轉拍?

A: 有些人拍賣後再轉賣給另外的買家,這就是轉拍,出價人(賣家)可以從中賺取差價。例如,以50萬元拍得一戶房子,如果這房子市場價值65萬元,最後以65萬元賣給另外一個人,同時另外一個人也覺得划算,這樣轉拍人就能賺到15萬元價差。

三、過戶階段

Q: Foreclosure轉讓稅由誰來支付?

A: 在正常的買賣過程中,需要繳交房產交易稅。房產交易稅的計算,以紐約市來說,50萬元以下是1.4%,50萬元以上是1.825%;如果是商業買賣,就是3.025%起。在正常的房屋買賣中,交易稅通常是賣家負責;但是在某些特殊情況下,通常是由買家來繳付房產交易稅,例如買新成屋(sponsor deal)。律師在協助客戶進行Foreclosure拍賣的過程中,通常都會和Referee、甚至是銀行的律師協商由賣方負擔轉讓稅。雖然實際上未必百分百能成功,但有經驗的買家律師懂得提出適當的要求,因而實際上能夠成功協商由賣家(銀行)付交易稅的可能性可達到將近八成。

Q: 交易的雜項費用由誰負擔?從什麼時候開始起算?如果沒有按時過戶會不會有罰款?

A: 通常來說,從拍賣那一天開始,也就是你把這個房子拍賣下來但還沒過戶時,就要開始負責地稅、水費、電費及煤氣等費用,這點跟一般買賣過戶之後才開始負責是很不相同的。但筆者在處理這些法拍交易的過程中,時常會遇到客戶超過約定的期限沒辦法過戶,而同時水電等費用仍不斷增加、地稅飛漲的情況。在這種狀況下,有時候在完成過戶時,Referee會要求買家支付利息,但這也是可以協商的範圍,適當的協商有可能讓Referee支付,而能夠避免由筆者代表的買家去負擔。

Q: 房客的問題?

A: 法拍買家應該盡量不要承接房客。由於驅趕租客影響因素眾多,因此如果不是價錢非常非常好,應盡量不要去承接房客,因為現在房客是許多州的屋主們最頭疼的一個問題。

(作者為紐約執業律師、iTraining美國地產學校講師,現任紐約台灣青商會會長、並為許多非營利組織及中小企業法律顧問。)

(本專欄由美國地產學校講師合作提供。歡迎讀者每周日下午1:30pm(美東時間)參與線上公開課程)

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