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紐約購買投資房 小心5大誤區

遊客多的地方不一定適合居住。(美聯社)
遊客多的地方不一定適合居住。(美聯社)

2021年上半年,應該是紐約地產經紀最忙碌的一段時間。隨著疫情結束,超過70%紐約人接種了疫苗,紐約經濟也在全面恢復,大批學生返校,很多在曼哈頓上班的人也將回到辦公室,因此無論買房和租房都非常活躍。

在眾多的購房者中,也有一批從美國其他州和國外來的買家,其中不乏投資型買家。他們有的為了孩子在紐約上學或上班在紐約購房,有的想利用紐約現在房價還未完全上漲前,購買投資房。由於這些客戶由於對紐約的房產特點並不是很熟悉,因此有一些自己的購房想法,但這些想法往往和現實有較大出入。

這是完全可以理解的,因為從幾千里之外,僅憑谷歌或百度上的圖片和資料,就能對當地房市有準確的判斷是不可能的。但如果沒有一位專業的當地房產經紀作為顧問,提供正確的投資建議,就有可能會犯下一些錯誤。今天我就總結一些常見到的房地產購買或投資誤區。

★第一個誤區,以為知名地點最適合購買或投資房產。

不熟悉紐約的買家通常假設第五大道、中央公園、時報廣場都是「好」的投資地區。這些地方是他們最常從媒體報導中知道的紐約。就像如果我沒去過北京,但我可能知道的便只有王府井、天安門、故宮等旅遊目的地。我也會將購買房產與這些位置聯繫起來。

但實際上,紐約是一個以本地居民為主的房地產市場,紐約人一般不會將公寓買在過於繁華熱鬧的社區,比如時報廣場周邊就較為嘈雜和擁擠。時報廣場可能是買家想要一年當中來紐約度假時,看百老匯演出的度假屋所在地。而多數紐約人不想居住在一個被遊客包圍的區域內,出門推著嬰兒車和行人擠在一起。在曼哈頓,往往優質的住宅社區比較去遊客化,像幾個以村命名的社區,如格林威治村、西村等,恰恰是最適宜居住的社區。

買家常被一些有趣或花哨的設施所吸引。(記者韓傑/攝影)
買家常被一些有趣或花哨的設施所吸引。(記者韓傑/攝影)

★第二個誤區,憑「哇」的感覺做出決策。

當走進一處公寓,買家經常被一些有趣或花哨的設施所吸引,而發出「哇」的讚美聲,比如漂亮的游泳池、健身中心、會所、甚至豪華雅致的樣板間裝修等。

以游泳池為例,曼哈頓公寓內的游泳池使用率不高,因為游泳在曼哈頓不太普及,而且公寓中的游泳池往往因為地塊稀缺,建的游泳池都比較小,通常也只有兩、三個泳道,從這一端到那一端撲騰兩、三下就完了。有游泳池的公寓當然加分,但它肯定不應該是一個決定性因素,因為更多的設施意味著你每月要付出更多的物業管理費,尤其游泳池。

紐約法律規定,游泳池必須要配備專門的救生員,這就增加人工費用。因此,你在購買公寓的時候要判斷,如果是一個超大型公寓擁有多種設施,應該沒有問題,因為費用均攤到每個單元內也不是大數目;但如果是中小型公寓,安裝太多這些昂貴的設施,就意味著你要支付較多的物業費,尤其你未來入住後很少用到這些設施的情況下,就是一種浪費。

在紐約買房,靠近地鐵很重要。圖為曼哈頓金融中心車站。(美聯社)
在紐約買房,靠近地鐵很重要。圖為曼哈頓金融中心車站。(美聯社)

★第三個誤區,上班上學可以叫Uber。

我們都知道購房的第一要訣就是location,也就是地點的重要性。在紐約買房地點的重要性就體現在樓盤是否離地鐵站比較近。外地買家對這一點並沒有太大重視,同時紐約地鐵常常被污名化,認為地鐵是治安或衛生極端不好的場所。所以,當買家查看較遠離地鐵的樓盤時,賣家經紀人常常迴避靠近地鐵的重要性,說紐約可以隨時叫Uber,相當於在國內叫滴滴打車。

實際上,住家靠近地鐵在紐約是很重要的,尤其購買投資房,因為租你公寓的人基本都是上班族,他們大多乘地鐵上下班。因為靠地鐵通勤是可以預測的,而在曼哈頓開車意味著交通堵塞,不知道什麼時候你會到達目的地。

★第四個誤區,買家經常問大樓有車庫嗎?

紐約是一個高度依賴地鐵等公共交通的城市,85%的曼哈頓居民沒有一輛車。更主要的是紐約多數公寓不會建停車場。即使有停車位,那也需要用高價錢購買和租用。在曼哈頓擁有汽車可能每月只使用一、兩次,維持這輛車的成本卻太高,最關鍵是曼哈頓街道狹窄,人流擁擠,有時候還不如步行快捷。

一些開發商常低估物業費和地稅,目的是吸引買家。(記者韓傑/攝影)
一些開發商常低估物業費和地稅,目的是吸引買家。(記者韓傑/攝影)

★第五個誤區,被新樓盤超低的物業費和地稅所迷惑。

在購買新樓盤時,買家收到的物業費和地稅基本上是預估的。一些開發商為了讓買家感覺購買這棟大樓的維持費非常誘人,因此用最節省的方式估算物業費和地稅,尤其地稅。因為在大樓尚未建好的時候,紐約政府以空地或未完工的土地來計算地稅。但是,一旦大樓建好,政府會重新評估地稅,屆時地稅會相應提高。因此買家需要向大樓索取第二年的地稅預估值。

一般來說,曼哈頓的大開發商在這方面做得很嚴謹,而一些小型開發商就沒有那麼嚴謹,需要買家和律師配合,在簽約前了解維持費用的真實狀況。

以上是我總結的在紐約購房的五個誤區,總的來說每個地區買房或投資都有各自特點,找到當地專業的地產顧問,為自己把關和指導非常重要。專業經紀人,往往通過研究市場,給出的更多是有說服力的數據和分析,因為買房或投資更多是一種理性的判斷,而非一時衝動。(美國中文電視《安家美國》主持人)

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