我的頻道

* 拖拉類別可自訂排序
恢復預設 確定
設定
快訊

愛達荷州購物中心驚傳槍擊 人群逃竄 釀2死6傷

拔槍、瞄準、射擊…還原鮑德溫「誤殺」事件

美國房地產到底貴不貴 如何多維度分析?

過去幾個月,美國房市異常火爆,一房難求。(美聯社)
過去幾個月,美國房市異常火爆,一房難求。(美聯社)

很多投資,報酬率比房地產高。例如,若把錢放進了SP股票或者石油、黃金、比特幣等,收益可能更好。不過,房地產是最好積累財富的方式,主要原因是房地產有三點:租金現金流、稅收優惠及槓桿作用。這是其他的投資沒有的特性優點;因此,華人喜歡購置房產不是沒有道理。

過去幾個月,美國的房地產創下歷史新高。很多人認為,現在房地產太貴了,不能買。美國的房地產到底貴不貴?今天,我想跟大家分享如何多維度來分析房地產的價值。你會發現,如果採取的衡量標準不同,得出的結果就會不同。

如果用黃金來衡量,今天房價只是1970的三分之一。(Getty Images)
如果用黃金來衡量,今天房價只是1970的三分之一。(Getty Images)

★印錢太多 美元衡量容易出錯

人類是喜歡比較的,如比較鄰居的房子,比較他們的汽車,比較他們的伴侶。那麼,用我們知道的方式做比較,現在我們的房產是否處於泡沫,也應該和房屋組成的鋼鐵、木材、銅線、石油產品等比較才客觀。目前,美國印錢很多,如果房價只是用美元為衡量房價,將是不客觀的,有缺陷的,甚至錯誤的。

歷史周期可以幫助我們了解房地產是如何到達今天的價格的,再來預測未來它們可能的走向。尼克森總統1971年將美元與黃金分離,至今已經50年了,今天我們關心美元可以買到什麼,以它作為衡量標準,有可能是一個錯誤。我們思考購買力不能只是對美元,而更應該考慮其他及惡性通貨膨脹。在戰時的德國,德國人認為他們變得富有,但是東西價格也在上漲,最終貨幣變得還不如木材,因此德國人將德國馬克放入壁爐裡作為燃料。

美國歷史上嚴重的房地產崩盤是1989年到1992年,房價下降了大約30%;而在2008年,房價下降了60%。如果你有足夠的現金,且現金流是正的,你不會被迫出售房產;而大多數人們失去房產的原因是,他們沒有現金流或離了婚,在降價的時間被迫出售房產。

在2008年,如果你不是被迫售房,你就會沒事,因為你可以等待房市再起。許多人在當時沒有賣掉房子,結果他們現在的房價已經超過此前的最高點。同時,也有人在低價買到房子。

由於政府大量印鈔,美元貶值嚴重。(美聯社)
由於政府大量印鈔,美元貶值嚴重。(美聯社)

★不同標準 房產價格截然不同

在1970年,美國房價中位數為2萬2600元;今天房價中位數是35萬元。在那時,2萬2600元可以買多少盎司的黃金或石油,今天35萬元可以買多少盎司的黃金或石油?為了簡單說明,我們僅與美國房價中位數進行比較,不分州與州的不同。

以比特幣定價衡量房價,房屋價格更低。(Pexels)
以比特幣定價衡量房價,房屋價格更低。(Pexels)

人們認為,今天住房的房地產價格真的很貴,這說法是以美元購買力評估的。假如我們將美元轉換到黃金、大米、比特幣、油、橙汁等來感受到房地產的價格,將是截然不同的。現在,我們必須要用多維度來衡量房價。

首先以黃金定價衡量房價。1970年,購買一套中位價的房子,約等於646盎司黃金;2000年,購買中位價的房子,約等於610盎司黃金;今天如果你想買中位數價格屋,它將約花費你194盎司黃金。「如果用黃金來衡量房價,現在房子便宜了很多,今天房價只是1970的三分之一。」

