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美麗之都 爛尾記

南陽美麗之都是南陽市政府首批批准的城中村改造項目,如今爛尾情形嚴重。(取材自中國新聞周刊)
南陽美麗之都是南陽市政府首批批准的城中村改造項目,如今爛尾情形嚴重。(取材自中國新聞周刊)

被稱做「爛尾樓之都」的河南省南陽市究竟情況有多嚴重?實地訪查發現,這座美麗之都已進入爛尾的第6年,市房管中心的團購房都爛尾了。

美麗之都小區,位於河南省南陽市張衡路與仲景路交叉口的西南角,有41幢住宅樓。除了1、2、3號樓建設時間早、業主已入住外,剩餘的30多幢樓不是毛坯房就是只建好了主體結構。美麗之都北面的美麗佳苑,與美麗之都同屬一個開發商。這兩幢都是當地知名的爛尾樓。

爛尾樓之都 房管中心也套牢

近些年,南陽被外界冠以「爛尾樓之都」的稱號。2014年,南陽市政府統計,中心城市有302個問題樓盤並啟動整治,清零時間卻一再推後。南陽市委中心城區房地產領域信訪突出問題專項巡察組副組長、市自然資源和規劃局副局長張玉軒說,問題樓盤已整治完成90%,還剩下28個項目難以推動。

南陽市爛尾樓情況有多嚴重?2013年,南陽市房管中心為解決職工住房問題,以「團購」方式,定向購買錦寓置業開發的美麗佳苑商品住宅,約定2016年1月11日前交房,但至今只有主體框架。「房管中心的團購房都爛尾了,還不嚴重?」,談及爛尾樓,許多南陽本地人都會如此自嘲。

2019年6月,美麗之都爛尾的第5年,張恆(化名)和其他購房者決定自救,他們自行拿出剩餘房款找施工方通水通電通氣,接好排污排水裝置,以4號樓做試點自救。2019年11月自救項目完工仍無法入住,因為相關設施仍不完善。今年上半年,幾戶業主等不及,裝修後搬了進去。

張恆說,2012年,美麗之都的宣傳廣告鋪天蓋地,說會修建游泳館、運動場館,加上又是南陽市政府首批批准的城中村改造項目,有官員站台,引來排隊的搶購人潮,當時開發商承諾「五證」會在後續補齊,2015年年底入住。他選中一套130平方米、兩廳兩衛的戶型,因開發商五證遲遲不齊,業主無法在銀行按揭貸款,1年以後,他被迫全款買房。

2014年6月25日,央視「焦點訪談」節目曝光南陽一處名為三傑盛世城的樓盤使用瘦身鋼筋,並稱瘦身鋼筋被長期廣泛應用於南陽市的各個樓盤。當晚,南陽市政府要求在建項目全部停工。此後,南陽市政府統計出當地共有302個問題樓盤,並出台了「302」整治政策。

2014年,南陽三傑盛世城被央視報導稱使用了瘦身鋼筋事件,當時有大批業主上街抗議...
2014年,南陽三傑盛世城被央視報導稱使用了瘦身鋼筋事件,當時有大批業主上街抗議維權。(取材自微博)

根據一項整治匯報資料指出,當時南陽市房地產行業違法占地、違法建設、違規銷售等亂象愈演愈烈。2014年中心城區在建的227個房地產開發項目中,57%未取得「土地使用權證」,60%未取得「建設工程規劃許可證」,近七成沒有「建設工程施工許可證」,超過一半沒有拿到「商品房預售許可證」便開始銷售。

官熱造城潮 政策綠燈致浮濫

南陽位於河南省西南部,是省內人口最多、面積最大的城市,但經濟表現並不突出。南陽市房地產商會秘書長于杭表示,當地房地產迎來高峰,是2008年後隨著「城中村」改造帶來的造城運動,當時市政府批了80多個城中村項目,開工建設的有20多個。

按照國家政策,「城中村」改造項目應由政府出資,對地上建築物進行拆遷補償,實現淨地出讓,但南陽市財政困難,無力承擔,因此將拆遷交給開發商,卻造成一窩蜂投入狂熱造城運動的企業陸續出現資金運轉困難,無力辦理相關手續情形,致使項目推進緩慢,引發大量社會矛盾。于杭估算,302個問題項目中,「城中村」就占了1/3。

