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紐約皇后區中餐館深夜火警 消防員架雲梯雨中撲滅

供應鏈大亂 準備面對「史上最貴」感恩節開銷

徐家鵬 紐約地產界的華裔新星

法林頓大廈位於法拉盛市中心。(世紀集團提供)
法林頓大廈位於法拉盛市中心。(世紀集團提供)

最近,15層樓高的法林頓大廈(The Farrington)在紐約市皇后區法拉盛市中心亮相,成為紐約華人社區的一個熱點。世紀集團(Century Development Group)創始人兼總裁徐家鵬透露,這棟建築於2015年10月開建,總建築成本約為8000萬元,建成後該建築價值超過2億元。「這是我從事房地產開發以來操盤的檔次最高、規模最大的豪華公寓。」

法林頓大廈由世界著名建築師Andres Escobar設計。大廈共分三個部分:商場、酒店和住宅,地下還配有停車場。樓下是商鋪,不過大部分已經出租;2至7樓是福朋喜來登酒店(Four Points by Sheraton Hotel),有210間客房;8至15層是100套高檔公寓。他自豪地說,雖然剛上市,但大廈已銷售近70%,從銀行借來的貸款也已經還完。酒店也於8月中正式開業,入住率也非常可觀。由於酒店地理位置臨近美國網球公開賽的場地,近期酒店爆滿。

剪綵者中間穿西服和紅裙者為世紀集團總裁徐家鵬夫婦。(世紀集團提供)
剪綵者中間穿西服和紅裙者為世紀集團總裁徐家鵬夫婦。(世紀集團提供)

電腦工程師 改行做地產

30多年前,徐家鵬隨家人移民至美國。「來美國時我16歲,在紐約曼哈頓下東區讀高中。」因為喜歡電腦工程,他在紐約大學電子工程以及電腦科學的學士學位,後來又讀了電腦科學的碩士學位。

他畢業後在聯合電腦(Computer Associates)找到一個工程師的工作,從事軟件開發。「聯合電腦很有名,是著名的美國華人企業家王嘉廉創辦的公司。」他說,他從未想過要改行做房地產,改行完全是受哥哥徐家樹的影響。中學跟大學期間,他跟哥哥一直兼職做油漆、房屋改造的工作。哥哥一開始做水喉批發,後來做一些小型房地產開發項目。「他出資10萬元買下一塊地,再投入10萬元蓋房子,然後賣到40萬元,一棟房子可賺20萬元。」

雖然對於當時的他們來說收入非常可觀,但是他不為所動,仍然做他的軟件工程師的工作,「做了七八年的軟件開發」。不過,他的哥哥也沒有放棄,總是在他耳邊念叨。「哥哥說,給人打工賺不了多少錢,而且沒有自己的事業。」所以在大女兒出生前,他決定改換跑道,從事房地產開發。他說,決定嘗試一下,若行就繼續做,若不行再去做軟件開發。

法林頓大廈健身房。(世紀集團提供)
法林頓大廈健身房。(世紀集團提供)

一開始,他和哥哥合作,一起從事房地產開發。漸漸地,兄弟倆各自成立自己的公司。「哥哥成立了聯合建築公司(United Construction & Development),我也成立了世紀集團。」

從軟件開發到房地產投資,他面臨眾多的挑戰。「這是一個全新的事業,我沒有一點知識和經驗的儲備。」於是,他就從小型項目開始,不斷學習,總結經驗,無論事情大小都親力親為。

最大挑戰 從銀行拿貸款

徐家鵬說,房地產開發的難點是從銀行獲得貸款。房地產開發的投入不是小錢,一定要與銀行合作,才能成功。但是,銀行發放貸款也很小心。「如果覺得你能夠做成這個項目,才能貸款給你。」

一開始從事房地產開發時,雖然做成的項目不多,銀行也了解了世紀集團。隨著成功的項目逐漸增加,項目逐漸增大,銀行對他也有了信心。他舉例說,2002年,一名猶太人要出售法拉盛的王子街和第35大道之間的一塊地,他從一華資銀行貸款240萬元將其買下。

240萬元在現在不算什麼,但是在20年前就是一筆大錢。一開始他只從華資銀行貸款,隨著成功的項目逐漸增多,他也開始從主流銀行貸款。「要去貸款,銀行首先會問你做過什麼項目,要一個個查看。」如果的確做成許多項目,銀行就會相信借款人。

福朋喜來登酒店大廳。(世紀集團提供)
福朋喜來登酒店大廳。(世紀集團提供)