以比特幣定價衡量房價,價格更低,不過比特幣回溯不夠遠。2010年,購買一套中位價的房子,相當於77萬3448個比特幣。今天如果你想買一套中位數價格屋,它將只會花費你七個比特幣。「如果用比特幣來衡量的,現在房子便宜太多了。」

若用大米衡量,現在房屋變便宜了。(Pexels)
若用大米衡量,現在房屋變便宜了。(Pexels)

石油是地球最重要的商品,決定運輸和供應鏈,以石油定價衡量房價,房價也較低。1970年,石油是3元一桶,購買一套中位數房約可以買6700桶石油;2010年78元一桶石油,購買一套中位數房約可以買2868桶石油;今天的石油是75元一桶,購買一套中位數房相等於買4600桶石油。現在技術進步,今天油價比1970年便宜。而以石油衡量房價,住房還是比油價更便宜,便宜約三分之一。「美金真的越來越不值錢了。」

以橙汁定價衡量房價,則房價上升了。1970年,購買5萬1000磅橙汁的錢可以買一套中位數房子;今天,約需要購買28萬鎊橙汁的錢才能買一套中位數房。所以,如果用橙汁來衡量,現在房屋變得昂貴了。

下面以世界三分之二人的主食大米定價衡量房價。1970年,購買一套中位價房屋的錢約可以買4萬2000磅大米;2000年,購買一套中位價房屋的錢約可以買3萬1000磅大米;今天,購買一套中位價房屋的錢只能買2萬7000磅大米。「如果用大米來衡量,現在房屋也變便宜了。」

銅是一個超級重要的商品,下面以銅定價衡量房價看看。1970年,購買一套中位價房子,約需要4萬8000磅的銅;今天,購買一套中位價房子,約需要8萬1000磅銅;從銅價來看,今天的一套中位數住房價格不到1970年中位數房價的一半。

S&P 500包括的股票代表72%的美國整體經濟,所以很重要。下面以S&P 500指數定價衡量房價。1970年,一套中位價的房子約會花費243股S&P 500股票;2000年,一套中位價的房子約將花費119股S&P 500股票;今天,只花費80股的S&P 500就能購買一套中位價的房子。「所以,從S&P 500來看,今天買一套中等價位的房子,遠比1970年便宜多了。」

我們也可以美國人中等收入定價衡量房價。具體方法是,如果用現金買房,人們需要工作多久才能能買一套中位數的房子。1970年,中等年收入約為9870元,中等收入的美國人現金購買一套中位數房產約需要工作2.5年;2000年,美國人約需要工作4.1年才能購買一套中位數房子;今天,中位數收入約7萬3000元的美國人約必須工作4.8年才能購買一套中位數房產。「如果用時間來衡量,現在房屋是1970的兩倍了。」人類最重要資產是人們的時間。「1970年,你只花了兩年半的生命就可以買一個中位價的房子,現在要花了你4.8年的生命。」美國政府和中央銀行的撒錢,實際上是在偷走人們生命中最寶貴的時間。

消費者的價格指數(CPI)也稱之為生活成本。1970年的房子需要該指數581股;今天買的房子只需要506股。富人的房子今天已經便宜了一點。如果持有黃金或比特幣,房子會便宜得更多。除了比較橙汁和美國中等收入者的薪水,房子與S&P 500股票、石油、大米、黃金、銅、比特幣相比,都便宜許多。

因為房市火爆,許多經紀到處找房。(美聯社)
因為房市火爆,許多經紀到處找房。(美聯社)

★償還房貸 支付不同結果不同

統計顯示,90%的美國人買房是依靠貸款的,所以貸款數比買價更重要。我們用房價中位數的房屋貸款為例說明。1970年的支付中位數房屋的抵押貸款是142元,今天是1170元,看起來比1970年要高很多。但是,當根據通貨膨脹調整後,今天支付中位數房屋的抵押貸款是169元。「房貸付款已經變得便宜很多。」

