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中美大不同 美國房產4大類型

獨立屋的屋主完全自由,但一切修繕保養都要自己來。(美聯社)
獨立屋的屋主完全自由,但一切修繕保養都要自己來。(美聯社)

獨棟屋(獨棟別墅)、Condo(獨立產權公寓)、CO-OP(合作公寓)還是出租型公寓?

很多中國人到美國投資房產遇到的第一個問題就是搞清楚美國都有哪些房產類型。中國的房產一般都有70年的產權,而美國房產就更加多樣一些,既有永久產權,也有股份制產權。全面了解一些美國的房產類型,可以選擇自己心儀的房產。

1.獨棟屋(Single-Family Homes)

獨棟屋是中國人眼中最羡慕的美國住房:獨門獨院、草坪花園。獨立建築的房屋有平房,也有兩層、三層的樓房。除了房屋之外,一般周圍也有不同大小的綠地,甚至泳池。這樣的住宅非常適合一個家庭居住,私密性很強。一般美國人在成家立業之後都會希望能夠購置獨棟屋,享受生活,撫養子女。花園、洋房、泳池、家人和狗是不少美國人成家立業之後的夢想。獨棟屋一般在郊區或鄉村,人口不太密集的區塊。

購置獨棟屋後,戶主享有房屋和土地全部的永久產權;但是戶主也有義務定期修剪草坪,維護屋頂等房屋及附屬設施。

2.多戶住宅(Multi-Family Homes)

多戶住宅與獨棟屋非常相似,一般包含二層到三層的房屋,還有前後院。不同的是,一般有多個家庭單位居住在一個多戶住宅內。每個家庭有獨立的廚衛設備、電表和煤氣表。一些多戶住宅的戶主會用貸款買下整棟多戶住宅,自己住一個單位,再把剩餘的單位出租,這樣就可以用收取的房租支付每月的按揭(抵押)貸款。也有一些大家庭兄弟姊妹同住一樓,既能相互關照,又有自己獨立的生活空間。多戶住宅中獨立單位擁有獨立的產權。

合作公寓和可自由支配的Condo,外表上很難分辨。(美聯社)
合作公寓和可自由支配的Condo,外表上很難分辨。(美聯社)

3.公寓(Apartment)

中國的住宅房產以公寓為主。而在美國,公寓也是華人最喜歡的房地產之一,因為既可以自己居住,又能方便出租。美國的公寓一般集中在低價較貴、人較密集的城市。

與中國不同,美國公寓按照產權形式的不同又分為獨立產權公寓(Condo)和共同產權公寓(CO-OP)兩種。

合作公寓的屋主只有股份或持份,沒有產權。(美聯社)
合作公寓的屋主只有股份或持份,沒有產權。(美聯社)

(1)獨立產權公寓(Condo)

顧名思義,Condo的戶主擁有自己單戶的產權,購買者有百分之百的擁有與處分權,可以自由對所屬單元進行買賣、租賃以及裝修。在購買Condo時也沒有特別的限制。與其他房產類似,購買Condo的個人貸款也可以抵免個人繳稅。

Condo社區的公共區域和公寓樓的其他公共設施一般統一由物業公司進行管理,用戶需向物業公司繳納管理費,這與國內的公寓比較相似。除管理費之外,在美國的房產需要繳納地價稅,使用者還需要另外繳納地價稅。與其他的房產相比,Condo一般擁有更完善的生活配套和休閒娛樂設施,公寓樓內的住戶可以共用這些設施。Condo一般在紐約等大城市比較常見,日常維護比較方便,買賣與出租因為不受大樓董事會管理,一般也比較容易,是華人最喜歡的房產形式之一。

(2)合作公寓(CO-OP)

CO-OP與Condo從外觀上來看並沒有什麼太大差別,它們的不同集中在產權形式上。CO-OP一般由大業主或者公司購買下整棟公寓,再將公寓樓內的公寓賣給不同的戶主。但是合作公寓內的戶主個人並不擁有任何產權,而是擁有合作公寓的股份(share),並且擁有所居住單位的使用權。

CO-OP有很多限制。首先戶主不能隨意買賣或者出租自己的公寓,買屋者需要向合作公寓的戶主們組成的管理委員會提交申請,通過面試後和管理委員會的同意之後,買賣雙方才能過戶。並且在買賣房屋時,類似於買賣公司的股票,CO-OP須另外繳納交易費用Stock Transfer Fee,大約為每股0.5元。

其次,為了管理該大樓的住戶品質,CO-OP的管委會會藉由付高額的定金(自備款)或者低融資比率來篩選住戶。例如在紐約著名的富人區-上東區(Upper East Side)CO-OP的管委會通常會要求定金必須高於單元總價的50%,即融資比率必須低於50%。又或者,你的房貸不能高於妳月薪或年薪的三分之一。通過諸如此類的限制來有效隔絕非誠勿擾的客戶。這樣做的壞處是買賣不便,但好處是住戶品質獲得良好的保障。

在稅務方面,CO-OP和Condo都可以在稅務上抵免個人房貸的利息,然而CO-OP的人可以多抵免一項大樓的房貸項目。其中的道理就是因為戶主用於大樓的股份,類似購買一家公司的股票,所以大樓公司會將申請的房貸作為可扣抵的費用分配給每個股東。

中國人的傳統觀念是希望購置有自己獨立產權的房產,再加上合作公寓的諸多限制,中國人購買CO-OP的熱情並不是特別高。

4.出租型公寓(Rentals)

出租型公寓是僅用於對外出租,並不對外出售的住宅,是商業地產的一種。在租賃這類住宅時,租戶一般會與公寓專門的出租辦公室(Leasing office)簽約。這類公寓在中國北上廣等大城市剛剛起步,主要面向白領階層;而在美國,出租型公寓已經非常普遍。

出租型公寓一般也提供健身房、泳池等非常完善的公共設施,住戶也無需維護這些公共設施,對於事業剛起步的年輕人來說,出租型公寓是一個不錯的選擇。

中國人一般喜歡投資繁華城市的房產,這樣方便未來的買賣與租賃。從整體來看,Condo因其獨立的產權,簡單的維護和交易的便利更受中國投資者的青睞。而投資者來美國投資房產的目的不盡相同,有的是為了子女上學,有的純粹為了投資,有的為了自己度假,大家可以結合自己的投資目的選擇合適的房產類型。

(作者為優投房(UTOFUN)創始人,優投房為北美地產投資資訊平臺,提供搜索、投資分析等服務。)

(本欄由美國地產學校講師合作提供。歡迎讀者每周天下午1:30pm(美東時間)參與線上公開課www.iTraining.nyc

連棟屋有獨立屋的好處,屋主享有相當程度的自主性。(美聯社)
連棟屋有獨立屋的好處,屋主享有相當程度的自主性。(美聯社)

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