銀行貸款一旦打通,下一步就是買地。因為地皮的價格不斷上漲,買得越早,價格就會越低。因此,他買的地皮也越來越多,越來越大。多買幾塊地皮,可以使得工作連續進行。「這樣,有的地皮在建,有的樓盤在賣,都不耽誤。」另外,有的地皮的用途需要申請改變,也需要時間。

例如,有的地皮是工廠用地,若要改成住宅用地,就要去紐約市有關部分提出申請,改變地皮的zoning。「有時改zoning需要好幾年,因此地皮都要提前幾年準備。」一旦申請批准下來,他就可以開工。

隨著公司規模的擴大,他的建築工地也從法拉盛走向紐約市其他區域,包括可樂娜、長島市、牙買加、木邊等地。他在長島市買的一塊地,被亞馬遜公司(Amazon)租下。「亞馬遜租地後,把老房子裝修一下,就開始營運。」他說,亞馬遜要求地要大,停車場夠,不在乎房子新不新。

他在買下地皮前,要對地皮做深入的研究,找出地皮的開發潛力。「我們只買那些有開發潛力的地皮。」如果沒有開發潛力,即使地皮便宜也不能買。他對房地產市場獨有的見解、敏銳的洞察力和精準的分析能力。

房地產開發 重在執行力 

徐家鵬在1999年進入房地產界,所開發的房產遍及紐約的皇后區和布魯克林區,開發項目包括別墅、住宅、商住兩用房以及酒店,總面積超過百萬平方呎。他的項目從調研、購置、納款、設計、建造、宣傳以及銷售,都親自層層把關,確保每個過程都盡善盡美。

建築涉及到買地、設計、施工、銷售等部門,他每周都要與有關小包開會,了解工程進度,同時還要提供金援。「我們還要去銀行,請他們發錢。」大樓的建築周期比較長,有的是兩三年,有的是四五年。如果工期長,銀行承擔的風險就大。

他的房地產開發的經驗就是「把質量做好」。如果把建築質量做好,後面的銷售就簡單了。而且,買家都想買到貨真價實的房子。「我們在用料上,只用品牌產品。」因此,在開發前,一定要了解市場。他說,長島市靠近曼哈頓中城,其間隔了一個東河,長島市的房價與曼哈頓的房價相差不多,房價達到每平方呎超過1300元。「賣價高,造價一定高。」如果用普通材料,賣不到這個高價。

法林頓大廈內設游泳池。(世紀集團提供)
法林頓大廈內設游泳池。(世紀集團提供)

新冠疫情對紐約市的旅遊業打擊很大。但他認為「疫情只是暫時的,紐約市的酒店需求仍在」。他說,有的酒店與市政府合作,把酒店租給無家可歸者,使得紐約市的酒店數量減少很多。「紐約市的旅遊業在不久的將來一定會恢復到疫情前的情況。」

目前,公司旗下已完工的項目市值超過4億元,待完工項目市值約為4.5億元,預計項目完工後總市值將遠遠超過8億元。此外,他在開發過程中與紐約市、紐約州政府緊密合作,共同解決土地性質,用地規畫、環境保護等方面的問題。

賢內助 幫丈夫事業成功

徐家鵬說,值得他自豪的是,他於2020年獲得愛麗絲島獎,「這是對我努力的肯定」。此前,他還獲得許多榮譽。例如,2017年6月,他榮獲「50位亞裔傑出企業家獎」。他多次受邀擔任大通銀行、紐約亞裔美國律師協會(AABANY)、亞洲地產專家協會(AREPA)、美國亞洲地產協會(AREAA)等多個組織及活動的主講嘉賓。

他曾被許多媒體採訪,如紐約郵報,權威房地產雜誌克萊恩紐約商業周刊(Crain's New York Business)、華爾街傳媒、房地產網站紐約YIMBY、The Deal and Dealmakers房地產周刊等多媒體的專訪報導。此外,他還接受到中文媒體的多次採訪。

多年來,他一直擔任美國紐約華人總商會常務副會長,自2019起開始擔任會長。他說,他始終關注中華的文化發展,支持並推動亞裔參選。他還積極參與社區活動,定期組織和參加當地政治家和老年人中心的籌款活動,並努力不斷地與國內國外的組織機構建立密切合作和緊密的聯繫。

世紀集團(Century Development Group)創始人兼總裁徐家鵬...
世紀集團(Century Development Group)創始人兼總裁徐家鵬。(取材自世紀集團官網)

他在採訪中表示,他的成功離不開妻子的幫助。「我不能耽擱太久,因為今天晚上要給太太過生日。」資料介紹,李綺梨是徐家鵬的高中初戀,現在是一名婦科醫生,在紐約法拉盛有私人診所;兩人育有三個可愛的孩子。

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