拿到2012年全國農運會的舉辦權,再將南陽房地產的熱潮推向了高峰。據當地媒體報導,當時南陽修建了眾多大型體育場館、賓館等基礎設施,總投資超過50億元(人民幣,下同),相當於過去10年投資的總和。農運會的拆遷和安置程序與「城中村」改造相似,但拆遷量較大,籌備時間緊,政府允許開發商邊拆邊建,導致安置房在沒有手續的情況下開工建設。

中達置業是南陽本土規模較大的房地產企業,相關負責人孫兵(化名)表示,在「一切為了農運會」的背景下,政府特事特辦。2012年4月,示範區管委會及白河街道辦事處讓中達負責雙鋪段的房屋拆遷、臨街景觀房建設等任務,但2013年3月,住建部督察專員就要求雙鋪項目全面停工,原因是「南陽新區發展總體規劃(2010–2030)」尚未得到國家批准。

南陽市政府公開披露,截至2019年底,中達置業自2012年4月對外預售天匯家園樓盤,共售出商品房3400套,但規劃建設審批手續不完善,有1807套至今未開工建設,其中已退購房款的有385戶,申請退房款的有510戶,912戶要求盡快開工建設。

儘管官方強調已在整治,但等待了8年,買到爛尾樓的南陽市民仍無法入住。掛在未完工大...
儘管官方強調已在整治,但等待了8年,買到爛尾樓的南陽市民仍無法入住。掛在未完工大樓外的「給我房子」白布條訴說了購屋者的心聲。(取材自微博)

政績犧牲品 開發商控遭忽悠

「我們現在是深陷泥潭」,孫兵說,中達置業有7個項目被列入了302房地產整治項目台帳,包括上述中達天匯家園。在開發商看來,某種意義上,公司項目是當時南陽政府政策的犧牲品。「當時大家都是這麼做的」。

河南財經政法大學城市發展研究中心主任劉社表示,這種政府為了政績工程,忽悠開發商拿地、蓋項目的現象在十多年前比較普遍,2013年之後政策收緊,項目就成了違法違規用地。另外,政策三五年一變,若再加上正好沒有簽約,開發商投了錢卻拿不到證,不能銷售,「100%變成爛尾樓」。

張玉軒介紹,據統計,現在南陽的房地產企業超過500家,具有一級開發資質的企業大概不到10%,這也是造成房地產混亂的原因之一。

近兩年,在全省統一要求下,先後成立了南陽市中心城區整頓規範提高房地產市場工作指揮部等多個臨時部門。截至2020年6月底,302個房地產市場秩序專項整治項目處置化解274個,處置率90.7%,剩下的涉及問題更複雜,時間跨度大,處理難度高,整治期限只有一再延期。

整治難度高 城市規劃新舊衝突

另一個整治難度在於城市規劃的變遷。有些樓盤在建設時,手續不全,未納入前期規劃,後續新規劃出台,兩者產生衝突。官方統計還有28個尚未解決的項目中,不少都涉及規劃衝突,例如違建高層沒辦法拆除,原項目如今占壓道路紅線或者綠地,或是企業已經倒閉。

美麗佳苑2019年時有7棟樓主體完工,現場還有一個大坑。(取材自新京報)
美麗佳苑2019年時有7棟樓主體完工,現場還有一個大坑。(取材自新京報)

但這樣的整治進度對於購房者來講,遠遠不夠。市民們更迫切的需求是,爛尾樓何時能動工?何時能拿到房產證?這些問題不解決,幾千業主的適齡兒童因此被學校拒之門外,房產也無法繼承、過戶、買賣。

張恆購買的美麗之都,在2017年迎來一次短暫的重生機會。2017年,開發商錦寓置業補齊了5證,項目繼續動工。但不久就因開發商的借貸糾紛,項目再次陷入癱瘓。目前,該項目已依法進入破產重整程序,這是南陽首例試水破產重整的爛尾項目。

等待8年,張恆經常來往各部門尋求解決之道,還走上了街頭抗議,被爛尾樓消耗得筋疲力盡。今年春節過後,他決定賣掉房子,但如今爛尾樓只能賣出每平方米五六千元,遠低於南陽新房每平方米1萬元的房價,「這個房子90萬,掛半年也賣不掉」。

說起房子,張恆滿是懊悔,他只是吃過爛尾樓虧的眾多南陽人其中之一。

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