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2021年紐約房市 能牛年運轉?

曼哈頓一直是全世界最昂貴的房地產市場之一。(美聯社)
曼哈頓一直是全世界最昂貴的房地產市場之一。(美聯社)

紐約是全世界最昂貴、競爭最激烈的住房市場之一,也是受新冠疫情打擊最大的城市之一。

在新舊之年交替之際,我們看到紐約房市呈現兩極化的趨勢,一方面,強勁的買方需求,在2020年春季被短暫壓制之後強力反彈;另一方面,租房市場空置率創下歷史新高,導致租金下降到10年最低水準。這種情況是否在2021年持續下去,持續多久,紐約房市在新的一年會呈現怎樣的走勢?本期專欄我做個預測分析。

紐約市失業嚴重

與美國其他地區相比,紐約市2021年的復甦之路將更加艱難。紐約市既是新冠疫情大流行的震中(震央),也是全美經濟受衝擊最大的城市之一,在美國82個都會區中,紐約失業狀況最為嚴重,目前失業率仍在14%左右,去年6月和7月曾達到20%。

紐約的支柱產業,像娛樂、旅遊、餐飲、酒店這些行業裁掉了將近一半的工作崗位,超過50萬人失業,24萬家的小型企業中大約有三分之一將永遠停業。

租房市場疲軟

經濟疲軟意味著租房市場疲軟,加上很多人在家工作以及學生上網課的影響,導致紐約租房空置率上升。去年11月份,全市範圍的租房庫存比去年同期增加了一倍,達到3萬7000套,曼哈頓空置率達到創紀錄的6.4%,租金下降幅度高達12.7%,是自2010年以來的最低水準。租房市場短期內不會回到疫情前的水準,直到經濟和就業市場徹底恢復。

紐約市的全面復甦是否需要一年或更長時間,最終取決於一些未知因素,包括何時普及疫苗,是否獲得聯邦援助,以及有多少紐約人將永久離開。總之2021年對於紐約市而言仍將是漫長而艱難的一年。

新冠疫情也導致紐約貧富差距拉大,失去工作崗位的大多是工薪階層,而科技金融等高薪領域的紐約人損失較少,他們不僅很少失業反而從科技股的上揚中獲利不少。2020年第三和第四季度資料顯示,買家迅速捲土重來,推動了2020年年末房屋銷售增長。2020年10月份,紐約市房產簽約數達到了購房旺季的最高水準。

貧富差距拉大

這些交易活動表明,當疫情平穩,買家就會採取行動,賣家也願意進行價格談判,抵押貸款利率還將保持在歷史低位,2021年,有能力的紐約人將利用千載難逢的市場優勢,繼續助長房產交易保持活躍。

這裡我重點分析曼哈頓和布魯克林區房產在2021年的表現。

曼哈頓的文化特色、獨特的歷史、標誌性的街區以及豐富的資源,與城市其他任何地方相比都具有吸引力,這些因素將繼續使曼哈頓變得不可取代;但曼哈頓也是居住門檻最高的社區,長期高房價和高租金把不少人拒之門外。

投資客抄底

疫情對曼哈頓房市衝擊很大,我們看到了疫情期間餐廳、酒吧、各種娛樂包括百老匯劇、電影、藝術展等全部關門,居民開始遷往郊外,尋找更大空間的居住環境。因此2020年曼哈頓房產總體成交量與成交總金額是下滑的,但是高端買家在這段時間趁機而入,疫情對於高資產的投資人來說影響並不大,他們購入了面積更大、總價更高、但是折扣更多、單價更低的房產。疫情使得許多高端房產跌到了2015年的半價,這對於很多投資客來說是可遇不可求的機會,而2021年將是富人們繼續抄底的時機。

從布魯克林看曼哈頓,是紐約市著名景點之一。(美聯社)
從布魯克林看曼哈頓,是紐約市著名景點之一。(美聯社)

曼哈頓更宜居

同時曼哈頓的價格回歸和租金下降,將讓更多紐約人有能力負擔住在曼哈頓的費用。經過10年的不間斷上漲,曼哈頓的租金在疫情後下降10%,回到2010年的租金水準。

雖然曼哈頓永遠不會便宜,但收入範圍更廣的居民將可以擁有一席之地。疫情讓曼哈頓商業和地產迎來了一個重新洗牌的機會,住宅市場價格的調整,讓曼哈頓更加公平,多樣化,甚至更宜居。

除曼哈頓以外,布魯克林區會是2021年的熱門房產市場,疫情發生以來,紐約人在布魯克林購房數量比以往任何時候都要多,在2020年10月創下了824個簽約數的歷史新高。

遠距首選布魯克林

布魯克林已成為在家工作或上網課紐約人的首選。房產網站StreetEasy的一項調查顯示,由於疫情,紐約人在購房的偏好上發生了變化。與之前相比,家庭辦公室、戶外空間、單元內自帶洗衣房、以及住家靠近公園的要求明顯增多,而布魯克林房產能以比曼哈頓更低的價格提供更多這些選擇。

最後我想說說紐約政府的相關政策是否對房地產復甦帶來影響。

近年,隨著紐約市政策越來越左傾,對房地產業已經帶來負面影響。最近又傳出市政府和州立法者,為了彌補財政缺口,考慮增收紐約公寓空置稅,對富人在紐約市的度假屋徵稅,這項提議是近年一系列對紐約房產界不友好行為的最新舉措。

從2017年開始,州和聯邦對稅法的一系列修改就使得紐約房產交易量下滑,首先將州和地方稅的抵扣上限設置為10000美元,這對像紐約,三藩市和洛杉磯這樣高地稅地區的房產擁有者造成較大稅務損失。2019年,紐約州又通過一項法律,將購買100萬元以上豪宅稅的稅率逐漸提高,最高徵收4.15%的豪宅稅。

過度徵稅似乎能夠增加政府財政收入,但也會逼迫富人離開紐約市。根據一項資料,收入最高的1%的紐約市居民貢獻了43%的城市所得稅和51%的州所得稅。

紐約市人口下降  

   

總而言之,這些變化使在紐約市購房成本提高,居住成本更加昂貴。從2017年開始,一些人開始離開曼哈頓,這造成了紐約市人口的小幅下降:從2017年初到2019年中,紐約市的人口從846.3萬下降到了833.7萬。

富裕的人離開導致城市財政收入減少,從而公共服務被削減,會導致地鐵班次減少,治安惡化等後果,這又會促使更多人離開城市,由此陷入一個惡性循環。

我很贊同一位觀眾在我節目中留言的觀點,他說,為什麼那麼多富人都搬走了?為什麼州長求他們回來也沒用?政府養民是永遠行不通的。政府只有為生意人創造好的生意環境才能有更多的錢去幫助那些真正需要幫助的人。

近年來布魯克林區房地產迅速成長。(美聯社)
近年來布魯克林區房地產迅速成長。(美聯社)

新市長領導發展

今年6月是紐約市長的換屆選舉,雖然現任紐約市長白思豪無法繼續連任,但後繼者如何領導這個全球最重要城市,將影響紐約城市走向,當然也將影響紐約房市發展。

(作者為美國中文電視《安家美國》主持人[email protected],熟諳大紐約地區的房產開發脈絡,並幫助眾多華人實現置業美國安家紐約的夢想)

(本專欄由美國地產學校講師合作提供。歡迎讀者每周日下午1:30pm(美東時間)參與線上公開課程www.iTraining.nyc)

受疫情影響,百老匯歌舞劇已關閉近年。(美聯社)
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