如果黃金支付貸款,也是這種情況。1970年,一個月的房屋貸款支付用黃金4.1盎司。2000年,一個月房屋貸款支付用3.5盎司。今天,一個月只要0.7盎司的黃金支付貸款即可。

如果石油支付貸款,則是下列這種情況。1970年,一個月用42桶石油支付房屋貸款。2000年,一個月用36桶支付房屋貸款。今天,一個月只用16桶石油支付貸款。

如果用橙汁還你的抵押貸款,那房屋變得有點貴了。1970年需要319桶橙汁,2000年是1200桶橙汁,今天需要944桶橙汁支付貸款。

如果用S&P 500股票支付貸款,則是這種情況。1970年,1.5股付中位數的房屋貸款。2000年,0.7股付中位數的房屋貸款。今天,0.3股付中位數的房屋貸款。「今天,你只拿還不到1970年一半的S&P 500股票,來支付你的貸款。」

如果用工資收入支付房屋貸款,則是以下的結果。1970年,美國人平均用41小時工資支付貸款;2000年,支付貸款需要69小時工資。「今天,支付房屋貸款僅需要46小時的工資。」

在過去一年裡,聯邦政府花費數兆(萬億)元支撐市場。人們擔心聯準會(Fed)提高利率來收緊貨幣供應,一旦利率上升,就會大大降低住房的負擔能力。目前,華爾街和對沖基金大量購買單戶住宅,基本上都在用印鈔機的錢。這些投資機構擁有數據,看漲房地產價格,並看好房地產租金。「這可能是一個指標,解釋為什麼他們願意支付過高的價錢買房。」

如果房子是自住,即使房價減半,屋主不會輕易賣房。(Pexels)
如果房子是自住,即使房價減半,屋主不會輕易賣房。(Pexels)

★供求關係 會影響房地產價格

當然,房價取決於供求關係。分析房價,也要根據房屋數量和住房需求。根據全國房地產經紀人協會的統計,今天房屋仍然短缺約550萬套。「房地產必須有人口需求,人口有增長或至少穩定很重要。」在未來三、四十年,因為出生率在減少,這種需求會改變的。另外,住房建設也需要建築材料,即使有3D打印房屋的技術,房屋仍然需要混凝土和材料,並且有土地使用限制和建築物的各種問題。「目前,不要擔心很快會有大量房屋供應,影響房價。」

最近,富國銀行想減少信用額度,這是一個警告標誌。在2008年房市崩潰時,每個人的信用額度都被拉低,所以流動性枯竭,信用收縮導致房屋購買受限。但是,限制供應信用,會限制負擔能力,但不會減少的住房需求。「如果人們買不起房子,他們會租房。」

一旦利率上升,缺乏信用都是一樣,讓買房變得更難,每月付款增加,這確實給價格帶來下行壓力。不過,大家還是要住房子。如果不能住在原地,他們只能搬家,沿著經濟階梯向下移動。例如,人們他們會從2500平方呎的大房子裡搬到一個1200平方呎的小房子裡。

美國政府不只在過去14個月創造8兆元的流動性,而且不會停止的。政府基本上能做的就是印錢買選票。人們沒有辦法阻止民主黨的政治家繼續撒幣。老百姓考慮得很簡單,就是在美國買一塊房地產,或者投資,或者自住。

對投資者來講,最重要是獲得租金現金流,因為投資房地產現金流是最重要考量。如果買房是為了自己住,每個月支付固定貸款額是最重要的,即使房價減半,他們仍然願意住在那裡。(作者為註冊會計師)

本專欄由美國地產學校講師合作提供。歡迎讀者去到 https://www.itraining.nyc/events 關注美國地產學校每周Insider小知識課堂並參與免費線上公開課程。

房價 貸款 房地產

上一則

購買全新康斗 必須知道的十個祕密

下一則

藥草養生術/中秋月餅如何挑選 最養生

延伸閱讀

超人氣

更多 >