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購買全新康斗 必須知道的十個祕密

地產交易稅一般是賣家支付,而豪宅稅及全新康斗交易稅是由買家付。(Getty Images)
地產交易稅一般是賣家支付,而豪宅稅及全新康斗交易稅是由買家付。(Getty Images)

許多人對於住宅有特定的偏好,非新樓不住。他們有可能是不喜歡老房子的氣味,覺得舊房子容易歪斜、能源耗費較大等等各種因素,因此很多人喜歡買全新的樓盤。而買全新樓盤,好處就是不太需要擔心會有大筆維修費用支出。例如,許多老舊公寓樓要更新或者維修屋頂,那就會是一筆不小的支出。羊毛出在羊身上,這筆錢肯定是大樓的住戶們一起埋單;而全新樓盤因為屋況新,不太會有這種問題。

住康斗的好處是不用自己剷雪、除草、維修房屋等。(Pexels)
住康斗的好處是不用自己剷雪、除草、維修房屋等。(Pexels)

不過,全新的大樓也通常比較貴,此外在交易成本上也會比較高。以紐約市來說,通常從開發商手上買新樓盤單位的交易成本會落在4-6%。除了比較貴之外,在過戶時也有許多不同之處,尤其很多時候買家在購買康斗(condominium,簡稱condo)的時候,連大樓本身都還沒有完全建成,買家往往是看樣品屋選購房型的。這種購買全新康斗的交易,到底都有什麼特殊之處呢?筆者以紐約市的交易情況來說明。

在購買康斗時,買家都會拿到一本康斗公寓管理計畫書。(Pexels)
在購買康斗時,買家都會拿到一本康斗公寓管理計畫書。(Pexels)

★康斗公寓管理計畫書藏玄機

一般在購買康斗公寓的時候,不管是新樓或舊樓,買家都會拿到一本厚厚的「書」,也就是康斗公寓管理計畫書(Condo Offering Plan or Condo Book)。這本計畫書是由州檢察長(Attorney General)批准通過,要求大樓開發商必須揭露給買家的樓盤相關訊息。

以前的計畫書通常就是幾十頁,而近幾年來的大型開發案計畫書則動輒上百頁,有些甚至因為有很多版本的修訂計畫書(Amendment to Condo Offering Plan)而有上千頁。因此,通常都需要專業的律師先去閱讀必須留意的部分,並且根據律師的經驗去向客戶說明買這個康斗大樓需要留意的事項。到底這本厚厚的管理計畫書裡面都要注意些什麼呢?

1、戶型圖:影響房地產價值的幾個重要因素中,房產的面積、戶型、方向都是重要的影響因素;而因為新的樓盤開賣的時候很多都尚未建成,因此很難親眼看到房子的狀態,這時候開發商所提供的戶型圖就很重要了。戶型圖可以看到想購買的單位的面積、戶型有幾個房間、廁所、廚房位置、客廳位置、各房間大小、窗戶及陽台面對哪個方向等等。這些因素都是買房過程重要的考慮因素。要留意的是,如果計畫書有修訂版本,一定要以最新的修訂版本為準。

2、樓層構造圖(floor plan):除了自己本身的戶型需要注意之外,通常買康斗也會考慮到自己樓層其他戶的狀況,這樣才能知道該樓層有多少住戶、自己單位跟電梯的距離,或者其他地理關係,如單位在大樓的哪一個方向、面對中庭或者外面、是否會面對到哪個方向的鄰居。這種地理關係在允許抽菸的大樓特別重要。此外,也能看到同樓層都有些什麼戶型,大概可以猜測到未來鄰居的生活狀態,如是不是適合家庭居住、或以年輕單身族群的統倉(studio)為主等等。

3、大樓物理資訊:看完了自己單位、自己樓層之後,接下來當然要關心一下大樓裡面其他公共區域。常常需要留意的包括大樓的設施、公共露台、健身房、大廳、停車區域、有多少住戶、多少商家等資訊。此外,大樓所在的地點、面對的馬路、方向、空中權(air right)等等,這些都需要留意。

4、具體要購買的單位資訊以及相關費用:除了物理性的資訊如幾房、幾廳、幾平方呎需要留意,另一個重要的面向就是金錢了,也就是說買到了這個單位之後,每個月要支出的金錢。常見的包括該單位的叫價、管理費、地稅等。通常在管理計畫書裡面都會有所有單位的月支出列表。同樣地,如果計畫書有修訂版本,一定要以最新的修訂版本為準,尤其這個對未來月支出的估計是常常會有變動的。雖然管理費在未來有可能會隨著時間而調整,但計畫書裡面的數字都能大致反映大樓建成後幾年內的月支出。

5、停車:關於大樓裡面停車位的規畫,這也是需要留意的,尤其大樓的停車位是否是單獨出售、是否是自成一個lot而可以單獨算地稅以及買賣,或者只是跟著居住單位的使用權(license),車位使用權怎麼付費等。這些都會影響到房產的價值以及未來的升值空間。

6、儲物室:由於紐約市內寸土寸金,開發商傾向於建較小的單位,以充分利用空間,但提供一些需要儲存空間的住戶額外的儲物室。這些儲物室的優先購買權、月費、位置、大小等等,也通常會在計畫書裡面有說明。

7、過戶費用明細:由於買全新康斗跟一般買二手康斗不一樣,開發商通常有比較大的議價權,因此很多費用都會要求買家支付,甚至根據樓盤會有一些特殊的費用,如賣價1%的大樓維修準備基金等。而到底過戶要付些什麼費用,會在管理計畫書裡面有具體說明。因此,專業律師一定會詳閱這個段落,好告知客戶過戶都會有些什麼額外的費用,以免過戶時資金準備不及。本文下面會詳述。

許多大樓收管理費時,會留部分作為未來的維修基金。(Pexels)
許多大樓收管理費時,會留部分作為未來的維修基金。(Pexels)

8、維修基金:通常一個大樓收管理費時,除了應該足夠支付當下開銷之外,應該還有一部分的錢會留做因應未來大筆開銷的準備金。如果是比較有年份的樓,因為長久累積的關係,通常不太需要在管理費裡面撥出太大的比例來做準備金。但是新的大樓並沒有時間的積累,所以通常都會要新住戶在過戶時多給一筆基金(通常是一至兩個月的管理費),來做為大樓的維修基金,好因應如果大樓有需要大筆維修經費的需求。這些準備基金的數額以及準備金用途的描述,通常在管理計畫書都會提到。

許多全新的大樓都會拿到政府的減稅優惠。(Pexels)
許多全新的大樓都會拿到政府的減稅優惠。(Pexels)

9、減稅計畫:許多全新的大樓都會拿到政府的減稅優惠。這些減稅的具體數額、申請類別、減稅時程等資訊也都會在管理計畫書裡面。由於減稅會很大程度地影響房產價值,因此在購買全新康斗時,一定需要了解這棟大樓的減稅狀況,這樣才能正確評估未來過戶之後的每月支出。

10、大樓管理方式與居住規則:住在一個大樓裡面的好處是大部分事情不用自己打理,包括鏟雪、除草、房屋維修等,都由大樓負責。但壞處是,既然要共享空間就會需要遷就別人,通常大樓都會有自己的管理規則、包括寵物、電梯使用、單位內的裝修施工、公共空間使用規則、安靜時間等等。要入住大樓,住戶當然需要知道這些規則以及自己的生活習慣是不是會跟這些規則衝突。雖然大樓在後期全部賣出後,會由住戶組成管理委員會來管理,但在樓盤建成後初期的一至三年之間,管委會都會由開發商控制,而管理的方式都會在管理計畫書裡面寫清楚。

★許多過戶費用是由買家承擔

既然要購買全新的康斗公寓,就要有心理準備開發商會要求買家支付許多平常是賣家應該要付的費用,尤其當市場是賣家市場時,開發商就會有更多的議價權。即使是在買家市場,通常按照行業的通行規則,買全新康斗買家也需要支付很多賣家的費用,就算開發商願意給折扣也會用別的方式來給,如免除過戶後一年的管理費等等。

通常在買全新康斗時,除了一般買家會需要支付的產權保險調查費、貸款費用、豪宅稅、買家律師費之外,買家會需要支付以下比較特殊的費用。

1、開發商律師費:通常交易裡面律師費都是各付各的,但新康斗開發商通常讓買家買單。

2、地產交易稅(transfer tax):一般是賣家支付(除了豪宅稅mansion tax通常是買家支付),但全新康斗通常是由買家付交易稅。

3、大樓準備基金(reserve fund):不同州有不同規範,有些州法直接要求康斗必須有這個基金以應變維修需求,有些州則沒有規定。通常在管理計畫書(condo book)裡面都會寫要交多少、多久交一次、怎樣維持基金、怎樣使用等。

4、貢獻管理費(Working Capital contribution):通常是一次性的費用,在新買家過戶時支付,其實就是用來支持大樓一般性維修管理的費用。

5、管理公司使用單位貢獻費(Resident unit contribution):由於比較大型的樓盤通常需要騰出空間作為管理公司使用,這個空間不能拿去賣,於是賣價只好有所有新住戶共同分擔,因此會有這個費用。

購買康斗情況複雜,最好請有經驗的專業律師、經紀人把關。(Pexels)
購買康斗情況複雜,最好請有經驗的專業律師、經紀人把關。(Pexels)

6、減稅申請費(Tax abatement application fee):有些有申請減稅的大樓,開發商會讓買家支付減稅申請的費用。

以上整理一些常見的買全新康斗公寓會需要注意的事項,還有一些相關的費用支出。具體各樓盤還是有各自不同的情況,因此需要有經驗的專業律師、經紀人層層把關,才能讓買家買得放心,不會有莫名其妙冒出來的「驚喜」。(作者為紐約執業律師、法路通律師樓合夥人,iTraining美國地產學校講師)

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